11月广州住宅成交面积降27%跌至冰点

　　14万套房明年鏖战楼市

　　网签均价13373元/m2环比降3%

　　文/记者赖伟行

　　央行调查显示房地产投资不再是居民投资首选

　　从偷偷摸摸让利到光明正大上演房价“高台跳水”，以淘金峯璟和万科柏悦湾大幅降价为标志，不少业内人士认为广州楼市从上周末起拉开了全面降价的大幕。

　　昨日，广州市国土房管局公布的11月楼市数据显示，广州上月房价无论是同比还是环比，降幅分别达到3.4%和3%，比国家统计局公布的跌幅更为“给力”。经纬行研究中心统计更发现，从今年年底开始到明年，广州楼市供应量预计将超过9万多套，开发商面临更为巨大的库存压力，楼价或不得不跌跌不休，甚至可能回到2009年初的水平。央行调查显示房地产投资不再是居民投资首选。

　　权威数据：

　　11月网签均价同比降3.4%

　　广州市房管局昨日公布的《11月广州市10区房地产市场运行通报》显示，11月全市10区住宅成交面积为35.36万m2，环比大降27.38%。而中心六区成交面积更是同比大降47.7%，环比也减少了18.4%，成交量不足10万m2，跌至广州今年下半年的“冰点”。与此同时，开发商的供应量却急剧上升，11月市场预售项目同比反增106.04%。

　　供过于求下，房价松动幅度加大。通报显示11月全市十区网上签约均价13373元/平方米，同比环比都双双下降，降幅分别为3.4%和3.0%。

　　记者发现，广州楼价从上月开始就出现了明显松动的迹象。以近远郊指标性大盘如广州亚运城为首的楼盘首先掀起了“第一波”降价，随后，上周末淘金峯景和万科柏悦湾的降价被视为核心区部分楼盘的无奈选择，部分业内人士看做是“第二波”降价潮，而中心城区即将推货的多个新盘如果报价继续高开低走，“第三波”降价将令到全面降价真正到来。

　　第一波：

　　郊区降价松动比例超15%

　　目前，远郊如花都等地的楼盘“4”字头乃至“3”字头已经频频出现，近郊部分楼盘也展开“血拼”，部分房价松动达到15%以上。上周六，番禺锦绣香江推出某组团3期单位，开发商推出了四重大优惠，包括开盘前缴纳诚意金5万元可抵10万元，并有优先选房权；开盘当天所有单位可劲减4000元/m2；所有单位均赠送4000元/m2的全屋豪装；开盘当日一次性付款9.4折，按揭享9.7折，记者以139m2的单位计算，四重优惠后价格至少降60多万元。据了解，此前该盘吹风价为1.8万~2.3万元／平方米，而实际开盘价为折后1.3万元/m2起。

　　第二波：

　　核心区2字头变1字头

　　而在核心区方面，继早前位于海珠区的纵横公寓“降价近万”入市后，上周末位于越秀区的淘金璟景连夜直降1万元促销，随即引发抢购潮。作为标杆性房企，万科位于荔湾区大坦沙的万科柏悦湾新一期单位也以“12900元/m2起售”的笋价特击开盘，售价较前期降幅达20%， 比吹风价低了6000元/m2左右。

　　除了这两个楼盘之外，也有其他核心区楼盘加入降价的“战团”。像位于江南西板块的新一城广场，此前报价达到21000~31000元/平方米不等，最近也推出了大量特价单位，最低也只要18800元/m2起。“低层特价单位推出后已经卖完，目前在售高层的特价单位，均价大概在20000元／m2左右。”楼盘销售人员向记者表示。

　　第三波：

　　老城区全新盘优惠几何？

　　记者发现，此前出货时间一拖再拖的老城区还有多个全新盘计划面市，如果其降价优惠幅度同样巨大，第三波降价潮就将到来。目前，各楼盘都展开积极宣传。像荔湾区芳村板块，位于高尔夫球场地块的楼盘就有两个准备在近期推出。虽然两盘均未定价，但有楼盘对外的宣传广告已经标出首付30万元来吸引眼球，按照首付三成计算，一套单位总价即100万元，以项目主推的79m2两房，单价最低不到13000元/m2。而位于大坦沙的万科柏悦湾楼盘三期本周以12900元/m2起的价格开售，与二期18000元/m2的价格相比，直降5000元/m2。

　　在今年下半年以来住宅供应较少的海珠区，目前准备推售的楼盘都积极进行优惠登记，即使位于江南大道与南田路交界的核心地段，吹风价不过为25000元/m2，有楼盘还推出“直减10万元”的优惠申请活动。

　　中介生存状态：

　　部分人收入不如建筑工人

　　“调查发现，目前部分中介公司的经纪人生活水准低于部分建筑公司的工人，行业已到了生存最为艰难的时候。”周忻认为，寻求营销模式上的变革创新是行业目前的求生之道。不少开发商迫于资金的压力已经“hold”不住了，纷纷选择与二手房中介联手，由中介代销商品房，取得了不错的成绩。曾经在2008年、2010年楼市低迷的时期出现的一二手联动，已然卷土重来，近期更有愈演愈烈之势。开发商和二手中介的营销模式有所不同。开发商更多是“被动”地依靠广告等方式等待客户上门，而中介则是“主动”出击，四处寻找房源和客户；其次，开发商的房子位置往往局限在某一个区域，而中介的房源则是“遍地开花”。楼市寒冬下，发展商一改过去的“坐等”客户上门，积极“走出去”。

　　明年数据：

　　总体可售货量超14万套

　　经纬行研究中心发布的最新报告显示，截至11月30日广州十区在售余货约3.19万套，十区两市在售余货约4.08万套。其中番禺、花都的存货量更是超过8000套。据经纬行研究中心不完全监测，广州十区两市新建住宅今年年底预计新增约1.06万套，明年新增约9.19万套，共计新增货量达10.25万套，总体可售约14.33万套，市场供应量非常庞大，已逼近2008年的供应量。番禺、花都和增城依然是供应大户。

　　后市分析：

　　降不到位不能打动消费者

　　合富置业首席市场分析师龙斌认为，由于今年信贷持续收紧，国内经济和房地产直接受影响，与限购限贷等严厉调控的效应相叠加，前三季度楼市的弱平衡状态终于被打破，走势向下。决策层已将房价泡沫及房产财富效应列为单独、长期治理对象，目前没有好的有效的、可替代可操作的调控手段，因而明年放松限制性政策几乎是不可能的。预计一直到明年，通胀高峰已过，会让信贷略松，但是信贷紧缩的基本格局很难改变，而且房地产信贷始终还是受限制地位，明年上半年市场量价调整或加剧。

　　经纬行研究中心主任许婉婷就表示，与之前一些发展商暗地小幅降价或是拿出一些特惠单位不同，本次淘金峯璟的降价可谓高调，且是一降到底，一步到位，极大地吸引了市场关注。发展商下这么大决心进行大幅降价，足以凸显其回笼资金的压力。市区项目一降到底，无疑会使得消费者对区域楼盘的价格重新定位。再加上中央经济工作会议已定调明年将坚持房地产调控不动摇，消费者的降价预期愈加浓厚，因此若未能降到消费者的心理价位，恐难以打动消费者入市。