上海出现退房潮 专家称开发商降价策略采取不当

　　上海“退房潮”，团购急降惹的祸

　　□前方统筹 廖卓斌

　　专题撰文 信息时报见习记者 姚时美 信息时报记者 熊栩帆

　　专题摄影 信息时报记者 黄立科

　　“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”日前，国务院总理温家宝表示，中国下调房价是国家坚定的政策，他指出，目前房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来已开始出现松动。

　　确实，在最近几个星期里，中国几家最大的房地产开发商纷纷开始在上海、北京及深圳等大城市降价促销，而这波降价风潮现在已蔓延到诸如杭州、合肥及重庆等二三线城市。

　　据了解，从8月份开始，全国楼市成交量下跌，9月反弹乏力，10月出现幅度较大的下滑，北京、上海、深圳等“风向标”城市房价下滑，引起部分已购房业主的不满，尤其长三角一些城市出现的退房潮现象更让人担忧。据了解，退房潮最早出现在杭州，仅10月8日到18日的10天期间，杭州就有20起退房事件。此后，南京也出现了退房现象。11月2日，信息时报特派记者就在上海现场采访了一次全国关注的“退房潮”。

　　“相当首付款一夜蒸发”

　　嘉定新城距离上海市中心30多公里，正常情况下，要驱车一个半小时才能到达这里，10多天前，这里就有两起“退房潮”。记者以买房者的身份来到绿地秋霞坊售楼处，一名售楼小姐介绍称，团购价为13000多元/平方米，此前电梯洋房的普通售价则为18000元/平米。而与绿地秋霞坊相隔数百米的龙湖郦城甚至出现了售楼处被打砸的现象，记者在该售楼处的玻璃门上看到一份《团购活动结束的情况说明》，开发商的说明称，10月20日，东北区二期公寓的团购活动已经正式结束，公布日期为10月25日，此前，这里和上海其他两处楼盘一样，都是因为“团购”引发老业主的“退房潮”。

　　对于龙湖郦城出现售楼处被打砸的现象，日前，龙湖郦城业主维权委员会向记者介绍了事件的来龙去脉：今年的3月份开始，龙湖郦城就有业主陆续投诉房屋容积率、房型、绿化、噪音等问题。但由于信息不对称、互相不认识，大多数业主并不知道这些情况，10月15日龙湖大降价的消息传开，龙湖业主开始关注自身的利益。

　　10月16日开始，业主们相约到龙湖郦城售楼处抗议，要求开发商直面问题，给以合理的答复和解决办法，但开发商避而不见。接下来，这种与开发商的持久战持续到26日下午，仍然没有结果。

　　一名33岁的女业主说，自己很喜爱上海，但由于居无定所，一直在上海没有归属感，日夜盼望着能有一个属于自己的家，终于在今年一月份，她靠自己六七年来在上海的辛苦积蓄和父母的资助，以及亲戚朋友的支持，凑够了龙湖郦城的首付款。

　　由于是首套房，只需首付30%，这名女业主称接到销售人员的通知：“这次再不买小面积的就没有了。”她本来不喜欢双南的，于是问询是否有南北通的，但是被告知没有大房型，再不买房价又要涨了，担心再错过就真没办法买房，女业主赶紧交了定金，之后首付了45万，买下一套82.95平方米的中间套，价格为18500/平方米，按照之后的团购价，“相当于我的首付款在一夜之间蒸发，换言之，我这六七年在上海的打工所得一夜归零，此外，还背上了一屁股的债。”

　　“最后一套”的广告词引诱她一小时内买单

　　一名来自西北的女业主称自己买房过程很简单，龙湖开盘第二天去了龙湖骊城售楼处看房，在“善待你一生的家”、“最后一套了，不买就没了”等美好语言的推动下，她在一小时内就签约付款了，后来发现合同内容有些不对，她提出修改，但是一经劝说便没再多说。

　　这名业主说，自己以18500元/平方米购买后才知道，93平方米、97平方米、98平方米的户型已经按照12000多元的价格在销售，而且还贷已超过半年，她用“甩卖”来形容这些户型的销售手法。她本来是想在上海有个家，能够接年迈的母亲一起生活，结果是这样的结局，她都不敢让母亲知道。

　　“接最后一单的人”请假也要来谈判

　　“舆论现在说我们是接最后一单的人，接最后一单风险，关键是还没交房呢，唯一站得住脚的就是这个了。”一名业主说，业主中，有的已经付款一年，有的今年七八月份才付款，但是房贷利息都让他们感到很吃力，因此有业主说：“请假都要来谈判，几十万的钱，要多少年才能挣到的。”

　　11月2日在龙湖郦城售楼处，有业主提出退房，实在不行走司法途径，也有的业主希望多一点补偿：“哪怕送装修也行。” 

　　老业主：“绝非反对降价 希望公平对待”

　　维权业主中大部分是工作不久的上海小白领或即将结婚生小孩的年轻人，除了这部分刚性需求外，还有部分是上海市区的改善型需求的业主。

　　维权委员会委员称，商品房虽名字前有商品二字，但却与水电煤相似，关系民生大计，否则国家也不会一再调控，“一套房子往往花去几代人的积蓄，水电煤涨跌尚且听证，动则百万的房子为何没有这个程序？”

　　维权委员会指出，业主们也有风险意识，买房时并非没有考虑过房价会下跌，但是理财产品可以提供不同风险程度的产品，而商品房却没有相关的替代品可供选择，因此没有风险可控的方式，“要有风险意识纯粹空谈。” 

　　关于舆论指向业主此前打砸售楼处，多数业主称，目前无法证实是哪一方先动手，但不排除是开发商的苦肉计，既有可能是开发商自己砸的，也有可能是开发商安排假业主带头砸的。

　　另外还有业主称，期房预售为开发商提前锁定利润、提供融资，却让购房者承担了交房前的主要风险，本身就有失公平。房屋不是可有可无的一般商品，而是生活的必需；多数人倾尽毕生积蓄甚至几代人的血汗钱购置房屋，并不是为了投资，而是出于居住和生存的需要，因此并不认可此前舆论中提到的“投资行为”、“愿赌服输”等说法。

　　此外，维权委员会还指出开发商存在的种种欺诈行为：面对分期开盘，面对前期业主对于开盘位置和后期开盘价格体系的询问，开发商永远告诉你：“后面还会涨，你赶快买吧，没有几套了。”开发商利用自己的优势地位，人为制造恐慌，实在骗不到人了，再拉下脸来降价；从开发商的销售手法来看，采取少量开盘，分批蓄客的方式，客户无法知道真正的需求量，得到的消息始终都是客户太多、热销；在签合同时，客户首先要交定金，并且在交定金的3天时间内签正式合同，但是定金合同只确定了基本条款，至于完整的合同内容，只有在签约时才能看到，里面充斥了各种各样的不平等内容，客户想作出修改，或者补充内容，就被告知前期交的定金就没了。

　　维权委员会在一则材料中写道：“我们绝非反对降价，恢复原价亦非所愿，我们只希望在新价格下能被公平对待。”更重要的是，关于容积率、绿化、噪音、规划等问题能得到开发商的正面应对。

　　分析师：上海地产未来要赚慢钱

　　龙湖集团品牌经理邵玉群此前接受媒体采访时回应，龙湖并不承认“大降价”一说，郦城本次被外界所认为“降价”的楼盘有两种：一种是刚推出的二期公寓房源，1.4万元/平方米的价格为“全新产品组团价”。此价格是按照当前市场需求定价，跟周边楼盘也差不多持平，不存在降价或者涨价的比较。同时，龙湖目前没有在全国范围内降价的计划，此次开展“抢收华东”促销行动是因为“华东市场近来表现相对低迷，客户观望情绪浓厚，为有效激活并抢占市场，集团集中推出一批高性价比房源展开强销”。

　　中房信分析师薛建雄接受信息时报记者采访时表示，其实上海目前降价的楼盘远不止媒体报道的这几处楼盘，已经有接近一半的楼盘都在降价，降幅并不低，涉及的开发商也很全面，国有企业、大中小私营企业都在其中，之所以在今年9月开始出现降价，是因为从根本上来说开发商还是缺钱，每到年关，开发商都要支出大笔的工程款、工钱等，这些支出主要靠九月份和十月份的收入来支撑，为了资金回笼以渡过难关，只好选择降价促销。

　　薛建雄说，在上海，房价下跌首先从郊区开始，逐渐延伸到市中心和豪宅，目前在上海，位置比较差的高层公寓价格基本在13000元～15000元/平方米，上海目前面临两个周期，一个是地产市场普遍的3至5年经济周期，即房地产市场有一个3至5年的涨跌期，一个是上海目前正处于从工业化向服务业转型的周期，工业企业已经基本西迁内地，上海在未来需要向大的文化产业进行发展，目前两个周期在上海都撞上了，“以前赚快钱，未来上海要赚慢钱。”

　　因此，薛建雄分析，目前的上海就像2008年的深圳，房价下跌幅度领先全国，上涨水平处于全国落后水平，在全国地产市场，上海目前是最惨的，未来几年步上海后尘的将是北京、天津。

　　对于业主们最后能否得到需要的结果？薛建雄认为不可能，业主要求退房，合乎情理但不合乎法理，在因为房价暴跌而损失几十万元甚至100万的情况下宣泄情绪也是很正常的，但是开发商不可能赔偿业主100万，最多只会保证两年以后价格再跌的情况下退房，或者给予装修这样的补偿。

　　老业主呼声

　　“我们只是一群在上海打工的小白领，因为想要告别漂泊的岁月，在这个我们所热爱的、充满梦幻的城市找到归属，我们咬咬牙，倾其所有，甚至背负上大量的银行与亲戚朋友的负债……可是现在，既要完成本职工作，又要抽时间精力来维权，同时，还不敢告诉家里人实情，担心家人承受不了这样的打击……不是刚需，不是万不得已，我们没有这样的时间与精力。我们很无助，维权路漫漫，何时是尽头？” 

　　老业主质疑

　　“100万买的期房，开发商不能只给价值50万的房子，这和炒股并不一样，炒股还可以退，可以补仓。”

　　“开发商永远告诉你：‘后面还会涨，你赶快买吧，没有几套了’，签约前充斥着各种各样的不平等内容……“

　　“我们绝非反对降价，恢复原价亦非所愿，我们只希望在新价格下能被公平对待。更重要的是，关于容积率、绿化、噪音、规划等问题能得到开发商的正面应对。”

　　专家：开发商降价策略采取不当

　　对于上海“退房潮”，资深房地产专家、北京大学公共经济研究所研究员韩世同点评认为，这是由于房企开发商采取的策略不当所致，因此上海楼市降价引发很大的市场反应。“上海楼市本来早就应该降价，但之前却是死撑着一直不降，或者总是小打小闹，到了现在突然猛地下降，以此来迅速回笼资金，不过这却是市场难以接受的。”韩世同说，在他看来，上海和北京的楼市现在才开始降价，确实是晚了一点，“全国楼市降价是大势所趋，但京沪两地的降价时机不对，消费者难以适应。”

　　韩世同说，目前业主主要是不满开发商突然大幅降价，“如果是楼价正当下调，不是短时间内急转直下，消费者还可以逐渐适应和接受，所以降价也是要采取策略的。”韩世同指出，以广州为例，其实从今年四五月份开始，已经采取了明降、暗降，打折、送优惠等多种促销手法，避免一次性的大跌幅，“广州房企采取的策略比如隐性降价、送名车等，避免因降幅过大会激起民愤甚至发生冲突。”

　　另外，韩世同认为，消费者同时也缺乏风险意识和契约精神，“买楼就像炒股一样，投资肯定是要谨慎为好，近几年来楼价只升不跌，所以消费者承受风险的意识逐渐有所欠缺，但要想想，如果说股市亏了钱，那又谁赔给你呢？还有按照合同来说，开发商并没有强迫业主买楼，都是买卖双方自愿，业主买楼就要遵守合同规定，其实从这个事情来说，开发商和业主双方都有责任，业主退房闹事没有依据合同精神，但另一方面开发商也要检讨，为什么会采取不当的策略引起民愤？”

　　律师：退房没有法律依据

　　针对上海“退房潮”事件，广东安仁律师事务所律师容绍云介绍称，其实业主们并不存在维权一说，因为业主要求退房并没有法律支持。“而打砸售楼中心的行为肯定不对，只是他们在情感上不能接受，打砸行为只能算是一种情绪宣泄，但是如果说业主要维权退房，他们没有任何法律依据。”

　　容绍云说，业主花钱买了房子，如果房子价值缩水，心理上难以接受可以理解，但从法律上说，买房子却是市场行为，业主和开发商双方依法签订房屋买卖合同，那么签订合同之后，只能一切按照合同办事。

　　“在买房之前，业主都会自己作出判断才会签下合同，但是合同上不会有‘降价赔偿’之类的条款内容，所以业主也不可能有维权一说，因为开发商降价没有违反合同，只能算是正常市场行为，所以业主受到合同约束，没有可能进行退房，除非在双方签订的合同上有相关补充约定，可因价格波动解除合同。”

　　“其实反过来说，如果业主买的房子涨价了，那么开发商是不是可以要求业主赔钱呢？开发商可以要求业主退房吗？这显然是不成立的。”容绍云重申，房屋买卖行为本身是一个契约行为，双方都应当尊重契约、遵守约定。“所以，从这个角度来说，开发商降价的做法没有问题，涨价、降价都是市场行为，除非这个过程中有恶意欺诈或胁迫行为发生。业主说的‘维权’，实际上有不愿意承担风险之嫌，是对合同法律效力的漠视，缺乏契约精神。”