机构看2012：房价下调趋势非常明显

　　房地产研究机构对楼市的预期并不乐观，均认为房价下调趋势已很明显，市场短期内难有改观。

　　时间已经进入2011年月11月，即将步入2012年，随着2011年金九银十的落空，更加确定了房地产市场低迷的现状，未来的走势如何，是开发商和消费者都非常关心的话题。本报记者在创刊八周年之际，特邀请了北京易居房地产研究所、伟业顾问事业集团、北京中原市场研究部、亚豪地产机构的专业研究者，从专业的角度分析了市场的现状及未来走势，希望供正在观望中的开发商和购房者借鉴。

　　房价下调趋势非常明显

　　●北京易居房地产研究所所长 牟增彬

　　2011年的北京房地产市场，可以说是政府调控力度最大的一年，在“京十五条”限购政策的影响下，楼市成交急速下滑，四季度开始进入冰冻期。

　　市场供应会呈下降趋势

　　整体来看，2011年1-10月北京商品住宅总供应面积857.4万平方米，总成交面积731.1万平方米，供求比1:0.85。从目前数据来看，今年预计会是近4年来北京供应量、成交量最少的一年。

　　价格方面，受成交结构影响，月度波动起伏，1-10月商品住宅成交均价为21,877元/平方米，同比去年仍呈现上涨态势，但上涨幅度有明显的缩小态势。

　　从近期项目成交套数可以看出，成交情况较好的项目中大部分价格深幅下调。目前市场房价下调趋势已经非常明显。

　　可以看到，市场需求方在持续的限购政策的影响下，符合购房资格且有购买意愿的购房人数逐渐消耗，而且预计会越来越少。市场供给方面，由于银根紧缩和融资渠道单一，开发企业资金链将会出现紧张情况，致使开发量下降，总体供应会呈现下降趋势。

　　调控进入相对平稳期

　　在2011年底前后会有一个销售高峰期，会有大量楼盘选择降价冲量，预计楼市价格会在未来一个阶段出现明显的下调。

　　政策方面，调控进入相对平稳期，限购政策何时退出将取决于宏观经济结构的调整、保障房建设进度和物业税的推行情况等综合因素。预计至少未来一两年内将持续执行调控政策，也将是业内重组、洗牌的集中期，投机者继续被打压，消费者更加理性成熟，房地产行业发展将更加规范，趋向健康稳定。

　　开发商年底态度谨慎

　　●伟业顾问事业集团市场发展部总经理 袁阳

　　政策难松动 推盘需谨慎

　　最近关于政策松绑的传闻甚嚣尘上，连很多销售员都以此为说服购房人的利器。美债和欧债危机轮番上演，或将导致欧元区和美国经济整体增速下降，外需萎缩将威胁中国经济正常运行。但目前通胀预期依然高企，保障房建设投资增加对冲了楼市下滑对经济的负面影响，紧缩的货币政策还将继续，四季度与房地产相关的信贷政策难以出现实质性松动。

　　为了抢占市场，目前已经有一些品牌房企提前了某些项目的开盘时间，力求加快周转，落袋为安。不过开发商面临较大的推盘压力，但是由于信贷紧缩，难于支撑需求的正常释放。因此，开发商在四季度大多态度谨慎，暂时不会盲目推出大量新盘。

　　成交量平稳 价格难大降

　　基于目前的经济、政策形势，四季度市场将延续三季度的观望态势，整体成交量不会发生太大变化。未来市场上整体成交量回涨幅度有限，但局部市场存在翘尾可能。

　　但是，近郊远郊的中低价位楼盘在四季度的推盘量依然会保持一定热度，该区域的成交将是新房市场的主要支撑。

　　价格方面，在限购、限贷等政策的持续作用下，购房需求已经出现严重萎缩，开发企业担心降价也难以实现成交，所以开发商年底前仍以扛价为主，价格大幅下跌的可能性不大。 但由于郊区成交量还会放大，可能会影响整体市场成交均价的结构性下调。 同样，在需求萎缩的环境之下，二手住宅价格将继续呈现回落态势，远郊、近郊区县的降价幅度将进一步增大，降价范围也将进一步向城市核心区蔓延。

　　本轮调控短期内难放松

　　●北京中原市场研究部总经理 张坤昱

　　楼市面临定价问题

　　在今年的金九银十，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价。预计在11月供应的住宅套数将依然会接近万套。12月预期入市的项目更是已经达到了29个。价格停滞，潜在需求新增有限，存量需求又已被7个月左右的限购后市场消耗，使得大部分上市项目面临定价问题。

　　开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价冲量。

　　目前市场成交低迷，除了购房者价格预期与市场价格之间的差距难以协调之外，更重要的是购房者对未来信心不足。即便是部分项目下调交易价格，也很难吸引购房者马上入市交易。因为目前消费者中有资格、有意愿、有能力购房人群比例继续走低，四季度单月楼市总成交量不太可能突破1.5万套。也就是说2011年北京楼市住宅市场总成交量将在最近三年来第一次低于20万套。

　　政策短期松绑的可能性非常小

　　外部环境恶劣，美债和欧债危机轮番上演，或将导致欧元区和美国经济整体增速下降，外需萎缩将威胁中国经济正常运行。

　　但目前通胀预期依然高企，保障房建设投资增加降低了楼市下滑对房地产相关行业带来的负面影响，紧缩的货币政策还将继续，四季度与房地产相关的信贷政策难以出现实质性松动。从最近的佛山限购半日游到新增珠海限购可见，虽然政策底部已经接近，但是松绑的可能性非常小。

　　北京限购、限贷的政策在年底依然将持续，特别是信贷额度在年底11-12月可能会继续收紧。本轮调控在明年上半年前很难有放松的可能。

　　政策短期内抑制了房价

　　●亚豪地产机构市场总监 郭毅

　　楼盘供应高峰明年到来

　　到2011年年底，北京计划入市的项目60个，不管是年底还是整年的楼盘供应量，都比去年减少。从价格看，降价明显的区域在近郊，比如大兴、通州的降幅已经基本到了底线，年底前开盘的项目也有很多低价格入市，价格只有区域房价高峰期的一半。

　　今年前9月成交量的减少直接导致了开发企业资金回笼大幅减少。因此到了年底小部分现金流充裕的公司选择封盘过冬，或者扛价。大部分资金链紧张的公司只能抓紧推盘，而且有些开发商对明年市场预期更悲观，降价销售，回笼资金后再拿地占领市场。

　　虽然北京房价年底下行压力加大，但降价向核心区蔓延的情况不可能发生。

　　明年，北京楼盘供应量预计将会进入高峰期。其一是因为今年很多项目延迟到明年开盘；其二是2010年土地市场火热，当年供应的土地在明年会逐步入市。

　　市场需求仍存在

　　限购政策实施以来，对成交量和成交价产生了影响。根据政府的调控思路来看，政策至少第四季度不会松动，明年上半年可能性也不大，明年下半年政策放松是有可能的。

　　限购政策给未来市场发展埋下了伏笔，其虽然降低了成交量和价格，但需求依然存在。此外，开发商资金链受到冲击，今年北京土地市场成交不高，预示着未来土地供应量的减少，房价未来反弹的基础就有了。因此，政策在短期内抑制了房价，但未来房价的走势，不是一个限购政策能解决的。

　　本版采写/本报记者 曾慧娟 刘狄 李捷 刘杨