北京去年住宅楼面均价降三成 每平方米5088元
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-01-04 16:12 来源: 法制晚报
调控政策出台，北京楼市渐入“寒冬”。
与此同时，楼市的冷风也顺势吹落了土地价格，土地价格的下跌又势必会让来年楼市的降价空间增大。这一“罗圈架”在刚刚过去的2011年表现得尤为明显。
2011年全年本市共有59宗住宅类地块成交，楼面均价为每平方米5088元，比2010年下跌了30%。
业内人士分析认为，如果楼市调控政策继续“从紧”，土地成本的下跌意味着住宅项目售价降低空间更大。
官方数据
2011年比2010年楼面均价下调三成
近日，记者从北京市土地整理储备中心获取的相关数据显示，截至2011年12月31日，年内最后一块土地——北京市顺义区汽车生产基地一宗多功能用地，以底价1.4812亿元被北京汽车城投资管理有限公司获得。
至此，2011年全市公开市场合计出让土地共249块，总土地出让金为1055.14亿元。
然而，这个数字远低于创造历史纪录的2010年。同比2010年的1642.4亿元，2011年减少土地出让金高达587.26亿元，降幅达到了35.8%。
其中，2011年全年住宅类地块成交59块，成交金额不足2010年一半，环比下调55.4%。
而楼面价，也就是2011年出让的住宅类项目的“土地成本”每平方米仅为5088元，比2010年的峰值7321元下调了30.5%，特别是在11月至12月，住宅类土地市场出现了明显的价格下滑。
典型事例
前后一年“地王”周边楼面价“腰斩”
丰台郭公庄地区地块交易价格，可以说是北京土地市场变化的缩影。
2010年1月，土地价格正值高峰，中海地产集团有限公司以59.7亿元拿下了丰台区六圈一居住项目用地，折合楼面价为每平方米1.7万元，成为当时的“地王”。
2011年，房地产调控政策陆续出台并持续发力。8月25日，万科在郭公庄地区连续夺下两宗地。
其中一宗面积较小，仅有3.6万平方米。另外一宗面积很大，接近63万平方米，两块地共包括27万平方米限价房及公租房。除此之外，商品房部分楼面价仅为万元。
随着楼市调控效果的显现，土地市场受到的影响到年末愈发明显。12月28日，北京金隅大成开发有限公司以9.17亿元的底价拿下郭公庄地区一宗公建混合住宅用地，与2010年中海夺下的“地王”相距不远。
而此时，该宗地的楼面地价仅为每平方米6033元。据了解，该宗地10月首次“登场”未能顺利出让后，国土部门于11月取消了其配建限价商品房的部分。
业内人士认为，郭公庄地块对保障房配建的剔除，意味着整个北京土地出让门槛正式调低。楼面价的下跌也可以看出，土地价格在调控下已明显回落。
分析原因
开发商拿地不积极七成在郊区成交
楼面价因何降低？北京中原地产三级市场总监张大伟分析认为，北京调控政策执行得最严格。
住宅房屋成交量创造了最近十年最低，房价下调现象也在全国率先出现，这都间接影响到开发商拿地的积极性。
另外，土地供应中郊区化明显也是一个重要原因。2011年成交的土地以五环外为主，占了全年成交土地的72.2%，核心城区东城、西城则无供应，优质地块供应稀缺。
影响房价
2012年一季度以价换量快打快销
2010年楼市火爆时开发商高价拿下的地块，将于2012年陆续建成并入市销售。
当年的高成本拿地与如今楼市的冷淡，将使得开发商降价压力“奇大”，可预见2012年开发商日子不好过。
链家地产首席分析师张月认为，2011年成交的住宅用地，预计会在2012年年底入市，新入市的住宅土地成本会更低，对2010年成交的住宅用地项目会更有冲击力。
预计在售、将售的2010年成交的住宅用地项目，为了避免受2011年成交、2012年年底新入市住宅用地项目价格冲击，预计将在2012年第一季度采用以价换量、快打快销的营销方式尽快清盘。
市场预测
商业类土地可能会占据全年主导
因近年来北京市的整体规划侧重于新城的开发建设，为此规划中的11个新城，将会是北京的重点发展区域。这些区域的土地市场也会变得比较活跃。
其中，由于北京经济发展向南城倾斜的政策导向，大兴、房山这些区域已经逐渐成为土地供应的热点。
2011年，北京已经完成了保障房建设任务，但是最近几年的保障房任务依然比较重。
国土部发出了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，通知要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
随着政策的逐步落实，未来政策性住房用地供应将会继续增大。
商业类土地供应依然会占比较大的份额。从目前北京市场来看，住宅“入冬”已成定局，开发商对住宅地块的购入将在2012年特别是上半年持谨慎态度。这样，商业类土地依然可能会占据主导地位。
因此，预计2012年“接近底价成交”依然会是土地市场的常态。
本版文/记者 陈斯