浙江首个合作建房项目悄然变身房地产投资

　　当初设想：谁投资，谁得房，谁领证

　　如今现实：房源必须公开销售，投资者未必能拿到房

　　首个“合作建房”项目悄然变身房地产投资

　　□本报记者 陈斯音 文/摄

　　早报讯 还记得“合作建房”吗？还记得一个叫赵智强的温州人吗？这个在2006年颇为火爆的事情和一度处于风口浪尖的人，如今又要回到我们的视野了。

　　近日，记者赴温州首个“合作建房”项目“理想家苑”的现场。在那里记者了解到，这个当时在全国颇受关注的项目历时五六年后，有望在今年完成交付。而发起人赵智强还表示，在温州模式成功后，“合作建房”模式将移植北京。

　　“理想家苑”今年有望交付

　　2006年底，由担任温州市市场营销协会秘书长的赵智强发起、256名社会人士参与的全国首个个人合作房项目在温州率先破冰，据介绍，这个名为“理想家苑”的项目总投资1.8亿元人民币，规模为7幢16层以下的小高层和多层建筑，共计25000平方米，256套。

　　在温州市龙湾区江前路，“理想家苑”的施工现场，记者看到，几幢建筑物的外部已初步建设成型，数十名工人正在行进大楼的内部装修。现场施工方、中城集团的相关施工负责人告诉记者，项目虽然开始得早，但中途断断续续停工了一两年，直到2010下半年才陆续恢复开工，根据现今进度，预计到2012年7月可基本完工。

　　“合作建房是个新生事物，省市各级政府及各部门从未经历过，所以我们温州的项目从开始至今五六年里，最耗费时间的，不是集资、拿地或建造，而是各种立项审批环节。”赵智强告诉记者。

　　“合作建房项目在温州搞起来之后，我们把北京选为第二个城市，首先是因为北京作为首都，影响力更大，如果合作建房在北京也能够顺利推进，那对这种模式未来的全面铺开可谓事半功倍。”

　　据他透露，目前在北京已经选好了目标地块，并找好了委托建房的房开公司，而要求参与的会员也已达到300多人。“未来我们预计还会扩展到五六百人，规模肯定比温州来得大。”赵智强说。他还透露，未来如北京项目推进顺利，还准备把“合作建房”推广到更多地区，“杭州也是我们的计划中，这两天我就会去杭州‘看地’。”

　　“合作建房”对楼市冲击不大

　　目前，对于合作建房模式，业界讨论众多，大多集中在这种新兴模式自身的意义以及对业界的影响上。

　　温州大学房地产研究所所长、教授石海均在接受新华社记者采访时表示，“合作建房”对楼市没有多大影响。“合作建房”本质上是一项投资行为，所有运作流程与房地产开发一样，只不过投资者从开发商变成了多名个人或团体，开发者从房产开发商变成代建者，而结果合作建房者即使有可能拿到房子，也是从公开销售渠道购到的，不能保证“谁投资、谁得房、谁领证”。

　　“因此，‘合作建房’没有多大实质意义，还不能称作是一种模式，但可把它看作是房开公司多样化的一种探索，或是一种推动楼市发展、推动房地产开发的新形式，有借鉴和积极的意义。”石海均说。

　　中国社科院工业经济研究所主任、经济学教授曹建海在接受新华社记者采访时也表示，“合作建房”是一种个人变相开发房地产的行为；如果投资者最后能获得房子，其购房成本是较低的，能冲击高房价，并使工薪阶层或中等收入者通过自建解决住房，也能缓解政府建设保障房的财政压力。在过程中，既要注意风险防控、建立起公信力，还要用制度防止有集资人趁机投机炒房。

　　合作建房最大的意义究竟在哪里？真的会对房地产业产生冲击吗？对此，合作建房项目的发起人赵智强认为，合作建房是顺应市场需求诞生的，但对现有房产市场的格局还不会造成大的冲击。

　　“中国人的传统观念就是居者有其屋，现今的房产市场原先有商品房，之后有经济适用房，但同时有很大一部分人，既买不起商品房，又买不到经济适用房，合作建房满足了他们的需要，是市场细分的需求，就应该是一种进步。”赵智强说。

　　他强调，合作建房的意义并不仅仅关注“让穷人住上房子”， 参加合作建房的人有工厂工薪族，也有企业高级白领，是大多数人获得相对低价的房产的方式和选择。

　　合作者最终并不一定能拿到房

　　然而，与当初许多热情高涨的参与者、支持者初衷相悖的是，根据现有政策，“合作建房”模式下的理想家苑最终获得的施工许可证，并不是以“个人合作建房”的名义，而是以普通商品房的开发程序报批的。为此，每个楼盘必须实行公开销售，当初参与集资买房的人，可能最后拿不到房子，而不得不转换身份为“投资者”。

　　而温州市房管局相关负责人在接受《温州日报》等媒体采访时公开表示，据2007年3月1日起实行的《温州市区商品房网上销售管理办法》规定，市区内的商品房实行网上销售， “理想家苑”也不例外。如此一来，房源将向社会公开销售，参与集资的200多名会员将作为“项目投资股东”，按投资比例分红。

　　对此，赵志强也坦言，尽管“合作建房”初衷是让更多原本买不起房的通过这一渠道拥有自己的“理想家园”，但在政策下，投资建房者最终未必能确保获得房子。他表示，目前，发起方已向参与合作建房的人员每人初步分配了房源，但最终结果，仍要与有关部门作进一步沟通。

　　“就算最后拿不到房子，最初参与者成为投资者，这笔支出也是稳赚不赔的。”赵智强强调。如果最后仍要按照政策网上销售，会员分配到的房子售出后扣除各种费用，利润归出资人自身。而目前，“理想家苑”地块的价格已经从2006年的几千元飙升到现在的3万元，“从投资的角度来讲，比较附近楼盘的价格，还是划算的，对参与者来说，当初这笔钱能够越滚越大，也充裕了买房的资本。”

　　尽管如此，有鉴于这样的现状，赵智强在京开展合作建房项目时，会首先向会员声明“最后不一定能拿到房”；而在人员筛选上，也比温州严格不少。“有了温州项目的经验，我们在召集人员时，主要都是面向那些购买首套房的人群，而那些炒房的投资者，我们是坚决拒绝的。”

　　预计房价比周边便宜四成左右

　　赵智强宣称，“理想家苑”预计最终房价比周边商品房低40%左右。这个价格是如何得出的？他表示，最大的节省在于房开公司的“退居幕后”，在项目中只负责出面拿地、代工建设，而省去了传统房开项目中的融资成本、销售成本、房开公司利润、公关费用、企业所得税等开支，这几部分加起来，约占一个项目总支出的40%。

　　据介绍，在“理想家苑”项目中，扮演这一角色的是一家来自瑞安的正元房地产开发有限公司。根据协议，除了在拿地时代表集资者们出面拍下地块，其余时间都作为“代建”单位，所有建房费用均由集资者们自掏腰包，开发商只收取包括地价、建筑成本在内的总造价2%的管理费。

　　赵智强表示，在现有政策下，合作建房与房产商的合作是无奈、也是必然之举。因为经营性土地不会出售给个人或社会团体，只有房产商出面拿地才合乎法律程序，但如果光靠集资者自己出钱出力组建一个房产公司，代价又太大了，违背了当初“低价建房”的初衷。

　　而这样的合作，其中又有许多微妙之处。赵智强向记者坦言，最初在温州找房开合作时，自己也曾询问过一些房产“大佬”的意见，而他们对此都表示“不感兴趣”。

　　如今，国内楼市面临“史上最严厉”的调控政策。赵智强笑称，这反而给合作建房创造了大举前进的机会。

　　“选中现在这个时机把合作建房推广到北京去，我们正是基于‘你进我退’的想法，现在房开公司面临市场低迷，不敢轻易拿地、做项目，对我们来说正是拿地、建房的好时机，像温州‘理想家苑’一样，我们当时拿这块地时，也正好遇上政策利好，许多开发商顾虑利润空间而不敢竞价拿地。”

　　“合作建房”成功关键是信任

　　赵智强对记者表示，之前许多人认为，合作建房之所以能在温州率先成功，是因为温州民间资金活跃，温州人“喜欢合作搞项目，出手又大方”。但真正原因并不在资金的观念上，而是在信任上。

　　“我经常在全国跑，发现合作集资建房在其他许多城市，大多停滞在‘拿地’这个环节，不是因为这些地方没有资金，还是一个合作问题；拿温州来说，我们能拿到地，除了政府没有给太多的压力，主要是我们凭借营销协会这个平台以及银行监管资金等措施，取得了会员的信任。”赵智强说。

　　据介绍，为了给出资会员们一颗“定心丸”，赵智强找到了当地的银行合作，将会员的集资资金都存入固定账户，由银行监管资金，保证专款专用。同时在协议中写明，每动一笔资金，都要营销协会、开发商、银行以及土地出让方四方盖章签字才行。　　“之前我们有过几次拍地，会员集资了数千万元的土地保证金，一旦没有成功，就马上将钱退回给各人；就这样通过一系列资金安全监管措施，在会员中间逐步建立了信任感。”赵志强说。