广州投资客狂炒小产权房 赌的是拆迁时间

　　广州各城区新规划逐步落实，在城中心不少城中村的拆迁在近期再度成为活跃话题。在限购令的压制下楼市走势低迷，但投资客仍然能够在现时的市场中找到“生财之道”。而豪赌“小产权房”就是其中之一。在以往被认为“无保障”的物业，小产权房向来都是购房者们最不愿意触及的雷区。而记者发现，现时在已经被列入拆迁之列的员村，这种无证房却有种“香饽饽”的味道。不但出现了宅基地抢建、加建楼房，而且更出现投资客出手小产权房的现象，这些买家往往一买就是几套，都是冲着“赌一把”而来。

　　明知要拆还是要买

　　“富贵险中求！”在员村一口气买下了三套小产权房的梁先生向记者如此解释。据他透露，这三套房子都是从去年年底开始陆续买下的，当时就已经知道员村作为珠江新城CBD的延伸区要被拆迁。“员村要被拆，好多年前就听说了，今年也曾经看到有贴出公告。但我买这几套房子，也是听说员村要拆之后决定的。即便是今年，也有不少的人继续在买。”

　　梁先生告诉记者，现在在员村，有很多宅基地都被用来建成了出租屋。“一块100多平方米的地，往往都会被建成七八层高，每层再隔成大大小小五六间房。”而梁先生购买的就是这些在宅基地之上的出租屋。由于本身就是宅基地性质，这些房子都没有房产证，也就是俗称的“小产权房”。在市场中，由于风险高，这些房子往往都不受买家欢迎。

　　但奇怪的是，记者发现，在员村现时像梁先生这样把钱砸在“小产权房”的人并不在少数。“这其实是在赌，小产权房没保障，但价格也低，收回成本速度快。”梁先生向记者表示，“如果在短时间内员村不拆，就可以赚到一笔不错的租金收入。”

　　赌的是拆迁时间

　　据梁先生介绍，在两年前，地铁还没开通的时候，员村基本上就是外来人员的聚集地。这里主要的特点就是房价便宜。“在珠江新城单间都在近两千，但员村当时基本上两三百就可以住一个月。”但是，自从2008年公布新规划，确定员村将作为珠江新城CBD的延伸区以后，情况就开始改变。特别是地铁的开通以后，这一片地方的房屋出租价格急剧上升。“我在几年前就出手买三四套房子，现在租金的收入比白领工资还高。”

　　梁先生向记者算了一笔账。他在员村买下的三套住宅总共花了不到24万，平均每套不到8万。现在每套房子出租一个月能有1000元的收入，三套算下来就是3000元。“一年下来，三套房子仅房租就有36000元的收入。”据梁先生的预计，如果员村在3年内不拆，仅租金他就能获得超过11万元的收入。即使拆迁了，根据与卖家的协议，“我仍然可以得到一部分的赔偿。”他预计赔偿的金额是1500元/平方米，三套房子90平方米，可以得到接近14万。这样下来，基本就不会亏。“如果5年员村都不拆，其余两年的租金就可以纯赚。”

　　与梁先生一样，黄伯怀着的也是同样的念头。所不同的是，他买的是商铺，同样也是“无证”。“租出去，一个店面一个月就4000多元，两年基本就回本。”

　　房子好卖“赶建”如潮

　　拆迁传闻不断，员村房子“赶建”也闹得红红火火。特别是最靠近地铁的二横路，到处都可以发现临时商业建筑，以及新建的出租房。据附近的居民透露，这些商铺和住房有不少都是近期“冒出来”的。而且，与其他区域为了“增加补偿款”赶建不一样，员村很多房子的赶建是为了在拆迁前“再捞一笔”。

　　阿勇的饭店就开在新建成的一片商铺当中，开张至今还不到三个月。“这些商铺的老板就是本地人，都是刚刚建好，一个铺位租出去一个月是1500元－1800元。” 据阿勇介绍，这已经是这区域最便宜的了。记者粗算了一下，这些新建的铺位大概有十多个，一个月下来的租金收入接近20000元。

　　赶建的还有出租房。“从去年年底开始，这里很多地都被原地主卖给了其他人，或者自己建了出租房然后卖掉。”在员村住了三年的阿森告诉记者，现在仍然有不少的宅基地都在赶建住房。“在前一段时间还出现了因为赶建噪音过大被居民投诉的事件。”

　　据阿森介绍，因为交通方便，这一片的房子非常好租，现在出租的价格也不算低。所以，这些赶建的房子很抢手很好卖。“而且因为没有房产证，不用过户，根本没有什么限购的概念，基本上一建好就可以全部卖掉。所以只要有地的宅基地地主，都在赶着建楼。”

　　签了协议小产权房也无补偿

　　记者在采访中发现，在员村“赌”小产权房的投资客基本都像上述梁先生一样与卖家有协定，如果将来拆迁会得到一定数额的赔偿。这使得这些买家即使面临着拆迁的风险，也同样有胆量出手买小产权房。

　　“这种协议不靠谱。”广州市威戈律师事务所的陈宇昆律师向记者表示。据陈律师介绍，宅基地本来就不允许交易买卖，无论是建成出租房还是商铺，买卖都是不合法的，买家的权益不会得到法律的保护。“即使买家与卖家签了协议也没有保障，因为这个协议本身就不合法。”但陈宇昆律师分析称，由于买卖不合法，买家是有追回购原来房款的权利。

　　但记者发现，在这些小产权房交易中，很多都并非一手交易，而是经过几手。首先是宅基地所有者将土地转让给他人，然后建成出租房再转卖。这样即使与卖主有协议，但如果遇上拆迁，补偿款最终是给宅基地所有者，买了出租房的投资者想追回钱就非常困难。

　　这些风险，其实很多买了小产权房的“业主”都知道。梁先生就曾开玩笑地对记者表示，“这就是赌卖家的人品和自己的运气，运气好的话确实能赚一笔。”

　　11月9日，一份由国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部针对小产权房的确权问题联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(下简称《意见》)。按照《意见》规定，农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。

　　在《意见》明确强调，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。据国土部地籍管理司司长朱留华透露，对于宅基地确权问题，在刚下发的《意见》中遵循了“是谁的就发给谁”的原则。城镇居民购置宅基地的将得不到“发证”。

　　事实上，在过去将近十年的时间里，政府曾多次明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。而近日国家多个部门联合发文，也再次确认了“小产权房”等违法用地不会合法化。

　　国家下文禁止，但现时在市场上小产权房的买卖并不少见，而更多的是用以投资用途。对于这种处于边界之外的产品，在确权上是否应该放开目前业内仍意见不一。有专家认为放开是较好的选择。持这种观点者认为：“由于历史遗留的问题限制了宅基地的开发，宅基地同是城市土地组成部分，政府不应人为设障，应把农村集体土地纳入统一管理，通过仔细研究建立一个更彻底更完善的土地流转机制，使农民能拥有更多的收益。”

　　但对放开小产权房的反对声音则更多。广州社会科学院研究员谈锦钊在接受本报记者采访时就明确表示，“小产权房的开放不符合土地经济学原理，宅基地和小产权房的放开会对现行经济带来很大的冲击，只会对市场造成错误导向。”他认为，目前房地产用地十分紧张，土地供应少导致地价高引致房价高居不下。“政府对于小产权房的放开举措必须十分谨慎，开放农村集体土地的流转和转换，土地市场供应量将大增，只会对房地产市场造成雪上加霜的严重后果。”

　　与谈锦钊一样，暨南大学(微博)教授胡刚也明确反对小产权房的放开。在他看来，小产权房的盘活处理只要在政策允许和各项配套完善的前提下才有可能带来良好的影响。“一旦小产权房进入市场流转，将导致大量农民失去最根本的土地保障，引发的社会问题不容小觑。”胡刚告诉记者，开放宅基地看起来问题虽小，但“牵一发可动全身”。如果放开对小产权房的限制，地方政府的土地财政收入将大大减少，土地供应的增加会使房价严重下跌，这对于宏观经济来说是难以承受的。

　　谈锦钊则表示，一些在拆迁前抢建小产权房的行为既不合法，还会扰乱整个城市的开发建设。而目前市场上小产权房的投资买卖本身就具有非常大的风险。以后这些投资客既得不到法律的保护也拿不到该有的补偿。他提醒投资者，“小产权房的转换必须得依法按照国家土地相关征地手续补缴税金才能转换为国有土地，这种投机取巧的行为风险很大，并不可取。”

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　实习生 杨文丽