北京保障房小结：任务完成 分配更惹关注

　　仅靠财政投入解决保障房建设的资金缺口显然吃力，要提高社会各界的参与积极性，需要创新保障房融资机制，同时应确保配建保障房的回购节奏

　　岁末年终，北京市保障性住房建设有望按计划收尾。

　　北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松接受《财经》记者专访时表示，目前已基本完成今年保障房建设“开工20万套，竣工10万套”既定任务，“总投资1000亿元(含土地成本，不含土地成本总投资为567亿元)，其中政府直接投资的主要是6万套公租房，以及竣工保障房项目的相关市政基础设施。”

　　相对于许多省份尚不明朗的建设进程，北京为全国保障性住房建设提供了重要注脚。

　　平台化筹资

　　庞大的建设任务，带来庞大的资金压力。邹劲松表示，今年北京市及区县直接财政投资达130多亿元(不包括土地出让金及税费减免部分)。此外，出售型的保障房主要是靠建设单位自筹和市场融资解决，“为保障建设单位融资，北京市争取了公积金贷款150亿元、发行私募债券500亿元，商业银行贷款近千亿元授信额度”。

　　在今年的保障房建设融资方面，北京市专门成立了保障房投资中心，负责以公租房为主的保障房建设、运营管理和投融资。上述提到的财政直接投资130亿元，其中100亿元就来自今年6月保障房投资中心成立时北京市财政的一次性注资。“作为目前国内最大的保障房专用投融资平台，保障房投资中心实行企业化、市场化运作。”邹劲松表示。

　　据介绍，“十二五”期间北京将建设、收购各类保障性住房100万套，并将调整供应结构，大力发展公租房，五年将建设30万套，占公开配租配售保障房50万套的60%，总投资预计1500亿元左右。

　　“这样的投资规模显然单纯靠财政投资是难以完成的”。邹劲松说，成立保障房投资中心，将会发挥财政资金的放大效应，充分吸引社会资金参与达到四两拔千斤的作用。

　　目前该中心已与多家商业银行签署战略合作协议获得授信额度，其中包括10月与建行北京市分行签订的200亿元的授信额度。

　　据悉，200亿元授信额度是指三年内累计向以保障房投资中心为主体的企业进行信贷支持，主要包括以下内容：首先是作为主承销机构之一，承担北京市今年保障性住房私募债的发行，这是建行北京市分行对中心的债务融资额度。

　　其次是因为赋予北京国管中心(即北京国有资本经营管理中心)一部分保障性住房资金的委托贷款管理职能，从而产生了部分委托性贷款资金，这两部分资金已随项目进度分批到位。其他建设运营资金，将根据项目进度给予相应的信贷支持。

　　负责对接保障房投资中心的建行北京市分行政府客户部总经理丁佶春介绍说，200亿元授信额度是通过多元化产品设计来累计提供的一个整体服务方案。

　　“目前的资金到位情况是已发放30亿元的委托性贷款给保障性住房，同时承诺在保障房投资中心二期40亿元的私募债发行中，作为主承销商提供不低于20亿元的融资便利，应该说目前我们已经做了50亿元的额度安排了”。丁佶春表示。

　　对于备受关注的保障房建设资金缺口问题，丁佶春有不同看法：根据监管要求，银行信贷资金实行受托支付原则，部分资金是随着工程进度和实际采购需要陆续进行拨付的，这部分资金可能也计算在目前没有足额投放的口径当中。

　　此外，由于很多保障房项目都是先行开工再逐步完善交通环境评估等手续，导致部分证件不齐备，不符合监管部门对商业银行发放贷款的具体要求，也是造成资金缺口的原因。

　　这一观点得到了北京市住房保障办公室处长张国伟的印证，他在一次公开讲话中指出，保障房“四证”不齐全致使严格贷款条件和项目贷款需求之间存在矛盾，“希望金融机构发放贷款的时候能以规划、国土、建设、发改部门出具的四个函件来代替四个许可证发放贷款，对承担保障房建设任务的中小企业给予支持，创新保障住房金融支持的模式”。

　　据了解，2009年北京市与国开行北京分行合作进行了经济适用房项目试点贷款，即在“四证”齐全前发放贷款总额的50%。目前保障房投资中心正积极与国开行、建设银行合作，争取扩大经济适用房贷款试点范围。

　　用地跷跷板

　　11月9日，北京市土地整理储备中心挂出公告，显示原需配建“限价商品住房”的北京市丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地，其居住用途建筑规模全部变更为普通商品房。在外界看来，北京首次取消保障房配建要求，是政府对目前土地市场低迷、开发商拿地意愿低落的一种妥协。

　　国土部公告显示，根据2011年中央下达的保障性安居工程任务用地落实情况，北京市保障性安居工程用地落实率达108%，早在7月中旬就与辽宁、陕西两省一并完成年度任务。有专家据此认为，适当放宽保障房配建的要求无可厚非。

　　为优先保证保障房用地供应，北京规定对未落实政策房建设用地计划的区县，国土部门不为其安排商品房开发建设用地。除了通过传统的“招拍挂”方式出让土地外，为了完成巨量的保障房建设任务，一些区县政府重拾单位自建房的老经验，其中不乏位于城中黄金地段的地块。

　　在一些政府人士看来，除了房地产业整体不景气，保障房用地“偏多”，也是导致土地出让金下滑的重要原因。北京中原地产的统计数据显示，11月北京共出让了26宗地块，总土地出让金为89.7亿元，累计前11个月，北京土地出让金已经达到了920.7亿元，预计全年成交总额在1100亿元左右，相比2010年创造历史纪录的1642亿元低三成左右。

　　土地出让金是地方政府重要的收入来源，其下滑会不会令保障房建设资金捉襟见肘，甚至影响到城市基础设施配套建设。多位接受《财经》记者采访的专家学者均对此表示担忧。据悉，中央规定地方政府应该将土地出让净收益的10%用于保障房建设，事实上多数城市并未足额提取这笔资金。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林则对《财经》记者强调称，保障房肯定影响土地财政，“保障房建设本来就是有钱出钱有地出地，都没有的话，还可以到租赁市场上去收购后实行统一管理，不能因为土地财政减少了，保障房就不建了”，关键还是创新保障房融资机制，调动社会各界的积极性。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，保障房的用地与资金问题，很大程度上是地方政府的决心、资源配置及利益取舍问题。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松亦在12月7日举行的第三届地产中国论坛上表示，尽管2011年保障房安居工程用地与2010年计划直接用地相比有一定增加。

　　但从实际情况看，保障性住房大规模建设瓶颈已经存在。巴曙松认为，关键在于土地供给总量不足或者有限的情况下，地方政府对土地财政的依赖始终倾向于优先供给商业住宅，在地价和房价比较高的情况下，尽可能压缩保障性住房用地。

　　回购悬念

　　据北京市住建委一份关于“北京市政策性住房建设的基本情况总结”显示，2007年廉租房还是实行在限价房、经济适用房项目中配建，2008年除了上述两种配建模式外，新增了在商品房项目中配建廉租房的模式。

　　国内最大的房地产专业研究院中国指数研究院发布的《2011保障房白皮书》中指出，北京保障房建设模式一个突出特点在于北京的配建比例较高，2008年以来要求商品房配建15%保障房，2010年后更是提高到30%。

　　为了完成保障房建设任务，提高商品房中保障房配建比例不失为一个出路。但对于政府承诺的回购，开发商心里并不完全有底。中国房地产业协会副会长朱中一也认为，保障房建设数量虽多，但是政府用于收购的资金能不能按期正常到位是一个问题。

　　据报道，招商地产在北京溪城家园项目配建的廉租房竣工后，也一度遭遇迟迟未被政府回购的尴尬。政府给出的理由是没有接收主体且没钱收购。而同属溪城家园，且与该廉租房项目同期竣工的限价房配建项目，则顺利交付使用。

　　知情人士指出，出现这种现象的原因在于“混搭”廉租房的项目在土地出让阶段，标书上仅明确了廉租房面积和回购价格，对于何时建好、政府何时回购并没有明确的约定。

　　今年8月，有报道称，位于朝阳区的华贸城等北京首批商品房配建廉租房项目进展缓慢，四年来多数项目仍然在建，引发外界关注。坊间消息称，一些配建项目并非没有完工，而是由于土地出让金下滑严重，导致政府回购资金紧张，开发商资金回笼也由此受阻。

　　邹劲松就此回应《财经》记者说，今年银根紧缩，开发商资金紧张，为鼓励开发商继续多建保障房，将及时组织回购以及加快配售步伐，确保开发商资金及时回笼。对于区县不能及时回购的公租房项目，将会安排北京市保障房投资中心及时回购。对于区县不能按时配售的限价房、经济适用房项目，市住房保障部门将收回房源，用于全市统筹配售，确保资金及时回笼。

　　12月8日，《财经》记者致电华贸城开发商北京国华置业有限公司有关负责人询问项目进展。该负责人答复称华贸城廉租房项目已竣工并通过验收，正等待政府回购。

　　对于开发商参与保障房建设中可能遇到的政府信用风险，上述白皮书指出，保障房采用开发商代建或配建后由政府回购或者由开发商面向政府规定的对象定向销售模式，其中需要对政府的回购期以及销售程序进行严格规定，否则开发商可能面临亏损风险。

　　按照北京市发布的加快保障房建设的通知内容，要求有配建保障房项目的开发商，必须保证保障房竣工时间和建筑方案向商品房看齐。因此开发商以往采用的拿地后拖延开工时间，争取市场出现转机的手法不再奏效。

　　不少专家认为，在楼市调控政策维持严厉基调的当下，商品房需配建保障房这一“硬指标”进一步提高了开发商拿地门槛；如果回购不顺利，开发商前期垫资无法快速回款，大型开发商由于资金充裕尚能勉强维持周转，小型开发商则可能陷入现金流危机，这或将加速房地产行业洗牌。

　　不过，万科集团副总裁毛大庆并不认同配建保障房致行业洗牌的观点。他对《财经》记者指出，配建保障房与企业生存困难，这两个问题没有必然联系。目前配建项目里公租房廉租房占比相对较小，多数还是限价房，而限价房因有稳定的客源比商品房销售更有保证。

　　此前，保利地产副总经理胡在新在接受媒体采访时曾表示，保利地产投资建设的北京市首个限价房项目保利嘉园采取政府统一配售的销售模式，因为项目规模较大，由北京多个城区共同完成配售工作，所以在工作程序、组织流程上不一致，进展较为缓慢，也从而导致销售计划推迟、财务成本上升。

　　上述白皮书指出，出现类似问题与企业成本控制有一定关系，但政府没有按照约定销售方案执行，可能是更为主要的原因。多位业内人士也表示，在吸引社会资本建设保障房解决资金难题的同时，政府不能忽视自身的责任。

　　分配“持久战”

　　随着今年保障房建设任务即将收官，如何确保保障房公平分配，是民众更为关心的问题。

　　10月，北京亦庄开发区的鹿海园四里人才公租房小区爆出有承租者在出租公租房。鹿海园四里小区是北京首批“人才公租房”小区，也是园区自建的公租房项目。今年8月，该小区迎来了第一批承租者，多为园区内一些大企业的员工。月租金是每平方米22元，比该地段同水平的其他小区要低出约25%。

　　彼时，北京公租房刚刚开始大面积的登记审核，亦庄公租房被转租令舆论再度聚焦如何确保保障房公平分配问题上。

　　据悉，在网上登记转租信息的公租房租户还未进行实质性转租，亦庄开发区房地局及运营单位依照规定取消了相关人员的配租资格，收回了房屋，个别人员还被计入信用档案，五年内不予申请保障性住房。在邹劲松看来，及时严肃地处理此事应该会对部分有转租意向者起到震慑作用。

　　据其介绍，为建立长效机制，开发区房地局联合派出所、物业管理公司和员工所在单位，共同组成联合监督组，来监督承租人的转租行为；同时还要求所有中介机构不得代理保障性住房的出租和转租活动。市住建委也起草了关于加强保障性使用监督管理的意见，待市政府批准后将实施。

　　邹劲松认为，要最终解决此类保障房分配管理环节出现的问题，除了依靠承租人自觉外，更重要的是依靠经济杠杆，“公租房的租金水平要基本接近市场价，减少谋利空间，杜绝转租”。此外，应尽快出台国家层面的《住房保障法》，将保障房骗购骗租以及违法出租出售的行为纳入刑罚处理范畴。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹对《财经》记者表示，如何管好已建成的大量保障房，地方政府面临的挑战比建设环节还要大。

　　“保障房四个环节：建、分、管、退。其中，‘建’是最容易的。建房子难吗？不难，后面的才叫难，因为后面涉及到能否保证分配公平公正，这里面又涉及标准设定问题，包括在合理标准下如何保证公平公正。管理环节如何管好，如何使保障房小区融入社会。最后还有不符合保障房房入住条件的人如何退出的问题。建房子两三年就建好了，‘管’‘退’却是长期工程，需要大量人力财力投入，我们是否做好了准备，这是对各级政府的巨大考验。”秦虹指出。

　　【作者：《财经》记者 陈燕 】