地产信托吃紧：高融资成本遭遇持续调控

　　持续的地产调控，令一度风光、融资成本暴涨的房地产信托业面临兑付压力。好在监管介入较早，使得业内普遍认为不会出现系统性风险

　　记者 宋怡青

　　从 2011年上半年开始，关于银监会叫停房地产信托业务的声音不时响起，特别是在9月份绿城陷入“调查门”后，许多信托公司的地产信托业务报批后就不见动静。

　　“房地产信托我们还在批，只是放缓了审批节奏。”近日，银监会的一位官员否认了“只报不批”一说。他告诉《财经国家周刊》记者，信托行业监管已经相当严格，对地产信托项目层层审批，采取了总量控制，放缓了节奏。

　　他还透露，目前实行的“审批制”还将延续下去。

　　与此同时，由于房地产调控政策以及经济下行因素的叠加，信托行业也面临着到期兑付压力。近期诺亚财富发布的研报数据显示，2012年房地产信托到期总规模为1172.5亿元，远远高于2011年的470.5亿元，整年兑付规模较大。

　　不过，监管层人士也认为，目前信托业不会出现系统性风险，原因是监管层在2011年早些时候就加强了信托地产业务的风险防范。

　　高融资成本遭遇持续调控

　　根据中国信托业协会公布的 《2011年三季度末信托公司主要业务数据》显示，前三季度投向房地产领域的新增信托资金累计达3216.67亿元，已超过去年全年2864亿元的发行总量。

　　与地产信托爆发式增长相对应的是其收益率的不断攀升。

　　2010年下半年，由于宏观调控政策因素，地产信托收益率普遍达到10%，个别的收益率已经飙升到20%以上。

　　高涨的收益率让地产信托的融资成本也水涨船高。“最高时成本上升50%，现在差不多是20%~30%。”一位信托业内人士对《财经国家周刊》记者透露。

　　这位业内人士表示，目前很多信托计划的融资成本都已远远超过了房地产企业的利润回报。如恒大地产的毛利率最高为37%，而金地集团的净利润率在13%左右。其收益水平不能覆盖地产信托动辄25%左右的融资成本。

　　这意味着，通过信托渠道融资的房地产企业，已很难通过地产项目收益来获得回报，资金链风险开始浮现。

　　市场的反映也印证了这种风险的存在。近日有信托业内人士透露，北京郊区的一个房地产信托项目，已经出现了信托公司还本付息垫资的情况；上海一个信托项目也是在到期兑付时出现困难，最后由一家资产管理公司接盘。

　　业内人士担心，随着房地产市场出现下行趋势，房价下跌，销售低迷，地产信托粗放式增长背后积聚的风险浮出水面。

　　“目前最先要面对的是兑付风险，也就是可能出现个别信托公司的个别项目不能到期兑付的情况。”一位接近监管层的人士在接受本刊记者采访时表示，不少房地产项目本身没有问题，只是因为受到货币政策的影响，资金链的紧张，面临一个刚性兑付问题。

　　据了解，目前的房地产信托计划大多数都是融资类计划，即为项目筹集开发资金，销售回款可以说是维持地产公司运营并按期偿还各种负债的唯一来源。

　　但在房地产业下行的趋势下，部分房地产信托的标的项目销售率很低，很难通过销售产生的现金流来还本付息，为其融资的信托项目可能由此陷入兑付危机。

　　不过，在记者采访中，一些信托公司纷纷表示，凭借信托公司的风险化解能力，目前的兑付危机不构成风险。

　　一位国有信托公司的项目经理在接受本刊记者采访时表示，信托公司对名下项目采取了充分的风险控制手段。如果是抵押类的项目，该项目的土地或者房产抵押物折扣率一般都低至4~5折，在必要的时候可以变现。

　　如果是股权类项目，信托公司控制项目公司100%股权，派人进入项目公司董事会并对重大事项拥有一票否决权，控制项目公司财务印章，监控银行账户。

　　“兑付风险目前不会蔓延至投资者。”上述经理对记者强调，因为目前集合信托的风险都是由信托公司承担的，一旦出现兑付风险，一般都是由信托公司向投资者垫付本息，然后再由信托公司把资金收回。

　　不会出现系统性风险

　　监管层认为，目前信托业不会出现系统性风险，也就是不会出现业内多家信托公司的房地产信托业务不能到期兑付的情况。原因是监管层在2011年早些时候就加强了信托地产业务的风险防范。

　　早在2011年5月，面对一路飙升的房地产信托，银监会发出了《房地产信托业务风险监测表》，要求信托公司每月10日前上报每一款房地产信托项目的资金额度、筹款方式及风险控制措施等信息，从而降低兑付风险。

　　6月底，银监会针对房地产信托展开了“窗口指导”，要求信托公司高度重视房地产业务风险，以更为审慎合规的方式开展业务。在信托规模上要“稳中有降”，在速度上要“把握好节奏，严格控制增速”。

　　紧接着，7月1日后，银监会对房地产信托实行一事一批制度，从备案制转为审批制，进一步加强监管力度。

　　自9月份开始，银监会开始监测存量信托项目的兑付风险，加之之前的一些政策叠加，使得高烧不退的房地产信托业务开始降温。

　　根据信托行业协会公布的数据，2011年三季度末，房地产信托产品的占比仅为38.84%，环比下降14.01个百分点，已出现放缓迹象。至第四季度，这一数据进一步下滑。

　　银监会非银部一位官员在接受《财经国家周刊》采访时表示，现在监管部门非常关注单个信托机构风险。对于有些在地产信托项目上激进的机构，已经多次提醒。现在这些机构也在做项目调控和评估，梳理流程，完善激励机制。

　　2011年12中旬，中国信托业的“一把手”齐聚广东东莞，召开了信托业的闭门峰会。

　　“会上大家开诚布公，不讲成绩只谈问题，谈风险。”一位参会的知情人士对记者表示。

　　据了解，在会上监管层的领导重申了对地产信托的态度。“谁不听话2012年就让他关门。”该知情人士表示，但是此次叫停跟以前不同，把信托的自有资金与委托分开。“对于一些风险防范不严的，违规的机构，就叫停其委托资格，让别的机构管理其委托资产。”

　　据悉，目前银监会要求信托公司严控融资类信托比重，并督促信托公司成为具有客户基础和自主资产管理能力的财富管理机构。

　　地产信托调整机会

　　除了监管的重压之外，伴随着无法过会、募集期内滞销、展期再销售等情况的出现，现在信托公司也开始主动调整业务结构，开始回避房地产项目。

　　中融信托一位人士对记者透露，现在信托对于地产项目很谨慎，对开发商的资质要求也很高。

　　根据2010年颁布的《净资本管理办法》要求，2011年底各信托公司净资本不得低于各项风险资本之和的100%。而融资类房地产信托的风险资本计提比例高达3%。在大限来临之际，很多净资本接近红线的信托公司都纷纷减少了房地产信托的发行。

　　除收缩房地产信托外，信托公司还加强了对地产信托项目的跟踪和监管，敦促开发商加快资产抵押品的销售率和周转率，以防范可能出现的兑付危机。中诚信托一位退休的高管指出，虽然目前投资者风险不大，但信托公司很难从问题项目中全身而退。他指出，若地产业下行态势持续，成交量进一步萎缩，到时抵押物的价值和变现则成了未知数；而监控地产商的账户只是杜绝挪用资金的风险，无法对抗流动性风险。

　　如此，规模巨大的存量信托如何“解套”，谁来接盘？

　　一位私募地产基金人士对本刊记者表示，2009~2010年成立的地产信托，大多数项目已经进入了回款阶段，这其中不乏资产包不错的项目。这些项目只是现金流出现了问题，可以趁机低价入手。他对记者透露，目前不少地产私募基金在长沙、成都、杭州等二三线城市，频频出手接盘信托项目。

　　一些地产私募基金、有实力的信托公司甚至大型地产商都开始寻觅机会。

　　如绿城集团近期变卖上海、江苏等地的房产项目，融创、SOHO以及复星集团都表现出接盘意向。

　　一位信托高管也认为，目前地产信托风险不像外界传闻的那样严重。只是开发商在兑付期限内受市场影响而遇到了流动性困难，因恐错过了信托产品刚性的兑付期限，信托公司才迫不得已将其转让。如果给地产商足够的时间来落实销售策略，仍能保证后续接盘方能获得可观的投资收益。