广东房协专家预测限购或放开房产税取代

　　广东房协专家预测明年楼市四大变化，认为广州房价降20%是“理想状态” 　□专题撰文 信息时报记者 吴瑕 田桂丹

　　专题摄影 信息时报记者 何剑辉

　　日前，2011年度中央经济工作会议在京召开，其中对于房地产的表述中强调，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，这是继房地产调控提出抑制房价过快增长后再提房价回归。昨日在广东房协20周年会议上，业界人士接受记者采访时认为，明年房价下降是共识，广州楼价的理想状态是回调15%~20%之后，成交量可以有所上升。

　　猜想1

　　放松首套信贷增加有效需求

　　中原地产报告认为，目前主要城市房价下行有限意味着2012年政策不会做“方向性”调整。但就会议提出的分层次建设住房体系的三个方向来看，未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋，短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税实施、保障房建设等长效措施具备更充分的探索空间。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，今年广州大约会剩下约4.9万套存货，从目前施工量看，明年还会有约6万~7万套，总共11万套，相当于2009年的量。而2009年4月份均价是7900元/平方米，相比2007年10月份时大概是1万元/平方米，下降幅度已达到31%，此后由于政府出手救市，房价重新上调。这次政府调控趋向差别对待，在准备金率放松后，预计首次置业的信贷会放松，以此来增加有效需求。

　　猜想2

　　开发商或“以供定需”缓开工

　　业界人士认为，出于明年房地产调控政策将继续坚持严格为主考虑，因此可能明年开始有开发商采取“以供定需”，减少开工量。近日，就有传闻称雅居乐、恒大等集团已开始有楼盘停工，缩减开工量。虽然随后相关开发商进行回应，表示并没有停工现象，但也反映了目前楼市处于较低的冰点。

　　据中原监测，今年以来主要城市市场供应节奏并未加速。1~11月，重点城市新房供应面积较去年同期减少11%。今年 1~10月，全国房屋新开工面积160362万平方米，在去年高位的基础上继续稳步增21.7%。由于去年的有效供应尚未推出，预计在2012年新房市场将迎来供应高峰，供应增大将使得调控效果进一步显现。然而长期供应是否能够持续有效推出还要看中央、政府、企业在土地市场的博弈结果。

　　同创卓越房地产董事长赵卓文表示，开发商要丢掉幻想，承认楼市“冬天”已经到来，调整对未来的预期。 开源节流，做好长期“坚守”准备。

　　猜想3

　　或以差异性房产税取代限购

　　年初，上海和重庆分别展开了房产税征收试点工作，但近一年来，房产税征收的象征意义大于实际调节作用。

　　中原集团研究中心认为，房产税的试点存在优化空间，而从长远来看，房产税的推广对于楼市调控具有积极意义。第一，可以稳定市场预期，房产税是一项长期成本，将有助于使市场形成理性的需求，结合交易环节成本的提升，可以有效控制房地产的投资投机需求，同时有利于房地产市场价格的稳定。第二，可增加地方财政收入，一定程度上减少地方对土地出让金的依赖。此外，目前因财产性收入而导致的贫富差距的扩大将有望通过房产税改革而得到控制或缩小。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，明年很大的可能性，是以差异性房产税取代限购令。对超过144平方米的“豪宅”和别墅类等产品，采取征收房产税的方式，放开限购令。

　　猜想4

　　广州房价或降15%~20%

　　黎文江认为，从“抑制过快增长”到“合理回调”，房价降价后如果成交量上升的话，是地方政府愿意看到的。但如果降价了成交量又上升不了，那么就会很麻烦；如果下降到20%底线，成交量仍上不了，那么可能会找不到底，这是地方政府也很担心的。

　　因此，明年对于广州楼市来说，最理想的状态就是房价下降15%~20%左右后，成交量可以上升。今年广州市一手住宅楼市成交量可能是仅次于2008年的第二低点，不过由于房价单价高，销售金额并不算少，开发商也仍有支撑。预计将再撑半年左右时间，看两个政策点是否出现，一个是房产税征收；一个是信贷政策的放松。所以如果经济没有出现太大的意外，房价不会下滑到无底线的地步。