年末珠三角楼市寒潮降临：从假摔到真跌

　　证券时报记者 杨晨

　　时值2011年岁末，在限购令、限价令等严厉的楼市调控政策轮番冲击下，扛住了一轮又一轮调控冲击波的珠三角楼市终于低下了高昂的头。深圳、广州、佛山等城市房价开始出现实质性下滑，降价潮在整个珠三角悄然蔓延。

　　深圳：

　　几经反弹房价终于“低头”

　　经过长达一年多的限购，深圳的房价终于“低头”了。今年11月份，深圳新房仅成交1685套，环比10月份再度大幅下跌了23.79%，总成交面积为14.5万平方米，成交均价为18757元/平方米，比10月份下跌了1.89%。与2010年20205元/平方米的均价相比，每平方米下跌了1448元。

　　本轮调控政策始于2010年4月中旬，被称为“4·15”新政。新政出台时，着实给了当时持续高涨的房价“当头一棒”。“4·15”新政过后的几个月里，深圳住宅市场成交量出现了一定下滑，但由于“4·15”新政并不十分严厉，过了政策观望期后，深圳楼市于当年8月下旬开始急剧反弹。

　　市场的快速反扑促使了“9·29”新政出台，即深圳限购令的出台。限购令出台后，到2010年11月份，持续“高烧”的深圳楼市终于稳定了下来。进入2011年1月，市场对政策消化后，楼市再度出现反弹。2011年1月26日“新国八条”出台后，货币政策收紧，深圳各大银行明显收紧房贷，楼市开始进入漫长的“退烧期”。

　　在过去的一年多时间里，限购、限贷、限价等各种调控政策令人眼花缭乱，深圳楼市成交量也起起落落。市场的反复，给了开发商充分的信心。一直到今年5月之前，接受证券时报记者采访的深圳本地开发商大多明言不会降价，并对楼市未来充满信心，认为过了政策消化期后，行情会好转。当时，业内人士也多对深圳房价会下降持怀疑态度。

　　如果说2008年的降价大旗由万科扛起，那么今年率先祭起降价大旗的则是中海地产。该地产商于今年5月份推出了两个限价盘，均价大约低于市场价2000元左右，一入市即成为深圳房地产市场关注的焦点。而此前，开发商都十分“硬气”，坚决选择“死扛”，中海的降价行为也因此格外引人注目。但在今年6、7月份，降价的仍然只是个别楼盘。

　　随后，除了限价盘、降价盘可以引起热销外，其他楼盘成交量普遍惨淡。这种情况一直持续到了“金九银十”。今年的9月份和10月份，深圳房地产市场延续颓势，成交量十分低迷，一些“死扛”的开发商开始有些hold不住。在这样的背景下，顺势而为的开发商越来越多，降价开始成潮。

　　世联地产华南区首席分析师曹取认为，今年深圳住宅市场的成交量可能会创下十年来的新低。主要因为今年上半年市场观望情绪浓重，开发商期待市场回暖，放缓了推盘节奏，今年上半年深圳楼市供应量和成交量均处于历史低位，尽管开发商在下半年加大了推盘量，但仍改变不了低迷的市场氛围。

　　广州：

　　降价潮蔓延至中心城区

　　广州和深圳一样，也是最早执行限购令的城市之一。广州从去年10月中旬开始执行限购政策，但当时较为宽松，有两套房的居民还可以再购买一套；到今年3月份，广州开始执行最严厉的限购令，有两套房的居民不能再购房。

　　合富置业首席分析师龙斌表示，广州和北京、上海、深圳的情况不一样，广州并不是全范围实行限购，广州的增城和从化两区只限价不限购。此外，在过去的两年里，广州房价涨幅相对于其他一线城市相对温和，因此和其他的一线城市比，广州楼市今年的行情稍“暖”，成交量虽然也有下滑，但不至于跌至“冰点”，且房价下跌的幅度也不深。数据显示，今年10月份广州的一手楼成交量6410套，在一线城市中居首。

　　早前，广州降价楼盘主要集中在供应量较大的郊区。不过，随着全国房地产市场的降温，广州楼盘的降价数量也在增多，且降价范围已由外围四区蔓延至中心六区。近日，西湾阳光、智杰雅筑、中房观湖国际、珠江怡景湾等楼盘都有不同程度的降价幅度。业内人士认为，广州楼盘正由假摔向真跌演变，部分资金紧张的开发商将最先降价。

　　佛山：

　　限购令下成交量遭腰斩

　　在珠三角几个重点城市中，限购令对佛山的影响最为显著。近几年佛山房地产市场一片繁荣，2007年新房的成交均价为4907元/平方米，2008年为5475元/平方米，2009年则达5856元/平方米，到了2010年更是同比上涨了27.2%，达到7448元/平方米。

　　在佛山开始执行限购令之前，佛山的房地产市场堪称火爆，每月的成交面积都在80万至90万平方米的高位，个别月份的成交面积甚至过了100万平方米。在今年3月份开始执行限购政策后，佛山楼市成交量“一落千丈”，成交量迅速回落至50万平方米左右。佛山市住建局公布的数据显示，今年10月份佛山全市成交面积仅为35.74万平方米。

　　龙斌认为，和其他珠三角城市相比，佛山本地居民多，外来居民相对较少，且本地居民大多有房，因此限购令对佛山影响巨大。佛山楼市成交量遭腰斩，让佛山市政府有点“坐不住了”。10月11日中午，佛山市政府发布通知宣布松绑限购政策，结果在各方压力下，仅过了12小时就又下令暂缓执行，被网友戏称为“史上最短命政令”。目前，在巨大的销售压力下，佛山楼盘打折成风，房价出现实质性下跌。

　　珠海：

　　“双限令”满月效果已显

　　珠海的房地产市场是典型的投资型市场，限购呼声一直很高，但直到今年11月份，珠海的限购令才姗姗来迟。珠海自11月1日起开始限购，主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。同时，报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米)的，主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

　　据了解，珠海房价已连续7年上涨。在横琴开发、城市西拓以及珠中江一体化等利好消息刺激下，置业者和投资者一度对珠海楼市充满信心。业内人士普遍认为，珠海在年底突然出台“双限令”，主要为防患于未然，打一张防御牌，遏制将来可能出现的新一轮房地产热。

　　数据显示，珠海市商品房预(销)售专网数据显示，一手房的网签数有所下降，全市11月份共成交343套住宅用房，比10月份的406套下降了15.5%。龙斌认为，珠海实行“双限令”时间较短，且限购范围有限，此次限购仅限于主城区，且限购只针对新购的住房套数，不考虑购房者已有的住房套数，因此，“双限令”效果有待进一步观察。

　　链接

　　2011年接近尾声，一批城市的“限购令”即将到期。统计数据显示，目前限购的46个城市中，有具体截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州。这11个城市中，除南宁截止时间为明年2月底外，其他截止时间都为今年12月31日。住建部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。