上海豪宅降温：开发商降价动力不足成交量逐月下滑

　　普通住宅市场步入寒冬，豪宅市场亦难幸免。

　　21世纪不动产上海区域市场中心昨日发布的统计数据显示，11月头21天，上海市单价5万元以上的新建豪宅项目累计成交46套房源，较10月同期下降26.9%；成交面积约为1.32万平方米，较10月同期下降12%；成交均价为7.18万元/平方米，较10月同期提升7.8%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，豪宅项目不同于普通住宅，高去化率（预定和销售占比）本身就不是其特点。在调控制约及上半年购买力集中释放的情况下，近期沪上豪宅成交量回落是正常情况，预计年底前成交量再次向上的空间有限。

　　调控政策效应扩散

　　上海豪宅市场成交量的下滑趋势，在最近几个月表现得越发明显。

　　据上海中原发布的数据，8月，上海豪宅成交套数为81套，9月为76套，10月为63套，全市豪宅成交逐月下降趋势明显。而在去年10月，上海豪宅的成交套数为149套。

　　上海中原关于“豪宅”的定义，不单是价格，还需考察稀缺性。按上海中原的定义，11月1日-11月21日，上海豪宅成交套数仅为27套。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟分析，沪上豪宅成交近期的低迷，与调控政策效应有关。今年1月、4-6月沪上豪宅成交比较活跃。1月成交较好的原因，是当时“新国八条”政策尚未正式实施；而4-6月，调控政策时效性趋弱，市场“观望”情绪逐渐减退及通胀预期加重。近几个月豪宅成交低迷，则和“沪四条”出台及市场淡季有关。

　　据沪上一家高端项目开发企业的销售总监介绍，今年3月底，该公司曾推出一个位于浦东的总价1500万元左右的豪宅项目，一共推了64套，开盘当天就订售了53套，“当时正处在新国八条出台后的一个季度，房产税效应已经减弱，而限购、限贷政策由于沪四条还没出台，还有很多擦边球可打。”

　　上述销售总监进一步说，随着限购、限贷逐步严格执行，豪宅市场立马冷清，“能想的办法很少，限购、限贷是最核心的问题，豪宅不像普通楼盘，打折就能卖掉。”该总监说，他们已将旗下的一个豪宅项目推迟到明年楼市稳定时再上市。

　　顶级豪宅成交先扬后抑

　　顶级豪宅成交，同样呈现“先扬后抑”走势。

　　来自21世纪不动产的数据显示，今年1月-11月21日，上海单价在10万元以上的顶级豪宅累计成交103套房源，同比（较去年同期）增加68.9%。其中，上海紫园成交达到36套。华润外滩九里苑、翠湖天地嘉苑、尚海湾豪庭成交表现也都不错，均达到10套以上，汤臣一品成交6套。

　　黄河滔认为，从月成交套数走势来看，进入7月后的4个多月，上海顶级豪宅累计仅成交18套，而4月单月即成交了35套。受近4个月成交低迷“拖累”，沪上顶级豪宅成交量的同比增幅，亦从4月的157.6%放缓至如今的68.9%。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍则提到，这一成交表现与供应不无关系，上海紫园为别墅产品，在今年4月集中成交，不排除有“资产抵押”、“外资炒房”等隐形因素存在，而后几个项目均为市中心内的顶级公寓产品，地段优势是他们交易活跃的主要因素。

　　张宏伟说，在限购、限贷背景下，顶级豪宅市场一直都有成交，这与通胀压力下，部分买家寻求资产增值保值有关。此外，部分顶级楼盘由于资金紧张，以房地产信托投资等方式，出售部分房源回笼资金，这也拉动了一部分成交。

　　豪宅降价动力不足

　　值得一提的是，虽然成交量趋冷，但豪宅开发商降价动力依然不足。

　　据汉宇地产总经理施宏叡介绍，沪上大部分豪宅目前采取的仍是象征性的优惠手段。比如世茂5号3月报价10万元/平方米，目前报价9.8万元/平方米；华润新江湾九里8月报价5.3万元/平方米，目前报价4.7万元/平方米；九龙仓玺园一次性付款也只有9.7折。

　　“不是开发商不愿意降价，而是降价对于销售的刺激作用，豪宅无法和一些刚需楼盘相提并论。”施宏叡解释，即使和普通楼盘采取相同的优惠幅度，对于客户的撬动作用也不高；而超大幅度的降价，则可能突破一些高价地王楼盘的成本极限。”

　　施宏叡说，从今年豪宅市场的总体运行趋势来看，豪宅市场解冻，仍需限购大门打开。

　　张宏伟强调，豪宅市场的抗跌性比较强。虽然眼下豪宅市场成交低迷，但市场长期向好，加上投资渠道缺乏，眼下仍是投资机会，未来一旦市场反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。

　　不过，黄河滔认为，那些当初因为地价及项目建造成本等原因，造成价格明显高过周边普通公寓的部分伪豪宅项目，未来价格下跌的空间较大。宋会雍则提到，在前期积累需求释放后，豪宅成交低迷现象很可能将惯性发展，延续至第四季度，甚至将祸及明年高端楼市。

　　别墅严重“供大于求”

　　虽然成交不济，但豪宅新增供应并未相应减少，尤其是别墅。

　　据上海中原统计，11月1日至16日，上海市别墅市场新增供应量为11.93万平方米，528套房源。与10月同期相比，分别大幅上升259.34%、264.14%。

　　但别墅的成交量依然低迷。

　　汉宇地产的数据显示，10月上海一手别墅成交298套，是4月以来新低，同比下降达65%。进入11月份，沪上一手别墅交易量还在继续走低，用销售人员的话来说，“现在是一周不如过去一天，一季不如过去一年，一年不如过去的一季。”

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为，今年别墅市场低迷程度不仅超过去年，比曾经最低迷的2008年还要冷清。别墅市场供需失衡严重，从10月份到现在，就有22个别墅项目推出房源，新增供应1165套，不计存量仅仅这些就可以卖三个月。