老业主维权阻碍房价下跌 部分老项目推迟开盘

　　期售楼处纠纷不断 部分老项目推迟开盘 开发商纠结降到多少才恰到好处

　　老业主维权阻碍房价下跌？

　　最近两个月，通州、大兴等区域多个楼盘降价引发老业主不满，“炮轰”售楼处的现象时有发生。原本泡沫比较大的地区的楼盘想降不敢降，不少开发商只能推迟老项目后期的开盘。

　　那么，是不是老业主的维权阻碍了北京房价下跌？多位业内人士表示，目前一些老项目后期不敢降确实与忌惮老业主有很大关系。

　　事件 不满降价 老业主纠纷不断

　　日前，曾经的大兴黄村9号地地王顺驰领海宣布整个11月全线产品7.8折，原本最高时售价达2.3万的楼盘现在只要1.4万元。但是，11月12日，就在该项目宣布降价的第二天，售楼处就遭遇了老业主维权纠纷。从网上发布的照片看，沙盘模型倒的倒，碎的碎，一片狼藉。

　　据业主在论坛上表示，由于顺驰领海本月初下调了第五期和第六期住房的售价，部分业主聚集到领海售楼处进行维权。由于当时未能与相关代表达成一致意见，部分业主情绪失控，对售楼处模型沙盘进行了打砸，一度造成售楼处正常接待客户工作的中断。顺驰领海表示警方已经介入，并未给出赔偿办法。

　　实际上，因楼盘降价而引发老业主维权今年已经不新鲜。华业东方玫瑰、珠江拉维小镇、润枫领尚等多个项目降价促销也均出现了老业主维权现象。

　　探究 降与不降 开发商陷“两难”

　　眼看着周边纯新盘纷纷低价微利入市，抢夺了大量客户，而一些老项目却还在犹犹豫豫不知所措，部分开发商甚至选择延缓老项目上市。据统计，下月北京计划入市的新盘仅有29个，比去年同期减少了一半，其中老项目后期更是仅有14个。

　　中原地产认为，老项目要想获得比较好的降价效果必须一次降到位，而只有下调三成，对于目前市场来说才能基本被购房者认可。虽然需求已基本冬眠，但只要有合适的价位依然可以刺激需求入市。

　　据了解，目前在售的老项目不少都是很多年前拿的地，成本非常低，售价也早已从几千元上涨到几万元，可见开发商利润率不低。所以可以说房价不仅能降，而且是必须降。

　　但如果降价，一旦遭到业主退房维权，事情就会变得非常复杂和棘手。这么说来，老业主反倒成了阻碍房价下降的“元凶”？

　　矛盾 降到多少才算恰到好处？

　　亚豪机构分析师郭毅认为，担心降价引发老业主发生纠纷其实是所有老项目在选择降与不降时都有所顾虑的。特别是占到北京七成市场份额的郊区普通住宅项目，老业主以刚性需求及改善型需求为主，大部分是贷款方式购房。一旦项目大幅降价造成资产缩水，很有可能触发老业主的“维权索赔”。

　　老项目后期不敢随意降价，究其根源，还是开发商对购房者的心态把握不好，难以判断价格降到什么程度，才能既保证项目的合理利润，又能够刺激购房者抄底。

　　如果确保大幅度的降价能够快速消化掉大量存货，换回现金，资金极度紧张的开发商尽管清楚会面临老业主的压力，仍然会选择降价卖房，从而加速现金回笼，降低企业运营风险。

　　而他们最大的担心，则是万一因为降价不到位，不仅没有挽回销量，反而造成老业主采用极端方式抗议，对楼盘口碑形象带来更大的负面影响，使销量更加低迷。

　　因此，一些老项目的降价行为表现得隐蔽低调，或者通过与网站的合作推出特价房，或者给予购房客户花样百出的折扣，通过复杂的计算方式得出最终折扣。通过这种方式，一方面让老业主感受不到楼盘降价，另一方面也给予新的购房者实际的优惠，促进销售。

　　观点

　　别再赌房价“只涨不跌”

　　中原地产认为，这么多年楼市处于畸形发展，房价从来没有真正下跌过，使得购房者忽视了房屋作为商品不仅会涨，也会跌。享受了多年泡沫与暴利的楼市、将投资赌在房子上的人们，在本轮调控中更应该增加风险意识了，那种只涨不跌的时代已经过去。

　　而一降价就闹纠纷，这种逻辑明显不符合契约精神。在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，所以在房价下调的时候，也很难要求开发商退差价。

　　文/记者 张媛