11月上海楼市成交止跌 行情仍为六年最差11月

　　早报记者 陆鸣  

　　来自中介的数据称，11月的上海楼市，暂时摆脱连续5个月的成交阴跌之势。

　　佑威及楼市专评网监测数据显示，11月上海市商品住宅成交面积为49.13万平方米，环比(较上月)上涨7.42%，但同比(比去年同期)暴跌48.45%；成交均价为21069元/平方米，环比下跌1.09%，同比下跌6.29%。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪昨日称，11月上海楼市成交量能弱势反弹，部分开发商对在售楼盘果断降价功不可没。

　　外围降价盘热销

　　来自中介的统计显示，11月上海外围区域的降价楼盘成交火爆。

　　中房信数据显示，上海11月的成交面积排行前十的楼盘，均系降价或低价上市。其中，排名第一的中海御景熙岸10月大幅降价后，三百余套成交房源的均价为17384元/平方米，较前期成交均价降幅达17.9%。排名第二的新城公馆，11月成交的128套房源均价为20266元/平方米，比前期下跌了18%。

　　汉宇地产监测数据显示，11月上海楼市成交主力集中在嘉定、南汇、宝山等外围区域，占全市成交总量近五成，成交项目以降价的刚需盘为主力，其中嘉定位居区域成交榜单首位。

　　21世纪不动产的统计数据则提到，11月成交面积前十项目中，外环外区域的楼盘占了9个。成交面积榜排名前十的项目，11月合计成交面积约为18.7万平方米，占全月总成交面积38.1%，为年内各月最高值。

　　叶厚彪认为，11月上海新房市场成交集中度提高，可以看出买方市场进一步获得确立。相对于保价或小幅降价的住宅项目，高调降价楼盘的去化(预定和销售)优势明显。

　　相比之下，上海中心区域楼盘的降价力度显得“保守”。

　　叶厚彪直言，部分中心区域楼盘的“降价”存在较大水分。“这些内中环区域的新盘促销降价，更多是为了‘抛砖引玉’，通过推出部分团购、特价房来达到宣传及回笼部分资金的目的，同时也为后续房源的出售做准备。”叶厚彪说，采用这种“半捂半降”策略的开发商，多半没有较大资金回笼压力。

　　“成交量最差11月”

　　虽有降价盘热销，但整个11月上海楼市的成交量仍处低位。

　　据佑威机构执行董事黄志坚介绍，11月上海市商品住宅的成交量仍没突破50万平方米，为6年来最低。即便和2008年11月69.99万平方米的成交量相比，也下跌了29.80%，当下楼市低迷可见一斑。

　　成交低迷也直接推升了一手房的库存量。新增供应量与成交量的“剪刀差”扩大，是原因之一。佑威数据显示，11月上海商品住宅新增供应比成交量多40.86万平方米，推升库存量至940余万平方米。以11月的去化水平计算，消化这一库存，约需20.75个月。其中，公寓去化周期近17个月，别墅则近43个月。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟分析，开发商在年底回笼资金压力加大，前期推迟开盘的项目在11月集中推出，导致11月的供应出现大幅增加。付伟同时预计，随着整体市场的持续低迷，12月份上海新房库存量还会进一步增加。

　　21世纪不动产判断，全年上海的新建商品住宅成交面积很难超过750万平方米，同比降幅料将超过20%。

　　“降价幅度难扩大”

　　业内人士对于12月上海楼市走向判断各异。

　　中房信分析师薛建雄认为，本轮降价之后，沪上多数降价盘都获得热销，可见房价底部已见。随着更多楼盘加入到降价行列，预计12月的成交量仍会在11月基础上有所回升。

　　但薛建雄也强调，部分开发商降价意愿依旧不高，目前市场上折扣力度最高的也只有20%左右。且临近年底，销售已几成定局。因此，预计12月供应和成交量仍将在低位运行。

　　银亿集团销售部总监王士章同样认为，12月上海楼市的成交和供应将延续11月走势，降价促销的楼盘还会增多，但降幅不会扩大。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海则提到，12月，前期降价销得不错的开发商，可能还会再拿出一些房源来冲一冲业绩，但对于是否会有新盘加入，他持保守看法，“因为全年只剩下1个月，这时跟进降价在客户蓄水上较为困难，对年内的资金回笼也帮助不大，而且目前降价的楼盘大多是品牌开发商，在售的楼盘不止一个，由于前期广告效应已扩大，客户会优先选择这些开发商。”

　　11月深圳成交跌逾两成

　　在11月遭遇量缩价跌的，并不只是上海楼市。

　　在另一一线城市深圳，该市规划和国土资源委员会1日公布的数据显示，11月深圳楼市成交量环比下滑超两成，成交均价已连续4个月下跌，由7月的20940元降至11月的18757元。

　　另据中指院最新统计，11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，较10月下降0.28%，为连续第三个月出现环比下降，且降幅继续有所扩大。包括京沪穗深在内的十大城市房价全部环比下降，其中南京降幅最大，至1.2%。

　　宋海预计，明年5月之前，房价还将会是低迷走势。低价还将是明年上半年的主旋律，成交量在3-5月会有一定回升。