楼市走钢丝：双轨制模式迎来大考

　　【作者：《财经》记者 慈冰 王宁宁 胡雯 】

　　没有人能说清房价降到何种程度是合适的，为了避免“最坏的情况”到来，政府要做的是不断寻找平衡。一年前刚刚确定的“双轨制”模式，将迎来第一次“大考”

　　2011年入冬以来，每当有调控政策将要退出的传言时，决策层便随即发出“坚持调控不放松”的明确表态。

　　2011年12月9日，中共中央政治局会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

　　2011年12月23日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年要继续执行现行各项调控政策，继续落实地方政府对房价调控的责任。继续由省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。

　　这意味着，以“限购”为主，辅之以资金全面紧缩的“最严厉调控政策”没有放松迹象。

　　经过十年辉煌之后，房地产业正默默承受沦为配角的失意与落寞。

　　对中国经济“去房地产化”的思考正逐渐增多。12月10日，万联证券认为，房地产开发投资带动固定资产总投资，是过去粗放型经济增长模式的缩影，这一高投入、低产出和低附加值的增长模式不仅难以为继，更是中国经济增幅大起大落、外向型依赖度居高不下、贸易和人民币汇率摩擦问题的根源之一。

　　11月28日，哈佛大学住房研究联合中心主任、美国住房与城市发展部前副部长尼古拉斯·雷特西纳斯(Nicolas Retsinas)接受《财经》记者专访时表示，“问题的关键是找到正确的平衡点。”

　　但不论对中央政府还是地方政府来说，转型所带来的阵痛和难题都是前所未有的。一年前刚刚确定的“双轨制”房地产发展模式，亦将迎接第一次“大考”：

　　如何保持房地产市场平稳健康发展，防止房价大幅下跌；如何如期完成1000万套保障性住房建设；如何重新协调中央政府和地方政府财政收入分配；如何避免房地产市场“硬着陆”对社会经济的巨大冲击……

　　“紧箍咒”难松

　　寒意在秋冬之际袭来，市场的悲观情绪不断蔓延，二手房中介纷纷倒闭，由降价所引起的业主冲击售楼处事件频繁发生。

　　中国房产信息集团监测的数据显示，2011年9月以来，全国主要城市的二手房中介破产倒闭的情况屡屡发生。10月之前，只有个位数的楼盘开始降价，10月之后，平均每周都会有十多个楼盘因为降价被业主打砸。

　　近三个月，全国一二线城市商品房成交量持续下滑。11月底，上海、深圳与2010年同期相比下滑了50%，天津则下滑了60%；北京为28%，广州为24%。也正因如此，放松调控的呼声和努力一直不断，而地方政府也在多次试探。

　　10月11日，佛山市上午出台了“宽限令”，晚上便收回。11月11日，成都市购房人资格审查转由开发商和房产中介执行政策执行一周之后宣布取消。

　　住房和城乡建设部相关负责人对《财经》记者透露，佛山取消限购及最终收回政策，并未通过住建部系统。“住建部内部掌握的90个城市网签数据，反映出的趋势跟国家统计局的数字是一致的。调控政策不会松。”这位负责人强调。

　　2011年全国房地产市场仍然保持高位运行。国家统计局公布称，2011年1月－11 月，全国商品房销售面积8.96亿平方米，同比增长8.5%，商品房销售额4.9万亿元，同比增长16%。

　　中国房产信息集团执行总裁丁祖昱解释说，限购城市和非限购城市的分化，是造成数据相对繁荣，而市场感受比较冷清的重要原因。2011年1月－9月，45个限购城市商品房销售面积同比上升1%；而非限购城市商品房销售面积上升达19.9%。三四线城市的迅速“补位”，使2011年的房地产市场销售数据依然维持了稳定增长。

　　中国房地产业协会副会长朱中一对《财经》记者表示，全国市场差异很大，不能用东部城市或者北京市场情况来得出全国性的结论。由于限购限贷政策实施，限制了投机、投资性需求，一些城市，特别是东部城市成交量出现萎缩，但市场正在向最好的调控方向发展。

　　10月，全国商品房销售面积8364万平方米，而9月则达到11435万平方米。数据同时显示，2011年房地产行业的各项指标仍然比较稳定。这其中，房地产开发投资1－10月份同比上升34%，新开工面积上升19.1%，施工面积上升26.8%，竣工面积上升10.9%，销售面积上升9%。

　　另外，从土地市场看，虽然整体的土地市场还比较稳定，但排在前几位的城市则是喜忧参半。特别是在成交金额上，像北京、上海、天津、成都等以往成交金额比较高的城市，都出现了明显回落，土地的溢价也受到了极大抑制。1－11月份，溢价在5%以下(基本没有溢价)的土地超过了70%，而去年全年溢价在5%以下的土地仅有35%。

　　更重要的信号是，40个重点城市土地的购置面积1.03亿平方米，同比下降9%；土地成交价款3485亿，同比下降12.2%。先行性指标连续三个月下降，这预示着明年和后年的商品房供应将会偏紧。

　　朱中一同时担心，今冬明春是房地产企业合同履行阶段，如果由于销售下滑，一些付给施工单位、设计单位的资金不能兑付，将会影响上下游企业的正常平稳运营。

　　万联证券分析认为，2012年房地产开发投资放缓，与之相关的水泥、建材、建筑、钢铁、家具电器、装饰装潢等均将受到直接牵连。且内外围经济环境的不确定性增加了经济增速进一步回落的可能，但这种“回落”一直是在管理层预期和掌控范围之内。

　　2011年12月2日，中国经济体制改革研究会副会长樊纲在昆明举办的“中国经济论坛”上指出，中国房地产市场软着陆正在进行中，期待政策放松是不现实的。“真的有房地产商朋友问我，会不会再遇到2008年那样的危机，政府再搞一个‘救市’？我的判断是，别做这个梦。这次没有。”

　　去“房地产化”

　　2011年11月20日下午，美国麻省理工学院STATA Center举办“中国创新与创业论坛”。万科集团董事会主席王石的首次英文演讲吸引了600余位观众。在他谈到登山、滑翔伞经历时，会场内充满了笑声和掌声，但话题回到房地产时，所有人又都变得异常严肃。

　　“中国的房地产泡沫非常大。”王石说。他认为，日本经济在泡沫破裂后沉默了20年，但中国没有这样的社会承受能力。目前房地产市场局面有所控制，如果能持续三年时间，房地产市场软着陆便可实现。

　　“对中国政府现在的宏观调控政策，我是举双手赞成。房地产调控只是一个表现，实质是国民经济的转型。”王石说。

　　分析人士认为，以土地为资金来源和以房地产为载体大搞城市开发和建设，是地方政府支出快速增加和高负债的根源，也是恶化商业银行资产负债表和影响金融稳定的根源之一。而高房价阻碍城镇化进程，阻碍居民消费，使启动和扩大内需困难重重，产业升级转型和发展新兴产业则被边缘化。

　　万联证券指出，持续的房地产调控在短期内必然会对经济产生负面影响，但缓冲这种影响的抓手在当前有很多，如国土整治、水利建设、节能环保和电力设备投资等等。就房地产行业本身而言，加快保障房建设的力度和进度也是缓冲房地产下滑的可行选择。

　　接近北京市政府的人士对《财经》记者表示，按照GDP增速排名，2011年北京、上海可能排在全国倒数几位，但这也可视为是一个优点。“如果能够摆脱房地产和汽车产业，今年还能保持7%的增长，这件事情就算成功了。这意味着，房地产限购政策也将长期执行下去。”该人士表示，“房地产在中国经济舞台中央、聚光灯下的角色将渐行渐远，这个行业也许要开始学会平和地看待自己。”

　　中国银行首席经济学家曹远征对《财经》记者表示，目前思考房地产问题的逻辑已经变了。政策松紧不再取决于商品房市场的波动，而是“商品房+保障房”的双重影响。

　　“地方政府是否还会以经济建设为中心也是疑问。如果政府的目标是转变为服务型政府，就不需要那么多钱了，也不会再去办工厂搞建设了。”曹远征认为，中国的就业压力正在缓解，“人口在减少、城市化在减缓、经济环境和经济结构都发生了变化，需求没有了”。

　　聂梅生表示，目前政府需要房地产给产业转型和新兴产业“腾地方”，房地产投资下降则是最直接的指标。但房地产依然是一个非常重要的经济指标。

　　她认为，人均GDP在5000美元到10000美元之间的快速发展期间，房地产占GDP的比例一般在10%左右，美国曾多年稳定在11%、12%的水平。如果将建筑业计入，中国大概是10%的水平。但如果房地产业再继续冲高，自然会挤占其他产业。但是，“‘腾地方’的问题是能不能把投资转过去？”

　　另一方面，即便决策层对“去房地产化”信心坚决，各级政府对房地产业一直奉行的“实用主义”思维让业内人士颇为担心。

　　中国房地产业协会相关负责人在一次内部座谈中指出，大的企业并不希望房地产绑架经济，如果房地产市场过热，他们也会心惊胆颤，这会造成行业大起大落，对企业发展不利。

　　调控短期目标的模糊表述，造成整个行业的思想混乱，执行标准难以量化。因而，科学地界定房地产的发展目标和调控目标，将短期的调控政策和中长期的制度结合起来，成为决策层必须要解决的一个难题。

　　决策层反复强调的“抑制房价快速上涨”、“促使房价回归合理水平”、“房价回到百姓可以承受的能力”等调控目标都是不能被量化的目标，地方政府不好操作。“如果以‘抑制房价快速上涨’作为短期调控目标，按现在的数据看，是不是已经实现了？”上述人士说。

　　逃离房地产

　　2011年10月19日，龙湖地产有限公司(0960.HK)(以下简称“龙湖地产”)宣布代号为“抢收华东”的促销行动获得成功。此前，龙湖地产不管在资产负债水平、销售业绩等方面都有着平稳表现，此番率先降价促销，对业内造成较大心理冲击。

　　龙湖地产首席市场官秦力洪坦言，作为管理者最大的责任就在于，要让龙湖尽可能长地存活下去，“这个话在一年半以前说是属于说着玩的，那个时候是赚多赚少的问题；而现在是‘跑得快’和‘跑得慢’的问题”。

　　秦力洪认为，所有房地产企业都已在面对生死问题，大公司的理性在于，做最大收益的愿望的同时，每天都在做着最坏的准备，“现在已经有部分民营房地产企业转入矿产、能源等其他领域”。

　　《财经》记者了解到，龙湖地产董事长吴亚军已将投融资部门的部分人员抽离，专注于其个人理财投资事务，近阶段与互联网、文化传媒行业等人士频繁接触。但此消息并未得到吴亚军本人的证实。

　　聂梅生表示，虽然很多大型房地产企业今年的销售业绩已基本完成，但大都做了最坏的预案。她认为，大型房企的好处是全国布局，即使东部城市业绩萎缩、利润下调，但可以通过二三线城市进行平衡。而中小房地产企业则很难做到这一点。

　　一位以提供代建业务为主的开发商对《财经》记者表示，近期有大量项目在寻求合作和转让，主要原因是销售不畅、资金链出现断裂情况。

　　卖地求生的并非都是没有资金实力、没有开发技能的中小房地产企业。一位外资房地产企业相关负责人透露，绿地集团正在寻找买家，将一块位于上海的项目整体转让。但这一说法尚未得到绿地集团的正面回应。

　　另据《中国证券报》不完全统计，2011年以来，宏达股份(600331.SH)、恒顺醋业(600305.SH)、金发科技(600143.SH)、西部矿业(601168.SH)、水井坊(600779.SH)等16家主业非地产的“涉房”上市公司纷纷选择撤离。

　　“我觉得出让权益、出让项目和出让股权的这些开发商是明智的，他们这是提前的，不能用简单的破产来形容。他们可能看到，这个行业接下来不是小玩家能够玩得起的游戏，是大玩家的游戏。”秦力洪说。

　　曹远征认为，开发商并购的情况2012年会大规模发生，小公司顶不住了，便会把项目卖出去。“到那时候，再要调控房价的话，只要请这十家企业的老总就行了。”丁祖昱笑言。

　　德意志银行认为，中小开发商破产绝非坏事。破产往往会发生在调控接近尾声，即将进入政策宽松的阶段，但开发商破产未必会引起房价大幅下跌，因为不良资产都被各种“救星”们打包收购，而非在公开市场上逐一减价拍卖。这些“救星”们往往都有国资背景，他们有能力从收购的问题资产中获得相当有吸引力的回报。

　　一位央企房地产公司相关负责人坦言，2008年的好机会没有抓住，这次不能错失良机，希望能在收购兼并上有所作为，“估计明年上半年会有很多项目介绍过来”。

　　保障房难题

　　截至10月底，2011年计划建设的1000万套城镇保障性安居工程住房已全部开工。

　　接近住建部的知情人士指出，保障性安居工程是中央政府最关心的指标之一，提前一个月全部开工的情况让政府“很满意”。

　　2011年12月23日，在全国城乡建设工作会议上，姜伟新向各地建设系统官员及各地分管市长鞠躬致谢，称1000万套保障房的任务，“干得很辛苦，干得很漂亮”。

　　据统计，2011年结转到2012年的在建保障房有近1300万套，如果2012年新开工800万套的话，2012年在建的保障房有近2100万套，这一规模相当于2010年商品房销售规模的1.4 倍。

　　2011年以来，全国性保障房大检查主要有两次。上半年，国务院办公厅组织八个检查组，对北京、辽宁、上海等16省市落实房地产市场调控政策、推进保障性住房建设情况进行了督察。9月，中央加快转变经济发展方式监督检查工作领导小组对20个省市进行了重点督察。

　　据《财经》记者了解，1000万套保障性安居工程的建设投入情况并不完全乐观。“大跃进”式的建设模式，导致各地保障房建设乱象丛生，也将为后续发展埋下诸多隐患。

　　住建部一位相关人士表示，保障房是政治任务，各个地方准备不足，或者是很难真正有实力和能力去完成预定目标。有些土地还没有转成国有土地，就开始开工建设；有些是手续不全，按照既定建设程序太慢，就采取先开工，再按照程序去补办手续。

　　另外，“各地经济发展水平不同，经济承受能力和对保障房的需求也不同。现实问题是，如果是地方自己报上来的(保障房建设计划)，问题不大，但如果由上面摊派下来，压力就会很大”。上述人士表示：“开工建设是一项政治任务，虽然各地肯定已经开工建设了，但开工建设以后的后续怎么保证是一个比较现实的问题。”

　　《财经》记者了解到，嘉凯城集团(000918.SZ)在山东青岛参与保障房建设，由于银行担心资金回收问题，并未给予积极支持，嘉凯城最终只能通过基金的形式筹措高息资金。栖霞建设(600533.SH)在江苏大规模参建保障性安居工程，由于政府资金到位困难，本应由政府回购的项目却迟迟不能完成。

　　而在甘肃兰州等地区，政府主要采取“摊派”的方式推进保障房建设，要求企业在商品房项目中无偿配建10%的保障房，企业“有苦难言”。

　　一位业内专家对此表示担忧：“保障性安居工程，搞不好就成为我们国家新的三角债务圈。国家该支付的钱没有支付，企业不可能全部都由自己来顶，只能拖欠设计单位、施工单位的钱，甚至是农民工的钱。”

　　开工建设仅是一个开始，如何在接下来建立一个长久后续机制也是急需解决的问题。

　　某券商的研究数据表明，2010年以来中国新开工保障房合计接近1600万套，到目前真正只竣工300多万套，竣工率不到20%，特别是今年新开工的1000万套保障房中有很多只停留在打桩阶段，“有开工、少施工和无竣工”的现象将会很普遍。

　　一位住房和城乡建设部相关负责人对《财经》记者透露，保障房建设在2012年有可能会调整。“因为有些地方反映，到2012年是无论如何干不下来。能找的(钱)都找了，能预支的也都预支上了。”

　　他同时表示，“十二五”规划中3600万套保障房包括新建、改建、扩建和收购。在大规模集中建设之后，可能会更充分利用存量住房，包括既有住房的改造、收购，然后以统租方式来解决低收入家庭住房的问题。

　　“但这应该是长期性的工作，比较费时费力。像香港700万公民，房屋署有8000多人，而北京上海两三千万人口，就几十个人做保障房的工作。”这位负责人说。“更重要的是，怎样建立一个科学的住房供应体系，特别是可持续住房保障体系。”上述专家表示。

　　楼市平衡术

　　中国经济可以承受房价下降的幅度是多少？这是一个没有确定答案的问题。

　　目前，并没有权威研究机构能将各地房地产变化对地方经济影响、财政收入影响做一个量化评估。据知情人士透露，中国房地产业协会专家组近期正着手就“房价下降到什么程度经济可以承受”这个话题进行讨论，期望能得出一个较为清晰的结论。

　　“如果房地产市场下滑真的能给中国带来无限的健康，那是好事情。但是当地产和汽车都被限购的情况下，政府必须考虑整个经济的安全性和就业关系。”聂梅生说。

　　有券商研究报告显示，目前保障房对经济的缓冲作用并不明显，如果按进度开展建设的话，房地产下滑的影响可以被缓冲掉很大一部分。同时，再考虑到600多个三四线城市中的大部分和县级房地产市场化发展的积极作用，房地产下滑的影响将被缓冲掉大部分。

　　该报告指出，事实上，中国城镇居民家庭居住在商品房中的仅占31%，而超过50%的家庭居住在自建私房或房改房中，未来改善性需求还很庞大，同时建立现代服务业和网购的发展对优质的商业地产或物流园区需求也很庞大。

　　樊纲指出，现在经济增速的放缓是好消息而不是坏消息。如果2012年经济实现软着陆，又有8%的增长，中国经济今后几年又会上一个新台阶。“有人说，两位数的增长一去不复返了，要准备冬天了。两位数的增长是坏事情，是过热增长。回到可持续增长的轨道是好消息。明年调到8%的水平，这是一个比较平稳的软着陆水平。”

　　而在投资转内需拉动的经济转型完成之前，为了避免“最坏的情况”到来，政府所要做的就是不断寻找平衡点。

　　2011年11月11日，关于房价下跌对于银行的影响，银监会前任主席刘明康再次维持了之前的表态。他表示，假设最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。

　　他进一步解释称，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，这样的测试已经进行了三轮。得到的结果是，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖率仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。

　　曹远征表示：“房价下跌50%对银行没有影响的判断是对的。银行的拨备已经提高了150%。”但他认为，根本问题是市场预期发生了变化，最大的风险是断供。

　　“中国没有经历过完整的房地产周期，没有断供的历史。这在2008年也没有大规模出现过。如果房价下跌，不知道会有多少断供出现，不知道量的多少，特别是投资的第二套房。这也没有办法知道，不清楚中国人是否会有这种行为，银行更谈不上能有什么对策。”曹远征表示担忧。

　　利益分配机制重构

　　不愿具名的专家认为，现在寄希望于地方政府“去房地产化”，不要过分依赖土地财政的观点是好的，但仅仅是宣传动员层面，不能提供实际的解决方案，地方政府是不太信服的。特别是近几个月来土地成交量在走下坡路，地方政府更为着急。

　　“中央政府也盯着土地出让金，但是你叫地方政府不要盯着土地出让金，不要依赖于土地财政。”该人士说。按照中央政府要求，地方政府在土地出让金净收益方面，必须拿出三个10%，即10%用于保障性安居工程建设、10%用于水利基础设施建设、10%用于教育。

　　他表示，像上海等东部城市，其他支柱产业比较多，即使房地产投资下降一部分，也可以靠其他二三产业发展来弥补，而中西部地区并没有其他产业进行“替补”，土地财政仍然是唯一可以依赖的支柱。

　　由于地区间发展不平衡，中央统一政策实施的情况下并没有发挥好地方的积极性，各项调控措施在具体实施时并不太理想。

　　2011年12月2日举办的“中国经济论坛”上，云南省建设厅副厅长赵志勇表示，近年来云南成为各行各业投资拓展的热点区域，尤其是房地产行业，2011年尽管中央采取房地产宏观调控政策，但在云南省委省政府的领导下，“周密谋划，果断决策，沉着应对，迎难而上”，实现了云南房地产业快速发展。

　　而某位二三线城市开发商则抱怨，房地产是一盘大菜，等我们(二三线城市)要吃的时候，这盘菜却被端下去了。

　　知情人士透露，此前在国家行政学院的省长座谈会上，针对保障房建设问题，各地省长“状态都不一样”。一些经济落后地区还在积极招商引资，希望发展商品房市场；而一线城市则面临“不知道该保障谁，保障不过来”的问题。

　　2011年以来，地方政府与中央政府的博弈更加明显，在房地产调控问题上，中央政府的三次大的决策并未在地方得到完全执行。

　　在保障性安居工程的工作安排中，中央政府要求保障性安居工程由省级政府负总责，地方政府抓落实。而地方政府则强调数字是中央压下来的指标，地方政府没有报过计划，也没有财力执行。

　　2011年3月，中央政府出台房价控制目标，希望这个目标是“稳中有降”，但全国600多个城市除了北京提出普通住房“稳中有降”的目标，其余城市多提出涨幅大概在5%到10%之间。

　　7月至8月，二三线城市房价不断上涨，中央政府要求房价上涨过快的二三线城市实施限购政策，但真正响应的只有浙江台州。而珠海、中山等地均采取临时限价措施。

　　“保障房建设、房价调控目标、二三线城市限购问题反映的很明显，中央政策在省会城市管用，主要原因是省会城市官员的‘官帽子’由中央管。”一位专家在非公开场合透露。

　　该人士认为，应该反思政策在实际操作上是否有问题，或者是不是给地方留有余地，怎么样才能在统一中央政策的情况下，地方因地制宜、分配决策，发挥地方积极性。“如果地方政府真正想通了，就肯定能够贯彻执行。”

　　更深层次的矛盾在于，地方事权比较多、财政比较穷的情况下，要求地方政府不过多地依赖于土地财政，是否可行？是否有替代品和后续制度支持？

　　12月13日，《人民日报》头版头条《如何看待房价走势》一文指出，房产税改革、土地招拍挂制度改革、治理和规范房地产市场秩序、建立健全房地产市场健康运行和住房保障方面的相关法律法规等，将是下一阶段调控重点，也是今后深化住房制度改革的重要内容。

　　对于以房产税作为地方政府摆脱土地财政的办法，一位业内专家坦言，要讨论房产税征收问题，必须要有对土地出让金制度的通盘考虑。“要合理界定中央政府和地方政府的事权和财权。在这个基础上规范中央政府与地方政府在土地出让收益上分配的错乱，解决地方政府过分依赖土地财权的问题。”他表示。

　　现实问题依然存在，作为房产税征收的基础性工作，个人住房信息系统建设将在明年加快。

　　2011年12月23日，姜伟新在全国住房和城乡建设工作会上指出，明年上半年要实现40个重点城市个人住房信息系统与住建部联网，明年争取实现各省全省、全市联网。

　　姜伟新此言一出，会场之内与会500多位建设系统官员和分管市长们开始窃窃私语。