上海土地市场陷入深寒期 住宅地块多以底价成交

 　 文/缪雯

　　往年年末一直是开发商大手笔拿地的时节，而今年年末的土地市场却显露寒意，就像今年楼市的 “金九银十”也失去了往日的火爆。在当前的房地产调控的影响下，楼市的低迷已经影响到了土地市场。今年11月上海多幅地块终止出让，优质住宅地块底价成交，土地市场陷入“深寒期”。

　　开发商拿地热情未增

　　今年土地市场持续冷清，一个更深层次的原因还是地产行业普遍信贷吃紧。虽然下调准备金0.5%对应释放4000亿现金流，但第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司中国区市场研究部主管简可分析：“信贷吃紧的地产领域难以从中直接受益，而是获得渗漏效应，以及对市场信心层面的积极推动。”而对于近期市场走势，在优房网举办的论坛上上海师范大学金融工程研究中心副主任李勇威更是直言：“未来单纯将房地产作为投资品的时代已经不复存在。”究其原因，限购限贷政策对于楼市需求起到了有效的遏制作用，这些转变都迫使开发商重新调整拿地策略。

　　对此，同策咨询与研究发展中心把现阶段规模型房企发展的健康模式，归纳为产品标准化、资金链安全、经营多元化、项目周转快、土地储备充足，例如融资策略上可争取与其他行业企业在融资方面的合作机会，或者利用项目当地的政策优势寻找融资机会，在开发模式上，可实现住宅与商业地产开发并举，甚至打造商业地产全程运营商。因此，不少开发商今年拿地的首选，已经从住宅地块转为商办或综合地块。

　　住宅地块多以底价成交

　　11月，挂牌期间无人问津最后终止出让的地块比比皆是。同策研发中心数据显示，今年以来上海共有24幅土地终止出让，其中12块土地是在11月份终止出让的。这12幅终止出让的土地中，包含7幅纯宅地及2幅含住宅性质的商住用地。同时，11月上海成交了11幅商品住宅地块，其中8块为配套房，这些地块大都以底价成交。

　　随着房地产市场调控的持续，市场中对于房地产市场看跌心态趋浓，导致开发商的资金回笼放缓，并且由于不断的降价打折，开发商的利益也受到不同程度的挤压，所以在双重压力的影响下，开发商入市拿地变得更加谨慎。

　　同策研发中心分析师指出，楼市的调控效果已经蔓延到土地市场。整体来看，土地市场正在经历由热趋冷的变化，开发商的资金以及战略转变都将影响到土地市场的出让情况，目前土地出让已经趋向低溢价率甚至零溢价率，土地价格的下降或许不会太远。

　　商办地块成交量今年首超宅地

　　同策数据显示，11月份上海土地成交185.95公顷，环比上月下降19.7%，这也是今年下半年以来成交量的新低。从今年8月份以来，上海市土地市场成交量一直呈下降趋势，并且近期土地流拍现象也愈加明显。从土地用途看，11月工业性用地成交70.62公顷，占总成交量的38%；住宅类土地成交52.42，占总成交量的28%；值得关注的是，11月商业性用地成交量为54.95公顷，占总成交量的30%，这是今年以来首度商业性用地成交量超过住宅性用地。

　　从已经成交的土地来看，比较优质的土地仍然受到市场的追捧，尤其是商业性用地。由于目前国家调控主要是针对住宅类市场，所以商业市场曾一度成为市场热议的主题，把商业市场看做是开发商的避风港，商业性用地关注度也不断提高。如虹桥商务区在11月成交的两块土地：一期3号土地的南块和北块，经过激烈的竞拍，最后分别被万科和汕头市联美投资(集团)有限公司竞得。该地块就是依据虹桥商务区规划的商业前景，吸引了开发商的进入。

　　随着调控的持续，上海市商业性用地在今年下半年以来总体呈现上升的趋势。这不仅是房地产市场严控的结果，和未来上海商业地产市场前景也有很大的关系。在商业地产市场，随着调控的持续，沪甲级写字楼租金却在不断上涨，价格也相对稳定。众多跨国企业和国内公司的扩租需求持续强劲。同时，许多企业开始“转租为买”，寻求具有价值潜力的写字楼。市场的需求转移支撑了企业的战略转型，不少企业开始转战商业市场，进而传递到了商业性土地市场的需求。