保障房融资或求助信托基金 地方融资平台已饱和

　　“资金压力是明年保障房开工量缩减的根本原因，即便是减掉三分之一，压力还是很大。”参与上周五全国保障房座谈会的一位知情人士向记者透露，按照700万套的新开工量计算，加上前两年结转的在建项目，整体保障房在建规模将达到约1800万套，明年保障房资金压力可能会攀升到1.8万亿-2万亿元之间。

　　在楼市调控持续、经济增速放缓、地方融资平台饱和、信贷优惠落实不到位的情况下，加之在建项目体量庞大，明年保障房融资缺口或将以万亿元计。在业内人士看来，房地产信托投资基金(REITs)作为可实现持续滚动开发的融资平台，有望成为解决保障房、特别是公租房融资的理想方式。

　　饱和的地方融资平台

　　“如果按照去年的标准，明年单纯新开工这块的资金需求就在6000亿元，这样计算，整体的资金需求可能远在1万亿元之上。”北京中原地产市场部研究总监张大伟分析表示。

　　尽管财政部有关负责人在上周五的座谈会上曾透露，2012年中央安排的保障房补助资金将比2011年明显增加，地方各级政府也要加大财政性资金的投入，然而早已饱和的融资平台让地方政府在明年的资金筹措方面仍然显得捉襟见肘。

　　“从前三季度财政部的数据看，只有北京、上海、江苏、广东这四个省市的政府收入超过债务余额。”北京市房协副秘书长陈志表示。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也指出，根据还款周期，明年地方的政府债务平台将迎来第一轮还款高峰，旧债未除、新债到来的难题也让700万套的开工任务能否如期完成成为悬念。

　　打折执行的信贷优惠

　　除了几近饱和的地方融资平台以外，保障房融资的最大渠道——银行贷款的半开半闭，也让保障房建设主体——地方政府的日子十分难过，这一点在公租房的融资方面尤为严重。

　　“现在除了国开行之外，基本上所有的商业银行都没有落实银监会关于保障房的优惠政策，这让我们前脚找了开工的钱，后脚就得去找还款的钱。”一位不愿透露姓名的地方城建部门的负责人告诉记者，由于与经适房、两限房等产权性保障房不同，目前国家极力推广的公租房依靠的是长期持有、租金回报的方式回收成本，其投资回报周期较长，对于资金长期需求量更大。

　　“我们测算过，一个公租房的投资回报周期要达到30年，但银行仅给我们三五年的贷款，房子刚分出去我就得马上想办法还钱。”上述负责人表示。

　　REITs或成救命稻草

　　相比外部输血型的筹资方式，一个由政府、银行(保险)资金、资本市场融资相互配合的房地产信托投资基金，可实现持续滚动开发的融资平台，在业内人士看来，有望成为解决保障房、特别是公租房融资的理想方式。

　　“无论是从银行借贷还是公积金融资试点，都属于‘有求于人’，保障房的融资想要不求人，且长期、可持续的发展，只有发行REITs。”在中国企业海外发展中心主任、香港沿海投资集团执行总裁孙飞看来，当政府将公租房资产打包出售给房地产信托投资基金时，可以要求其管理公司只能将公租房出租给符合政府规定的对象而不能出售，同时规定政府可以在一定的条件下以一定的价格(比如：原出售价格加同期银行活期存款利息)回购相关资产。

　　早在2009年11月，国务院就批准了北京、天津和上海作为试点城市，但目前尚未真正放行，明年个别城市有望获批。商报记者 齐琳