限购仍是2012楼市主旋律

　　文/胡琼

　　有消息称，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至2012年，住建部已经知会地方政府，限购政策于2011年底到期的城市须在到期之后延续这一政策。

　　随着部分城市“限购令”的期限将至，这个一度被视为临时性的限购政策是否将常态化成为人们关注的焦点。

　　据了解，目前全国已执行限购的46个城市中，至少有11个城市的住房限购措施将于2011年年底到期。

　　这些城市的限购调控是否将继续，引发了各方的猜测。就在各方猜测之时。有消息称，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至2012年，住建部已经知会地方政府，限购政策于2011年底到期的城市须在到期之后延续这一政策。

　　限购已一年

　　眨眼间，这个作为调控利剑而火线“上任”的限购令已经不知不觉走过了一年之久。

　　为有效遏制房价过快上涨的势头，2011年初，北京、上海等地严厉出台“限购令”，通过行政手段遏制购房需求。7月中旬，国务院发布又新“国五条”政策，提出将要扩大限购城市范围。

　　“限购令”指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。“限购令”规定，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。

　　“限购令”无疑成为本轮房地产调控的最大亮点。从年初“国八条”公布至今，限购已经执行一年之久。经过一年的时间，“受限城市”房价普遍企稳回落，其中一线城市的房价环比回落明显。

　　其实，“限购令”一直是人们普遍关注的热点和焦点问题。限购出台以来，地方与中央的角力纠缠就从来没有停止过，如佛山、成都等地的放松又到叫停。

　　尽管被开发商视为“眼中钉”，但限购却也得到了老百姓的叫好，不少人认为，“限购令”的实施在一定程度上更加有效地激活着房产市场，更有利政府加强对楼市的宏观调控。正如一位网民所言：自从出了“限购令”后，住宅市场立竿见影的受到了严重的打击，因为每家每户只能限购一套住房了，使得购房者们更加认真审视自己究竟应该购买何种的住宅作为自己的“终极住宅”。

　　难以松动与长期化

　　限购政策陆续出台以来，社会各界一直热议的话题就是：限购政策会不会长期化？

　　继海口之后，广州、深圳等地的主管部门也相继表态：“限购政策退出没有时间表。”

　　但其他一些曾明确公布限购截止日期的城市至今尚未表态。

　　根据《投资有道》杂志对多家房产机构的调查问卷反馈表明，各家机构均认为2012年限购政策不会出现大的变化。

　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁认为：明年限购难放松。原因在于：限购和限贷一起构成了本次调控的核心内容，也是效果最为显著的政策所在，放松限购就意味着放松调控。“至少从目前来看，调控仅仅可称为初见成效，离实现调控目标距离还很远。”李骁说道。

　　中原地产研究部总监宋会雍也认为：限购不会放松。“本轮调控重要推动力之一就是民意，限购令对房价走高的遏制作用已经初步显现，贸然放松限购，将遭遇民意反弹。”宋会雍说，控制楼市投机需求，敦促高房价合理回落，这一调控基本思路不会扭转，最核心的限购令所承载的抑制投机的职能不会放松。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，限购政策当前已经呈现出局部放松的状态，但总体调控大势不会改变。首先，房价上涨过快的势头刚刚被控制，调控效果来之不易，应该继续坚持；其次，住房信息系统还没有实现全国联网，限购难以松动。

　　目前看来，限购政策的确还远未到退出之时。特别是在保障房建设尚未形成有效供应、房产税推广阻力重重的背景下，一旦限购放松，房价很可能出现报复性反弹。

　　据中原地产的报告，截至11月底，在已公布房价调控目标的121个城市中，至少有30个城市未完成调控目标。报告指出，目前房价还未进入实质性下降阶段，尤其在二三线城市。今年下半年以来，很多投资、投机的炒房资金流入二三线城市，因此，有必要继续实施限购，并扩大限购城市的范围和延长限购期限，否则房价难有下降空间。

　　房产税：限购令的替代者

　　尽管是本轮调控的重要杀手锏，但是限购作为政府手段始终不是终极目标。财政部财政科学研究所所长贾康接受媒体采访时表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段。

　　不少业内专家也指出，作为房地产调控政策体系的重要组成部分，今后限购政策的退出将以房产税等政策的出台为依据。“限购令是不得已的举措，当个人住房信息系统建成后，限购令就将退出。”住建部部长姜伟新表示。

　　不少人士表示，房产税的实施，既有利于地方政府摆脱对土地财政的高度依赖，形成正常稳定的地方财源，也会使调控长期化和常态化。上海乘星行行销服务机构总经理李骁认为：“房产税从试点到实施几乎是大势所趋，在我看来毫无悬念，根本原因在于，房产税不但是调控工具，更重要的是扩大地方政府财政收入的长期稳定的方式。”

　　据公开的市场数据测算，今年前11个月，全国130个主要热点城市的土地出让金较去年同期的1.7万亿元减少了近5200亿元，降幅达30%，地方政府土地财政面临紧张局面。

　　“然而，从短期内来讲，在土地财政不变的市场背景下，征收房产税是为房价做加法，房产税的征收，有可能导致开发企业或投资客将房产税的成本转嫁给购房者，难以起到遏制房价上涨的作用。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，从长远角度来讲，要从根源上解决房价高企的市场状态，还要相关部门平衡土地财政与房产税征收的关系，尽快找到一个合适的时间点或阶段用房产税代替土地财政。

　　目前，我国住房制度仍处于转型的关键时期，保障房建设和分配还没到位，房产税推广也还不具备条件，在商品房市场整体供求关系尚未平衡的情况下，限购政策长期存续的可能性很大。

　　除此之外，限购令退场需要一个很重要的前提：那就是房价恢复平稳。

　　然而，由于中国房地产市场的高速上涨远远超过了中国税收改革的步伐，超出了中国建立统一的信息平台的速度，在这两者步调不一致的情况下，可以预见，限购令在近两年内难以退出舞台。