六成房企靠借贷维持 降价潮或持续蔓延

　　降价：中国楼市的绝对信号

　　作者： ■见习记者 李仁平

　　国务院总理温家宝6日在俄罗斯圣彼得堡再次就房价表态，中国下调房价是国家坚定的政策，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇。

　　这无异于又是中国楼市的“绝对信号”。

　　就在前不久，强烈的市场信号已经不断叩响：上海诸房企因降价引发业主围攻；大兴、房山、顺义、通州等北京几大郊区均出现低价楼盘；近三个月北京二手房市场成交量接近2008年下半年市场最低迷时期的水准；各地房交会惨淡收场，杭州等代表性二线城市纷纷加入降价潮；广州年内最重要土地出让计划因竞拍开发商人数不够而流拍；上市房企六成靠借款维持运转，资金短缺已火烧眉毛……

　　降价成各地房企共识

　　“12800起，引爆核心区！首付分期17万起，抢购地铁4号线上准现房！57-108平方米，地标SOHO……”日前，类似的群发信息频繁地被市民收到。在北京，除了昌平，大兴、房山、顺义、通州等北京几大郊区也均已出现低价楼盘。而在近期开发商的一系列促销活动中，“降价楼盘属于面积太大难以顺利的楼王”、“降价楼盘属于偏僻地段”……等楼盘降价的解释，似乎都不太能站稳脚跟。

　　种种迹象表明，上海地产商在“金九银十”之际选择降价，绝非偶然为之。

　　富力、保利、万科、中海、招商等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。中国房产信息集团的数据显示，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%，成为近7年有数据历史以来的最低水平。

　　北京房地产交易管理网数据，今年“金九银十”北京合计楼市签约量只有2.7万套左右，较去年同期50582套的签约量下降了46%。相比2009年的“金九银十”更是下降超过64%。截至10月29日，北京10月成交量只有13000套左右，创造了2009年实行全面网签记录以来的历史新低。北京商品房均价为19775元每平米，环比9月均价21723元每平方米，下调达到了8.9%。通州华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销幅度与最高价时相比普遍在20%以上，有些甚至于已经超过40%。

　　10月已是北京二手房月成交量连续第7个月不足万套，创下了34个月以来最低值，每平方米成交均价再度跌破2.2万元，创下了近14个月来新低。“最近三个月的二手房市场成交量已经接近2008年下半年市场最低迷时期的水准。”北京中原市场部分析师张大伟表示。“链家地产”首席分析师张月则认为，当前房价降势已经开始逐渐由外环向内环蔓延。

　　同时，“降价之火”也迅速在二三线城市展开燎原之势。杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%，主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。天津的新房均价降幅达到5%至15%。成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显。

　　上市房企六成借款维运转

　　“房价高位运行”或许已经是开发商们再也无力硬扛的大旗。11月1日，广州传来消息，广州国土局当天出让的18宗地块竟有12宗不得不择日再拍，成交的3宗地块均以底价成交。据悉，未能成功开拍的12宗地块位于广州南站，该地区是广州未来重点打造的八大功能区之一，广州南站商务区也被看成是珠江新城的升级版。

　　有媒体报道称，广州南站卖地是广州市今年内最重要的土地出让计划，此前在6月和9月举行的推介会上，开发商大多看好，但11月1日的拍卖现场，情况突然发生变化，本土开发商不见踪影，就连此前一直被看好的香港开发商也没有到场。广州土地局不得不选择了“紧急刹车”，在出让前宣布紧急收回地块。对此，分析人士认为，政府此举是为了避免看到12幅地块整体“流拍”对市场带来更为负面的影响，广州市政府只有延期，以等待更多房企报名。这一消息或许可以印证货币政策收紧之下开发商资金短缺的现实。

　　据统计，当前131家上市房企经营性现金流为负632.5亿元。其中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。同时，上市房企手中所持的货币资金规模罕见出现降低，为1806.9亿元。按此计算，每家平均约持有现金13.79亿元，只够在一、二线城市拿一块稍好的地。而有80家现金流为负值，也就是说，上市房企靠借钱维持生计的占了61%。

　　另一方面，在银行利率提高和放款收紧的情况下，房企更加依赖成本较高的信托资金，而近期信托收缩和标普降级则使得房企融资难度再次加大。中原地产经纪人介绍，虽然开发商称某些房源为特价房源，并不是整体降价。但实际上，房企今年面临最难过的年关，因此不得不拿出部分降价房源促销回款才是真实的原因。

　　高库存下房企整售求出路

　　11.7万套——北京目前的住宅库存量，相比限购前库存增加了2万余套，是2009年6月8日以来的库存最高点。按照目前的库存消耗比，即使目前不增加供应，消耗库存也需要超过22个月时间。如果加上11月和12月预计入市的56个项目，提供住宅2万套左右，在销售持续萎靡的情况下，北京年底的库存量将有可能突破12万-13万套。

　　另一则巨灵财经提供的数据统计则显示，截至2011年10月29日，上市房地产企业三季报存货合计11762亿元，与去年同期的8407亿元相比，增长39.9%；与今年中报时的10778亿元相比，环比增长9.1%。139家公司中，库存同比增长107家，占比77%；库存环比增长103家，占比74%。

　　四家巨头中，万科的库存最大，达到1923亿元，其增长也是最快的，环比增速达到13%。

　　降价也许只是开始。根据有关人士透露，上海部分开发商已经私下与营销代理机构洽谈整体出售事宜。整购价格在目前成交均价的基础上至少折让30%。

　　“大概3个月前，住宅谈整售价格大概还是八五折。而一旦整售失败，这些资金压力大的开发商必将项目低价推向市场。这意味着这波降价潮肯定会继续蔓延。”一位代理机构人士称。