年关淡季：上海楼市成交重归低迷

　　早报记者 陆鸣

　　上海上周商品住宅成交面积环比大跌逾37%至10万平方米

　　经历前周的短暂反弹后，沪上楼市成交量重归低迷。

　　金丰易居与佑威机构昨日联合发布的数据显示：上周(12月5日-12月11日)上海市新建商品住宅(以下简称商品住宅)成交面积为10.01万平方米，环比(较前周)下跌37.09%；新增供应面积同样环比大跌34.32%，至9.80万平方米；但成交均价则大幅上涨23.97%，至24121元/平方米。中房信称，这一均价水平为近14周以来的新高。豪宅成交放量是造成均价大幅上涨的原因。

　　银亿集团销售总监王士章认为，上周沪上商品住宅供应量的减少，也许是开发商打算过年的一个信号，但具体情况怎样，还有待继续观察。进入12月，沪上大幅降价促销的楼盘较11月有所减少，新入市楼盘跟进降价的不多，这或许是造成上周商品住宅成交量低迷的原因。

　　“先前大幅降价的楼盘推出的房源一般也就一两百套，很快就卖掉了，而上海全市降价促销的楼盘目前一共也就二三十家，难以带动成交全面回暖。同时购房人的观望心理也令楼市成交雪上加霜。”王士章说。

　　“仅两楼盘成交逾50套”

　　上周沪上楼市的成交低迷，从成交面积排行榜即可见一斑。

　　佑威数据显示，上周上海商品住宅成交面积前十名楼盘中，排名第十的棕榈滩商品房二期(1)，成交面积仅为2077平方米。若以成交套数计算，上周成交面积冠军路劲翡丽湾仅成交了58套房源。成交面积排名前十的楼盘中，仅有两个楼盘的成交房源超过50套。

　　“成交个十几套房源的楼盘，也能排进成交面积榜的前十名，成交低迷和散乱可见一斑。”佑威机构执行董事黄志坚说。

　　据黄志坚介绍，12月的前11个交易日，沪上商品住宅的总体成交量表现很差，仅成交了15.01万平方米，较去年同期大幅下跌了55.57%。

　　“目前的态势表明，只有大幅降价才能刺激成交放量，否则12月仍将以低迷的成交量收官，月成交量难超50万平方米。”黄志坚说。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，无热销楼盘支撑，个案表现较为一般，造成了上周沪上商品住宅成交量的回落。

　　此外，黄河滔还提到，10月以来的阶段性降价促销高峰已经过去，新增供应持续回落，楼市步入年关前后的季节性淡季，也是上周成交量回落的原因。

　　黄河滔预计，沪上楼市新一轮的量价博弈将在龙年春节后出现，更多楼盘加入大幅降价行列可期，届时的行情也将为明年全年的行情走势定下基调。

　　开发商推盘热情减退

　　中房信分析师薛建雄则提到，沪上开发商在11月底集中推盘强销之后，12月初的工作主要集中在营销准备上，所以上周新盘的成交量再度大幅回落，预计本周新房的成交量会随着一批新房源低价上市的带动而重新回升。

　　21世纪不动产的统计显示，上周上海市新建住宅新增供应面积延续前三周的回落势头，累计供应仅9.8万平方米，创下近9周新低。新增供应项目仅为4个，皆集中于外环外。此外，上周新增供应中别墅项目出现了零供应情况，致使上周整体供应房源皆为公寓产品。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，临近年关，开发商推盘动力减退。进入12月，市场降价的声音也日益弱化，大幅降价吸引客户的现象日益减少，而购房者对房价调整的预期依旧没有改变，如此情况下，12月沪上商品住宅市场的成交量想要有所突破恐怕存在较大难度。陆骑麟称，近期成交靠前的项目都是前期降价的项目。

　　黄河滔也认为，虽然此前有不少楼盘以接近成本临界点的价格售房，但临近年末，大部分开发商的推盘热情都已转淡，注意力转移至明年。而部分楼盘因当初购地时间较早，土地成本相对低廉，仍有一定降价空间，这也是近期“老盘新推”项目渐多的主要原因。

　　豪宅成交放量

　　成交量陷入低迷之际，上周沪上商品住宅的成交均价却出现大幅反弹。

　　中房信昨日发布的报告称，豪宅的成交放量，是造成上周商品住宅成交均价大幅上涨的原因。

　　来自中房信的数据显示，沪上豪宅市场在经历了三个季度的持续下滑之后，于四季度开始持续回升。中建大公馆、棕榈滩别墅和尚海湾等豪宅的集中成交，把上周的沪上商品住宅成交均价拉高到24000元/平方米以上。

　　21世纪不动产昨日发布的报告也提到，受低端项目成交缩量的结构性影响，上周新房成交均价环比出现大幅提升，但供销比仍连续两周呈现供小于求的逆转行情，为0.98:1。

　　“棕榈滩别墅和尚海湾等楼盘，都是将其手中最优质高价的房源拿出来打8折促销，吸引了高端买家入市。”薛建雄说，如果目前从紧的货币政策转为稳健，处在高位的存款准备金率和利率有所下调，会对楼市的中高端买家有一定促进作用。

　　德佑地产市场中心监测数据显示，上周上海单价5万元以上的高端豪宅成交了28套房源，较前周增加2套，成交面积为0.96万平方米，环比上涨20%。

　　不过，21世纪不动产昨日在一篇报告中提醒，近三周上海高端住宅市场虽然成交水平较好，但其逐周增幅呈递减之势。鉴于目前在售豪宅项目以少量房源稳步去化局面为主，预计短期内沪上豪宅市场后续成交将再入“慢车道”。

　　降价仍有拉动力

　　对于12月沪上楼市的走向，中介分析师仍相对乐观。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍昨日称，从最近的市场信息来看，沪上开发企业仍有一波供应有待释放，价格配合普遍比较到位，预计12月份上海新房市场周成交量环比会有小幅回升。

　　薛建雄同样认为，降价有望拉动成交。

　　据薛建雄称，上海楼市自10月份大幅降价促销之后，11月份一手商品住宅的成交量就一改之前半年的持续下滑之势，出现了大幅回升。上周新上市的新城尚上城、路劲翡丽湾、美兰湖雅苑等楼盘，比周边楼盘或前期项目的价格降幅也可能达到或超过20%。

　　薛建雄预计，明年楼市总体将呈现前低后高稳中有升态势。但是，政府对楼市还仍然会保持限购限贷的高压政策，所以指望楼市出现2009年似的爆发性反弹几乎不可能。