开发商征地政府埋单 吉林梅河口市政府回应难消质疑

　　■本报记者 王占武 石俊 见习记者 李晓光

　　本报10月27日报道吉林省梅河口市5年使用期的土地乱象后(详见《吉林梅河口"短命土地"谁之过》)，在全国尤其是当地社会各界引起强烈反响。

　　当天上午，吉林省省长王儒林对报道反映的情况做出重要批示意见。通化市以及梅河口市有关部门对此高度重视，梅河口市委、市政府紧急成立由市委书记庞庆波、代市长于翠利为组长的事件处置工作领导小组。

　　11月2日上午，梅河口市委、市政府主管领导、来自国土等部门负责人集体约见本报记者，就报道中涉及到的30%土地出让金、土地5年使用期限、到期后土地使用权处理以及关于土地"招拍挂"等问题接受本报记者专访，并逐条予以回应。

　　"土地出让金收30%"为了平抑房价

　　本报报道中提到，梅河口市在出让国有土地时，按照"政府会议纪要"的规定，按最高30%比例收取出让金。

　　梅河口市委、市政府就此表示，2004年至2007年期间，为了平抑市内房地产市场价格，使房价更趋于合理性，在每个房地产项目开发前，市里均组织专家对开发成本进行精细测算，先后给予了16个房地产开发项目征收30%土地出让金的优惠政策，累计建筑面积为460499平方米，涉及金额6792万元。当时市区房屋每平方米正常市场售价为1500元至2000元，由于给予的优惠政策降低了房屋开发成本，销售价格降低到每平方米1300元至1850元，把本应该由市政府取得的土地收益部分让利于民，几年来共有4500余户居民享受了该优惠政策，得到了优惠。

　　根据梅河口市国土资源局的公开资料，记者初步统计，从2004年至2007年，其中5年期限的土地项目达50余个。梅河口市副市长白铁军说，这些土地均进行了"招拍挂"，都是以最高的土地出让价格，交由开发商开发，不存在虚假"招拍挂"现象。

　　对于记者提出的"如何能够保证土地招拍挂获得土地最大收益和开发商在用'竞拍最高价'获得土地，在开发商利益至上的市场运作下，这些'享受'了政府用'短命土地'的方式在不降低地价的前提下，还能给市民带来价格上的优惠"相关质疑时，经记者数度追问，白铁军未予回应。

　　"一边是'招拍挂'土地价格按最高价出让，一边是政府通过'短命土地'的方式为开发商减少开发成本从而'优惠'老百姓购房，这种解释自相矛盾。"

　　梅河口市一位不愿具名的原房地产开发商张先生认为，实际还是相当于政府把地"贱卖"给了地产商。吉林省住建厅一名负责人表示，梅河口市当时完全可以通过建经济适用房或保障房等方式实现"优惠"百姓减低房价的目的，通过减少土地"寿命"的做法，将给购房者带来很多麻烦甚至损失，"政府这时候出面'埋单'，声称为'优惠'于民，这种说法比较牵强。"

　　"土地出让5年"符合政策规定

　　本报报道中提到，自2004年至2009年间，梅河口市大部分用于房地产开发的项目甚至通过"招拍挂"程序出让的土地使用期限大部分都是5年，至今这些房子已经或即将面临土地使用权期满的问题。

　　梅河口市委、市政府解释称，依据《土地管理法》以及《城市房地产管理法》规定，住宅用地出让年限最高为70年，商服和工业用地出让年限最高分别为40年和50年，只规定了最高出让年限，没有规定最低出让年限。为了不低价出让国有土地，按照30%土地出让金折算的出让年限为5年，所以说出让5年是符合政策规定的。

　　对此，全经联研究院副院长陈宝存表示，像5年、10年的土地使用期，曾经在上海、广东等地都出现过。但自2004年8月28日新的《土地管理法》正式实施后，这样的情况就很少了，住宅用地大都按照70年的最高期限审批。从房地产项目开发的周期看，5年时间太短，同时地方政府在土地使用期限，是否通过相关审批，仍需要得到证实。

　　60亿土地出让金"说免就免"？

　　在报道中，本报曾提到众多房主对"难道5年后还要重新办理土地使用手续，还是这些房子在5年后能拆掉？"等问题的质疑。

　　梅河口市委、市政府就此称，为了保障居民的合法权益，依据《物权法》相关规定："住宅建设用地使用权限间届满的，自动续期。"梅河口市政府曾在2008年12月31召开了《研究部分房地产开发项目续期使用相关问题》专题会议，会议决定，针对2004年至2007年期间，出让期限为5年并已销售给个人的商品住宅楼，给予相关优惠政策。即对到期后的土地使用权以租赁方式供地，如购房户申请办理续期土地租赁手续，涉及土地租金全部予以免收。

　　梅河口市政府在向吉林省及通化市有关部门上报的情况汇报中特别强调，据此推算，每年可为土地使用权到期的购房户让利土地租赁费用约570万元。

　　陈宝存表示，新修订的《土地管理法》中，虽然规定了土地使用权到期后，可以自动续期，但是并没有规定是有偿续期还是无偿续期。

　　值得注意的是，在梅河口采访调查期间，有众多市民向记者反映，他们在购买这些"短命土地"上的房屋时，不管是开发商还有政府部门，没有向他们提示或说明过。"如果开发商说他的土地证只能用5年，谁还买这样的房子。"梅河口市新中百货商店的李经理气愤地说，他的房子2年前土地使用期限届满，现在要么交纳巨额的土地租赁费，要么和国土局收费员"纠缠"后"赖账"。原梅河口市法院经济庭庭长沈明坤等数十位老干部自家房屋被国土局多次甚至"暴力"催缴过土地租赁费。这些老干部家的房子，有的当时回迁改造房，奔走政府多个部门寻求解决，至今未果。

　　国有土地使用证逾期后如何自动续期？日前国土部副部长贠小苏公开表示，由于土地自动续期收费标准并不是国土部单独可以制定，需要国家多个部门共同研究。他认为由于全国土地"逾期"问题没有显现，相关的收费标准短期内无法出台。

　　"连国家都没有出台相关标准和具体办法，梅河口凭什么对所谓'逾期'的'短命土地'开征土地费？让我们花70年土地使用费的钱购买房屋，实际土地使用权仅有5年，现在开始向老百姓收土地费，还口口声声说为了给老百姓'优惠'房价。"政府的解释引起梅河口市吉达小区众多业主强烈不满。

　　按白铁军副市长"每年可为土地使用权到期的购房户让利土地租赁费用约570万元"的说法，以65年"免费土地"年限计算，仅此政府即为开发商"埋单"达3.7亿元。但白铁军并未明确每年让利的570万元这一数据的具体来源。从2000年至2009年9年间"短命土地"为百姓"让利"金额和涉地面积究竟有多大，记者随机采访了梅河口市政府所属的多个职能部门，均表示"说不清楚"。

　　"这样巨额的土地出让金，地方政府究竟有无权利免单？"这成为梅河口市民和全国部分网友共同的疑问。"按此推算，9年形成的'短命土地'，如果政府就这样'埋单'，保守金额也在60亿元以上。"吉林省政府法律中心原主任林国宏曾认为，如果这些土地出让金，消费者在购买房屋时已经交纳了，政府部门因为各种原因导致这些出让金在开发商手里"绝收"，如此转嫁给消费者都是极其不负责任的，地方政府和领导，必须为"绝收"的土地出让金承责。

　　"招拍挂"竞标企业"内定"？

　　白铁军还向本报记者表示，梅河口市国有土地"招拍挂"是严格按照国家有关规定依法依规履行。土地出让底价由具备资质的土地评估机构根据规程评估，对所有"招拍挂"地块的规划条件、出让年限、供地底价等均经梅河口市土地规划利用领导小组集体决策确定，并通过中国土地市场网、当地土地有形市场及报刊等媒体公开发布出让地块详细信息。

　　白铁军强调，梅河口市根本不存在"招拍挂形同虚设"及"部分党政领导干预"的行为。

　　但几天来记者的调查却显示，梅河口土地"招拍挂"却令人存疑。

　　仅以2010年位于梅河口市福民村菜地上建设的"原香墅棚户区(旧城改造)建设项目"为例。吉林省政府2010年6月1日批准了这个用地计划，通化市政府2010年6月4日批准了此棚户区改造项目由梅河口市益通房地产公司负责开发。但梅河口市政府的征地行为，不但早在2010年3月即开始交由开发商"执行"，因为占地纠纷不断，当地百姓反映强烈。记者从梅河口国土资源局该地块的"招拍挂"审批文件中发现，该地"招拍挂"的时间一起到2010年10月底才由之前"内定"的益通房地产公司真正"拍到手"。显然，这家名为益通的房地产公司连该地块的"招拍挂"手续还没有履行，就拿到了这块地的开发权并提前组织的征地甚至强迁，这样的"招拍挂"，百姓难免质疑。

　　而在市政府向记者提供的通过报刊等媒体"发布'招拍挂'"信息的"样刊"中，只有一份标示为《梅河经贸报》"土地出让公告"的样本。据记者核实，《梅河经贸报》只是由梅河口市某部门编印的一份内部资料性质的印刷品。"在一个谁都可能看不着的内部资料上发公告，这也算透明？"一位不愿具名的梅河口市农行高级经理向记者表示，"先不说菜地属不属于棚户区，显然原香墅项目在没有'招拍挂'前就已经被'内定'了，这样的'招拍挂'虽然所谓的'公开'了，但也难说透明。"

　　谁操纵了"短命土地"的发生？本报记者在追踪调查梅河口"短命土地"问题时还发现，之所以从2000年至2009年9年间经历两届政府班子，"短命土地"问题之所以不间断地出现，至少与3家以上房地产公司存在一定关联。而这3家以上房产地公司，均由事业编制性质的梅河口市房产总公司(原市房地产管理局)发起或设立或控股，9年间，房产总公司至少历经4次由房产总公司变更为房地产管理局，再由房地产管理局变更为房产总公司的"变脸"，其中所涉公司的股权变更为错综复杂，令人疑窦。

　　对于这桩较为鲜见的"短命土地"问题及由此引发的各种质疑，本报记者将持续关注。