房价与内在价值之间存在20%左右泡沫

　　【财经网专稿】记者 王熙喜 12月6日，中国房产信息集团(Nasdaq:CRIC)发来邮件称，房产的内在价值会随着经济增长而上升，有较好的保值理财功能。但是售价受到经济增长、银行利率、交易税费的波动而波动，因此还具备了低进高出的投资、投机功能。

　　所以政府还需要价格波动采取适时调控，对投资、投机部分更需要采取严厉的揭制，才能避免房价出现泡沫化。

　　中房信研究总监薛建雄表示，中国庞大的国土和人口特点，必须使其经济和人口保持较大的流动性才能更好地发展经济。所以房产也会是一个流通性极强的产品，除了居住功能外，还有极高的理财价值。因为房产随着人们收入的波动产生波动。在我国经济和人们收入高增长的情况下，房产的内在价值也会稳步提升。但是由于银行利率和房产税费的相关调整，房产的投资收益会出现较大波动，而出现超涨和超跌的现象。

　　比如，目前的房贷基准利息已经达到7%，如果5年内交易一套房子税费差不多在10-12%之间，平摊下来每年在2-2.4%左右。这也就意味着现在买房投资的年成本在9-9.4%之间，那么一些经济增长速度低于9%的城市，房价产的内在升值空间减去投资成本后会是亏钱的，所以房价就会下跌，其中有些前期超涨的楼盘就可能会超跌。“买房者亏钱了，自然不会投入，房价自然下跌，”薛告诉记者。

　　相比2009年时，房贷利率只有5.94%打7折后只有4.16%，中国经济(GDP)增长最快时达到11.9%，减去2-2.4%的转让费和房贷利率后，贷款买房的收益率达到5.54-5.74%。加上当时基本上都可以申请到2成的首付，相当于5倍的投资杠杆后，年回报率达到27.7-28.7%。如此之高的回报及回报预期推动着房价过快上涨，“当年平均房价上涨接近50%，出现了较大的泡沫。”

　　随着一系列的调控之后，如今出现负利率，房价必然下跌。不过，09-11年的经济增长为9.2%、10.3%和9.2%，3年复合增长率为31.5%。也就是说过去3年房产的内在价值只上涨31.5%，而房价却上涨了50%，中间有20%左右的泡沫。虽然，从个别楼盘来说，会一下子跌20-30%，但是整个楼市会缓慢下跌到明年中才会跌到底，所以房价在短期超跌之后，明年就会触底，然后再稳步上涨。

　　(证券市场周刊供稿)