金融政策贯彻始终 开发商融资渠道越来越窄

　　从银行收缩房地产开发贷到银监会紧盯房地产信托产品，开发商融资渠道越来越窄。在这背后，因资金链受到影响而降价的开发商越来越多，金融政策的一系列调控政策也为房价重新回归理性奠定了基础。

　　二套房成本增加

　　这两年，政府为了抑制投资行为，不断通过政策调控，让购买第二套及第二套以上住房的购房人购房成本增加。一系列关于房地产市场的金融政不断将第二套及第二套以上住房的首付和贷款利率提升，使得以投资为主的购房行为得到了根本抑制。

　　2010年出台的“史上最为严厉”的“国五条”，首次要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

　　随后，2010年出台的“新国八条”更是要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，省会居民暂停购买第三套房。

　　一轮又一轮针对提升购房首付款的政策及各银行上调房贷贷款利率，使得购房人在购房成本上的投入增大，出现了更多的持币观望的现象。与此同时，在2010年10月，央行时隔33个月后首次宣布加息，使得原本一些持观望态度的购房人变得更为谨慎。加之2011年央行连续三次加息，更使得房地产市场由卖方市场开始向买房市场转移。

　　2011年2月，民生银行率先宣布取消首套房优惠贷款利率后，工、农、中、建、交等绝大多数国银行基本已跟首套房优惠利率说“再见”。由此可见，在房地产市场上，金融调控与限购政策、保障房建设形成了一记强大的“组合拳”，将房价重新拉回理性范围内。

　　开发商融资受限

　　一方面金融政策的调控使得购房成本增加让不少购房人选择持币观望，另一方面，多项针对开发商的金融政策更是让不少开发商感受到了“凛冽的寒风”。

　　受到政策的冲击，上市房企负债率不断增加。截至2011年10月底，16家上市房企资产负债率超过80%。从2010年起部分银行便暂停开发贷；而从2011年3月至今银监会更是三次强调要加强对房地产信托的监管。开发商这两年的资金链可谓接受了一次强大的冲击。

　　不可否认，这两年来，在政府针对房地产市场的调控中，金融政策扮演了至关重要的角色。

　　本报记者 徐楠 

　　·业内观点·

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、中国社会科学院国际投资研究中心学术委员会副主任、中国社会科学院研究生院教授  曹建海：

　　未来需出台紧缩流动性的加息政策

　　这两年的调控让一线城市楼价已经出现拐点。但要让百姓买得起房，房价必须回归价值本身。从出台的金融政策方面来看，主要还是配合其他调控政策稳固房价。

　　但这两年来多次加息却是一轮在调控中非常必要的举措。此举直接激活前期频繁出台但作用不大的房地产信贷政策的效能，使得房地产市场价格出现了转折。

　　未来，央行只有出台紧缩流动性的加息政策，才有可能配合前期出台的房地产信贷政策发挥其功效，专门针对房地产信贷的紧缩政策，也才能显现出力量。虽然出台了很多房地产信贷政策，但由于信贷资金投放过快，公众普遍存在通货膨胀强烈预期，投资客还是认为房地产市场的紧缩信号只是个案。因此，这一加息政策出来，肯定会有助于现在的房地产调控。

　　·本报点评·

　　同样是调控，资金监管的力量往往比限购更有杀伤力。尽管在多数普通购房人看来，所谓资本市场的千变万化就如同看科幻大片一样，热闹却又遥远。但“有多少钱办多少事”的老理儿却在这两年实实在在的体现在房地产市场上。无论是购房者花钱，还是开发商敛钱，层层严卡的金融调控手段让曾经的“透支消费观”逐渐消散。

　　诚然，对于这种变化，捉襟见肘者比比皆是。毕竟对大多数企业来说，来钱的渠道就那么几种。当银行大门越关越小，收费的窗口却越开越大。减资金来源同时却不减账单，这才是最要房企命的地方。回忆那大肆敛财又大肆花钱的“黄金时代”，此时此刻的窘境何尝不是没有长远眼光的代价。

　　金融篇大事记

　　·2010年·

　　■9月29日，国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

　　■10月20日，央行时隔33个月重启加息。

　　■11月初，有媒体表示，工、农、中、建四大行在10月底已经停止房地产新增开发贷的审批。

　　·2011年·

　　■1月26日，国务院推出八条房地产市场调控措施要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，省会居民暂停购买第三套房。

　　■2月，民生银行、深发展、中信银行、兴业银行、招商银行、光大银行等六家银行陆续取消首套房贷8.5折利率优惠。同月，央行2011年内第一次加息。

　　■4月，央行2011年内第二次加息。

　　■6月，银监会进一步加深了对信托行业的监管，对房地产信托业务实施“逐一审批”，债券融资类房地产信托被暂停。

　　■7月，绿城中国发布的一款收益率达25%的地产信托，把近年来大品牌房地产公司的融资成本推到一个新的高度。绿城基金为股权投资，回报率由平安信托测算，不到最后退出分红时不能确定。

　　■9月，有消息称银监会要求信托公司清查与绿城相关的房地产信托，根据业务情况填写《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》，并根据项目运行情况注明风险判断意见。

　　■10月，银监会叫停四家信托公司的房地产信托业务。同月，绿城陷破产传闻。

　　■11月，央行2011年内第三次加息。11月，中国建设银行北京分行宣布上调首套房贷款利率至基础利率的1.1倍后，民生银行和深发展银行也陆续将首套房贷款利率提高至基准利率的1.05倍至1.1倍。