缺钱房企欲用股份换现金 中小企业面临生死考验

　　银行、私募、信托“谈房色变”

　　本报记者 张璐

　　4月，济南凤还阁院开发商失踪。11月，济南舜耕名筑开发商音讯全无。随着房产调控的深入进行，开发商资金链空前紧张。在上海，万科降价，在杭州，绿城一度传出破产消息，在合肥、海口等地，一些小开发商跑路。这个冬天，开发商如何应对？本报记者深入采访，带来大量鲜活的一手信息。

　　12月2日凌晨2点多了，开发商孙明亮的办公室依然灯火通明，他的员工在门口排队等候汇报工作。而在他的楼下，四五辆出租车排起了队等活。一名的哥说：“我们认识他们董事长的车，只要他的车在，他们员工常一两点下班。”

　　房企轮番攻关贷款

　　银行始终不松口

　　孙明亮说，他们目前正操作一个项目，总建筑面积超过30万平米，计划回款总额20个亿，现在回款约1个亿，“现金押到土地上了，项目快要转不动了”，而年底将至，大笔材料款、工程款，工人工资需要支付。

　　济南另一开发企业负责人习磊也承认，现在尤其是中小型企业，手里有在建工程的日子过得很艰难，而且这些中小企业很难从银行获得贷款。习磊说，就在前一段时间，他们得知济南一家银行有一部分贷款额度，公司全面出动轮番攻关，银行却始终不松口，到现在不了了之，而以前，各家银行在他办公室门口排队。

　　这种说法从济南一家股份制银行得到证实。这家银行的信贷部负责人吴旭称，他们只在今年上半年做过一两笔房地产开发贷业务，业务对象还是中海、绿地这样的大开发商，下半年房地产开发贷业务就停了，“主要是没有额度了”。

　　王超是一家国有银行的房贷业务员。他说：“我以前的主要工作是开发新客户，现在首要任务要盯住老客户，对已保项目进行全程监控，密切关注这些开发企业的动态，配合风险管理部门及时识别、防范、化解风险。”

　　今年11月份，一家股份制银行总行风险管理总部编发的《风险管理工作参考》明确提出：“上收房地产贷款审批权限，由总行审批”；“降低或控制房地产贷款占比”；“对于房地产开发贷款不得实施借新还旧、展期和延长贷款期限”等。

　　找钱项目太多

　　吓跑山西煤老板

　　“不出钱你谈什么合作！”开发商吴杰挂掉电话后，非常恼火地泄愤。这通电话，吴杰苦口婆心地谈了半个多小时，跟省内一家大型企业畅谈合作前景，得到的答复居然是“合作可以，只要不出钱，股权置换等方式都可以谈”。

　　这场面，在中原地产投资顾问总监薄夫利看来似乎习以为常。薄夫利从背包里拿出厚厚的一摞材料说：“这是胶东行的部分成果。”这些材料是清一色的青烟威地产项目，规模大的超过100亩，规模小的三四十亩，有的已经开建，有的拆迁还没完成，他们都迫切地希望能找到合作伙伴。

　　11月份的胶东行，薄夫利交了“白卷”。薄夫利陪着一个山西煤老板考察山东市场，在济青烟威走了一圈，结果前前后后几十个项目找上门来，这场面吓跑了山西投资客，“也许是大环境不好，也许是找上门来的项目太多了，这次考察以没有结果而告终。”薄夫利笑着说，其实此行很低调，如果大张旗鼓地广泛撒网，找出2000个项目也不成问题。

　　确实是这样。统计数据显示，11月份，济南商品房成交急剧萎缩，其中11月21日到11月27日，济南全市共成交商品房768套，环比前一周减少了524套，环比下跌40.56%。而调查机构提供的数据显示，10月份，青岛住宅成交面积同比下滑56%。

　　在这次考察中，薄夫利受到威海一家开发企业的“重托”，这家企业希望薄夫利能帮助他们，与省外一些投资机构、有实力的开发企业取得联系，卖掉一部分股权，换回现金。

　　民间借贷

　　只能解一时之渴

　　时间回到10月中旬的一个周六，在山东大学中心校区一栋教学楼内，一场关于中小房企如何找钱的专题讲座正在进行。教室里已经座无虚席，两侧过道上，也站满了听众。

　　济南西部的一家开发企业营销负责人李鸿伟说，10月份前后，济南有些开发项目与金融机构商谈，希望以发行信托基金等方式募集资金，但发售信托基金门槛很高，包括他们在内的绝大部分中小房企达不到发售信托基金的条件。

　　而在此期间，一家小地产企业因贷款遇阻，向信托公司融资一到两亿，信托公司研究之后也觉得风险太大，拒绝为其融资。这家小开发商再向私募伸手，结果私募开出的条件是：年化收益率要在20%以上，不然就不做。

　　“只要能拿到钱渡过眼下的难关，有的开发企业已经管不了利息有多高了。”据李鸿伟介绍，由于楼市前景并不乐观，敢于接盘的企业或资金少之又少，有些项目被迫通过年利率30%以上的民间借贷融资，“不借，很快就要倒下了；借，还有辗转腾挪的可能，但除此之外，又有什么办法呢？”李鸿伟说。

　　(应采访对象要求，文中部分被访者姓名为化名。)