2011年北京23万套保障房顺利开工

　　北京市住房和城乡建设委员会权威发布

　　20万套的开工计划，23万套的实际开工量，在短短的11个月里，北京市的保障房建设创造了一个新的历史纪录。在土地、资金紧张的情况下，这样的超额任务如何推进的，巨额的资金如何确保到位，结构性调整又如何顺利落实的？北京市住建委相关负责人给出了这样的答案：贯彻中央决策部署、改善民生是保障房建设加速最重要的原因。正是由于坚持保障优先的原则，一系列的支持政策措施顺利展开，房源建设筹集加速，老百姓早一天住进保障房的梦想，就这样越来越近了。

　　审批提速

　　从“串联”到“并联”力保开工

　　尽管搬进新家已经两个多月了，但坐在郭庄家园的新房里，过着自结婚7年以来第一个和老公日日团圆的“冬天”，小尹还是觉得一切快得那么不可思议。

　　“从申请到住上房子，一共不到两年，这也太快了点。”来自江西的小尹，大学毕业后进了北京一家高技术公司，虽然户口落在了北京，但和爱人结婚后没房住，各自住在单位宿舍中，一直只能当“周末夫妻”，后来听单位的同事说自己与爱人的收入符合两限房的标准，抱着试试看的态度在街道填写了申请表，仅仅过了不到两年，街道便通知摇号选房，一切来得那么顺利。而2011年9月1日，小尹选中的郭庄家园提前开始办理入住手续，小尹当天收了房，下午就约着装修师傅过来测量，一个月以后便顺顺利利地住进了新房。

　　小尹可能不知道，为了让她和邻居们尽早住上保障房，政府部门做了多大的努力。“成千上万户居民正在等着住房，怎么能不加班？”从2011年元旦起，北京市住保办的灯几乎每晚都要亮到22时以后。自动放弃倒休，年假中还来加班，几乎已经成了这些部门工作人员的常态，“想着还有那么多工作没做完，回家也不踏实”。一名工作人员说。

　　根据北京市2011年初公布的方案，2011年北京市原计划开工20万套保障房，竣工10万套，然而截至11月底，全市保障性住房已实现开工23万套，竣工10万套，超额完成全年建设任务，达到了历史新高。

　　“原本20万套已经是国土、规划和建设主管部门一点点抠算出来的，哪里要建公租房、哪里要盖定向安置房、哪个商品房项目要配建多少套保障房，经过了精密计算。各区县的预期报表上，都是有零有整的开工数字。”北京市住保办主任李荣庆坦言，仅从20万套的原定计划看，2011年保障性住房建设任务已经很重，且时间紧，要求高，土地、资金也并不宽裕。

　　在与国土、规划部门落实保障性住房的土地供应与设计方案后，为了确保保障房建设的顺利进行，城建部门继续坚持审批手续绿色通道做法，列入2011年建设计划的168个保障性住房项目全部纳入绿色审批通道，提高审批效率，压缩审批时间，为保障性住房早日开工建设创造了有利条件。

　　2011年5月29日，海淀区辛店B08地块公租房项目启动第一标段土石方工程，这个列入海淀区保障房名单、即将建设1986套公租房的项目，自一开始就走的是绿色审批通道。各有关部门从“串联”变成了“并联”，同步受理、平行审批，将审批时限缩短了至少1/3。这个以海淀区公租中心为建设主体、与大型国企合作建设的试点，其“合作模式”后来被推广到更多保障房项目中。

　　“我们周一刚拿下来配建保障房的地，周三就要审批设计方案；周末设计方案就已经过了修改后再次审批完毕，当月就开工了。”作为本市保障房建设企业之一，万科集团副总裁毛大庆说。

　　只讲求开工速度当然不行，在住保办位于西四环的办公楼中，一批城建工作者除了每天完成正常工作，还要盯着开发企业、监理单位不断去推进保障房项目。在保障房建设的各个阶段，他们都会做项目进度调查，以确保建设顺利进行。

　　“我们总希望能把所有政府部门的工作前置，将行政性的手续压缩，尽可能多地早开工，只有早开工才能早竣工，老百姓才能早点有真正属于自己的家。”在李荣庆看来，保障房必须从开工开始抓，中间严格把好质量和进度关，最终到项目竣工、交付使用实行全过程监管，确保轮候家庭住上保障房。

　　正是这样的不懈努力，在2011年保障房的开工任务中，20万套的原定计划被改写为23万套，其中10万套属于面向社会公开配租配售的类型。截至前年年底前，全市轮候家庭为9.4万户，这就意味着，开工建设的总量，能够完全覆盖前年以前所有的轮候家庭，让大家“人人有房”。

　　结构优化

　　公租房即将公开摇号配租

　　直到今天，许福兴还清楚地记得远洋沁山水8号楼开工的日子：2010年5月10日。这是这位土建质检员建筑生涯中遇见的第一个公租房项目，也是北京市第一个公开摇号配租的公租房项目。

　　就在老许进驻远洋沁山水的两年后，石景山区举行了首批公共租赁住房及第七批经济适用住房公开摇号配租配售仪式，3500多户家庭参与了此次摇号，所摇公租房房源便是市里面调配给石景山区的远洋沁山水，一切顺利，摇中号的家庭将在今年春节前后搬进新居。

　　公租房的大力发展，得益于市委市政府提出的优化本市保障性住房的结构。

　　在去年下半年开始接受廉租房、经济适用住房、限价商品房轮候家庭登记申请的基础上，去年10月18日，经反复研究，按照中央文件精神，结合北京市实际，市政府下发了《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》，创造性地提出了公共租赁住房建设管理新模式，明确了相关优惠政策和保障措施，确定了公共租赁住房的建设方式、供应对象和租金标准，并宣布自去年12月1日起，全市320个街道窗口开始全面受理公共租赁住房资格申请工作，相关部门也陆续出台或即将出台申请审核、资金管理、租金补贴、后期管理等配套文件。

　　其中在供应对象方面，主要包括本市中低收入住房困难家庭、新就业职工及连续稳定工作一定年限的外来务工人员，尤其是保障性住房首次面向非本市户籍人员供应，得到了社会各界的高度评价，取得了良好的社会效果。

　　为了保障轮候家庭的利益，又能够确保公租房的可持续发展，按照“市场定价、分档补贴、租补分离”的原则，公共租赁房租金水平主要考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。同时，建立公共租赁住房分层次租金补贴机制，对符合一定条件的承租家庭，政府给予不同程度的补贴，提高承租家庭租金承担能力。

　　除了管理的创新外，为了保障房源的及时到位，北京市按照“三多一统筹”建设管理模式大力发展公共租赁住房，即坚持多主体建设，多方式筹集房源，多元化筹集资金，统筹建设、管理政策及标准，极大增加了房源供应。截至去年11月底，全市已累计落实公共租赁住房项目98个，房源10.3万套，全年累计开工建设、收购公共租赁住房6万套，顺利完成6万套和60%的年度目标任务。

　　资金确保

　　财政支持投融资给力

　　在北京市住保办常务副主任邹劲松的记事本里，2011年12月16日的工作是这样安排的：上午9点半至11点半，出席北京市政府新闻办新闻发布会，介绍年内保障房的建设进展及资金安排情况，会后回答记者提问；中午1点，与国开行商定经济适用房试点项目贷款下一步放款的情况；下午3点半，与投资机构会面，商讨发行房地产投资信托基金(REITs)的可行性；晚上6点，与公积金中心确认下一步放款的项目具体情况……

　　无论是超额开工的保障房总量，还是需要长期持有的公租房，对资金的需求量都是巨大的，在有了充足的土地、审批又提速的情况下，如何筹措巨额的保障房建设资金成为摆在建设者们面前的难题，不但得有开工钱，还得保证资金链坚挺稳健。

　　“2011年的资金到位情况很理想，不单单是两级财政给力，投资中心成立后最大限度地通过政府投资撬动了社会资本的参与，在加上银行、公积金中心、私募的支持，远比我们想象得要顺利。”邹劲松告诉记者，为破解保障性住房建设融资难问题，2011年以来北京市不断创新投融资模式，通过财政资金支持、公积金贷款、商业贷款以及引入其他社会资金等多方式、多渠道筹集资金。

　　其中去年全年全市累计安排保障性住房专项资金131亿元，获得中央财政补助资金7.97亿元，市级财政安排103.47亿元，区县财政安排19.56亿元，有力推动了以公共租赁住房为主的保障性住房建设。

　　为了放大政府投资的拉动效应，北京市在2011年6月30日成立了保障性住房建设投资中心，市财政直接注资100亿元，这是北京有史以来一次性注资最大的国有企业，也是目前全国最大的保障性住房建设投资企业，成立后的投资中心充分发挥财政资金的撬动和放大作用，多渠道筹集资金，目前已到位融资资金并实现投资55亿元。同时积极与商业银行等金融机构建立长期战略合作关系，目前已经与五家银行签署了750亿元的综合授信协议。

　　不仅如此，在住建部等部委明确提出可依据“取之于民，用之于民”原则利用住房公积金支持保障房建设的方案，并将北京市列入试点城市后，公积金成为了保障房建设的重要资金来源。截至目前，经批准北京市计划发放公积金贷款额度150.41亿元，已向7个项目发放贷款35.24亿元，通过评审待报批拟于近期发放的贷款42.72亿元。同时积极申请放宽贷款条件，公积金贷款全部实现放款。

　　除此之外，500亿元的私募债、10.2亿元的经适房试点贷款、200亿元额度的保障性住房建设金融支持战略合作协议均成为2011年23万套保障房得以顺利开工建设的重要保障。

　　“当然除了与金融机构的合作外，我们还是希望监管层能够批准发行房地产投资信托基金(REITs)，这样保障房特别是公租房就有了比较稳定的资金来源。”

　　据邹劲松介绍，REITs是一种公募基金产品，它通过打包相关物业的所有权或收益权，以租金形式回报给基金持有人。在国外，REITs的发行使房地产由小众投资品变成了大众投资品，房地产开发商可以通过向REITs转售已开发物业而及时退出，有利于房地产行业资金周转和房屋供给。

　　“经适房、两限房，房子销售出去后，资金很快就会回笼，贷款最多也就是三五年，银行压力也小，但如果是公租房，资金收回将会需要较长的时间，这就为融资造成困难。”邹劲松透露，根据目前的测算，一个公租房项目整体投资回收期大约在30年左右，按照现有的贷款政策基本很难实现。而如果REITs能够放行，政府部门便可以将相关的物业打包，以租金形式回报给基金持有人，融来的资金便可再建设下一个项目。

　　事实上，早在2008年12月3日，国务院出台金融“国九条”，便首次站在国务院层面的高度提出发展REITs。10天后国务院办公厅又发布了细化的“金融30条”，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资管道”。

　　2009年，以央行和证监会牵头，11个部委相关人士组成REITs试点协调小组，先后在北京、天津和上海三地调研。彼时，住房和城乡建设部的相关人员提出REITs试点应首先解决保障性住房资金需求。

　　质量保证

　　不仅要保证住还得保证住得好

　　不到8点，赵胜龙便来到了远洋沁山水8号楼2单元的201房间，与验房员一起拿起手中的小锤，开始在地面每块瓷砖的四角敲敲打打。37平方米的一居室，整个屋子的地面以及厨房和卫生间的墙面，都铺上了600毫米以及300毫米见方的瓷砖，每一块都得用锤子敲四角、辨声音，以确保瓷砖铺得瓷实，没有空洞。

　　“我们的工作就是确保工程质量，用业主的眼光发现问题。”作为这个北京首个公租房项目的负责人，赵胜龙把自己比喻为“找茬者”，专门在鸡蛋里挑骨头。远洋沁山水的8号楼有550套公租房，包括337套一居室和213套两居室。“我们一般是一栋楼配备一到两名专业质检员，还有几名全面质检员。” 赵胜龙介绍，从打地基到完工交验，在工程建设中，每进行一道新工序前，都得先由质检员对上一道工序进行检验。所以，每位质检员肩上都挑着极重的担子，一间房要进出几十次。

　　“我们不仅要给老百姓一个房子，还要提高他们的居住品质。”在北京市住建委副主任王钢看来，尽管2011年北京市开工建设了23万套保障房，比前年13.6万套增加逾七成，10万套竣工目标，比前年的5万套也翻了一番，在短时间内集中建设如此量大面广的保障性安居工程，工程质量管理工作确实面临着前所未有的挑战和压力。

　　“我们给每一个在建的保障房竖质量保障牌，这个保障牌包括工程名称、建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位以及监理单位，所有涉及到保障房建设的各级单位的法人和项目负责人，都能在项目的显眼处看得一清二楚，相当于保障房的终身保修卡。”王钢表示，在小区显眼处竖立终身质量保障牌，既是为了表明贡献，也是为了明确责任，让所有居民对建设单位做到心里有数，老百姓在入住后如果发现房屋质量问题，只要在保修期内，都可以通过物业找维修小组免费维修。“我们希望通过这样一个保障牌的建立，让加强质量管理摆在实施保障性安居工程的首位，把‘质量第一’的原则贯穿到保障性安居工程从勘察、设计、施工、监理到竣工验收的全过程，建成质量过硬、人民群众满意、经得起历史检验的民心工程。”

　　据王钢介绍，除了工程质量终身责任制以外，2011年在市区两级住房城乡建设部门密集检查、督促落实整改的同时，还强制推广了第三方检测制度、施工现场开放日制度、业主预验房制度和工程交用后保修管理服务制度等工作，实行专项监督和社会监督相结合，确保工程质量经得起检验，确保百年安居。

　　公平分配

　　三级审核两次公示

　　在通过了包括资格认定等8道关卡之后，王睿和爱人将自己的家定在了双合家园小区的C4楼4单元1604号房。“我听开发商说，因为手续办得快，交房会提前，这可太好了。”

　　由于收入有限，王睿和爱人结婚好几年却一直没有自己的房子，只能和妻子租房生活。“租房您也知道的，没有定性，今天这个房主涨价，明天那个房主不租，我们经常得换地，有时还得去亲戚家偶尔借住一会儿。”2008年底王睿向所在街道提交了两限房申请，并摇中了双合家园的选房号。“当时拿到楼书时就看了下，觉得价格合适，这要是买商品房就是把双方父母一辈子攒的钱都借来，也不够啊。”

　　根据计划，2011年本市有10万套保障房竣工交付。为了保证房源分配的公平公开，监管部门一方面通过严格执行“三级审核，两次公示”、“公开摇号，顺序选房”审核分配制度，同时还建立了保障性住房申请信息与公安、社保、地税、车管等部门数据比对的常态化机制，加强信息系统建设，建立风险点预警预报机制，提高审核准确性，强化风险防控。

　　与此同时，为规范保障性住房资格审核，提高服务水平，2011年10月到11月，市住房城乡建设委会同市监察局等部门联合组成检查组，对全市320个街道(乡镇)保障性住房资格审核窗口进行专项检查，量化测评各审核窗口规范化建设、工作人员持证上岗、政策掌握熟练等情况。通过检查，全市所有街道(乡镇)窗口近千名工作人员全部持证上岗，政策熟练，服务公开透明，把好了保障性住房资格审核的第一道关口。

　　“我们希望通过努力确保将有限的保障性住房资源分配到真正需要的中低收入住房困难家庭。”北京市住保办主任李荣庆预计，去年全年累计审核备案通过家庭5.2万户，全年累计查处2647户瞒报房产、收入、资产的家庭，取消保障性住房申请资格。去年全年累计公开摇号配售经济适用房和限价商品房3万套；启动公共租赁房(含廉租房)配租1万套以上，届时会有更多的家庭和王睿一样，住上梦想的家，过上幸福的生活。

　　商报记者 齐琳

　　通讯员

　　姜丹/文

　　史鹏飞/摄