元旦后房贷月供要涨 提前还贷先算成本账

　　本报记者武岩生

　　今年以来，为了抑制通胀，央行在今年 2月 9日、4月6日、7月7日三次加息，借贷利率达到了较高的水平，对于房贷一族来说，加息的最直接影响就是还贷的资金要求更多了。因为房贷利率大多按年调整，所以今年的加息效应基本上都会在明年显现出来，在距离2012年仅剩半个多月的时候，是不是应该提前还贷，成为不少人纠结的问题。记者请相关理财师算账发现，并非所有人提前还贷都合适，因此提前还贷要先算算成本账。

　　■元旦后月供有不同程度增加

　　记者了解到，绝大多数购房者此前在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说，在一年当中，无论央行多次加息或减息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新基准利率。

　　具体来说，如果在2011年2月9日前办理的房贷，基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点；从2011年2月9日至4月5日办理的房贷，基准利率将从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点；到2011年4月6日至7月6日办理的房贷，房贷的基准利率将从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。

　　以贷款金额30万元、贷款期限20年、等额本息还款为例，贷款时间在今年2月9日以前：按基准利率打7折优惠执行，现在的利率为4.48%，月供为1894.71元；下个月起利率为4.935%，月供为1969.11元。月供增加74.4元。

　　贷款时间在今年2月9日至4月5日期间：按基准利率执行，现在的利率为6.60%，月供为2254.42元；下个月起利率为7.05%，月供为2334.91元。月供增加80.49元。

　　贷款时间在今年4月6日至7月6日期间：按基准利率上浮10%执行，现在的利率为7.48%，月供为2413.11元；下个月起利率为7.755%，月供为2463.77元。月供增加50.66元。

　　■四种情形不宜提前还贷

　　至于是否应该提前还贷，采访中，河北理财规划师协会有关人士表示这要因人、因贷款情况而异，有的提前还款未必合适。

　　情况一：享受7折利率房贷，不必急于还款

　　分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。

　　以100万元20年期等额还本息贷款为例。部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元，对借款人日常生活不会造成什么影响，这部分客户不需要提前还房贷。。

　　情况二：等额本息还款到中期，不必急于还

　　等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

　　情况三：等额本金还款已超过1/3，提前还贷不合适

　　对于等额本金还款期已过1/3的房贷者如提前还贷也不划算。

　　据悉，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

　　情况四：投资收益高于贷款利率，不必急于还

　　投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。

　　对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。

　　■上浮利率贷款可以提前还

　　对于房贷利率按基准利率、甚至是上浮利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。

　　分析建议，提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。

　　此外，银行人士提醒，由于下月起，房贷月供将提高，如果下个月市民还按以前的数目存钱，每月都会拖欠房贷，银行每个月都要把这种拖欠行为记录到个人信用档案里面，因此，最好尽早了解调整后需要缴纳的额度，到时按时、足额还清月供。

　　延伸阅读

　　李稻葵：首套房贷政策应定向放宽

　　12月11日，广东省中小企业局和广发银行联合举办的“中小企业融资与发展群英会”上，中国人民银行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院教授李稻葵针对当前国内外形势进行了分析，他认为，目前的首套房贷政策应定向放宽，“对于既能买房、信用又不错的客户应予以放开，帮助恢复房地产交易量，同时带动上游产业的逐渐恢复“。

　　李稻葵认为，今年房地产业迎来近一年的调整，限贷限购政策对房地产市场形成一定打压，李稻葵认为，明年房地产业将迎来较平稳的调整过程。总体来看，房地产价格回落不可否认，但价格回落将是一个相对平稳的过程，明年下半年会出现交易量的逐步企稳，也可能更早一些。

　　李稻葵呼吁，目前的首套房贷政策应定向放宽，目前对于符合条件的首套房贷控制较为严格，优惠利率基本取消，而且贷款周期延长，“对于既能买房、信用又不错的客户应予以放开，帮助恢复房地产交易量，同时带动上游产业的逐渐恢复。”同时，他还建议将目前保障房的覆盖面进一步放大，因为房地产行业矛盾最大的是夹心层，这是最需要关注的。保障房面积适当扩大，质量稍微高一些，位置稍好一些，适当提高租金，长期出租，这也可以成为地方政府长期持有的良性资产。而单单指望房价下降来解决夹心层的住房问题，可能需要很长的时间。