2011二手房市场低迷：买家积极抄底房东谨慎降价

　　晨报记者 唐佳

　　2011年，贯穿二手房市场可以用两个字来形容-----“低迷”。房地产走入“双限年”，被限贷了，被收税了，被加息了，上下家心态分化越来越明显。全年二手房成交量一路下挫，几近达到历史冰点，二手房价格也出现松动。据预测，2012年的二手房市场将呈现出“先抑后扬”的态势。上半年的成交量预计维持在10000套左右或以下，甚至会触及历史低位，正在淘房的人不妨在新一年里多关注二手房。

　　关键词1：买家观望

　　2010年的二手房市场不算太差，成交量呈现递增趋势，12月份达到高位。而2011年整体二手房市场从年初到年底却呈现递减态势，从1月份的21095套下滑到11月份的6923套，市场越来越冷清，尤其到了下半年，成交量下行尤其明显。

　　政策调控不断收紧，是成交量持续低迷的主要原因。限购令不仅剥夺了许多二手房潜在客户的购房资格，并且不断出现的政策收紧信号，也使买卖双方预期差距越拉越远。虽然部分二手房的价格出现松动，但整体而言，价格远远未调整到位。基于过去的经验，房东对于降价依然谨慎。而一手楼盘大幅降价，导致大量一二手房价格出现倒挂，进一步加剧了买家对二手房价的观望。

　　关键词2：低端物业

　　全市成交量低迷，刚需成为二手房市场唯一的活跃群体。和去年一样，浦东、宝山、闵行、松江等区域成交依然相对活跃，为全年二手房市场成交主力区域，占全年成交量的44%。其中松江和闵行区域环比去年成交量有所下降。

　　从二手房各细分市场成交量走势来看，全年中低高端物业成交量呈现金字塔状，环比去年均有一定幅度的下降。低端物业主要集中在宝山、闵行、嘉定等外围区域，成交均价一般在1.5万元/平方米以下、总价在200万到500万元之间的中端物业，截至11月共成交14828套，成交主力主要集中在黄浦、浦东、普陀及宝山区域。

　　购买高端物业需求相对较少，年成交量不足3000套，其中11月成交量达全年最低，仅106套。价格高昂是其成交量下降的主因，同时中低端物业的降价促销也分流了部分购买需求。加上税费相对较高，增加了买房成本，这也是导致成交量下降的因素之一。

　　关键词3：上下家心态

　　上下家的心态和市场的好坏有直接的关系，买家心态一般有三种，积极抄底型：这部分购房者本身购房意愿非常强，绝大多数属于刚需或是置换。他们长期看涨，低迷的楼市被视作抄底的良机，若看中的房子有一些让价，往往会非常果断地出手入市。

　　心猿意马型：这部分买家在目前的二手房市场是最为普遍的。他们比较容易受到整个市场环境的左右，房价在他们心中的走势永远是模糊的，一方面他们觉得在政策调控下，未来一段时间房价还会继续下跌，另外他们又觉得从更远的趋势看，房价还是会上涨。总之买家诚意度不够高，多数人可能不只看过一次房，希望趁着市场低迷大幅杀价，但大部分房东往往又并不买账。

　　消极观望型：调控下的楼市变得风声鹤唳，这部分买家被市场低迷和新盘的降价打折给镇住了，短期内并没有出手的打算。他们往往预期二手房价格将出现较大跌幅，为避免踏空楼市，保险起见宁可选择持币观望。然而一旦市场出现确切的回暖迹象，这部分买家又会匆忙入市。第一种心态的买家将是2012年二手房成交的主力，后两种是主流，但能否大量入市还有待观察。

　　在成交量如此萎缩的情况下，房东的心态也发生着变化，第一种：谨慎降价。随着上海楼市降价趋势进一步蔓延，多数区域都已出现一二手房价格倒挂的现象，这意味着一二手房市场出现的离心趋势。2012年二手房市场降价的阵营将会扩大。

　　第二种：持续观望，坚决不降价。这类型卖家往往属于入市较早的，目前其手上持有的物业已取得高额回报，在没有更好的投资渠道或是新的购房需求的前提下，不会降价套现，更愿意选择观望或是转售为租。当然，市场上可能还是会有一些投资客抛售，但是这部分的比例会非常小。就总体趋势而言，谨慎降价的队伍将会逐渐扩大，并占据多数，维持观望的队伍将会压缩。

　　关键词4：一二手房倒挂

　　随着上下家心态分化越来越明显，导致部分外围区域出现一二手房价格倒挂现象并愈演愈烈。价格倒挂从去年7月开始，新房市场竞相打折促销，二手房东的惜售，导致与二手房价格逼近甚至高于新房。调研数据显示，价格“倒挂”现象在宝山、嘉定、松江等区域较为突出，倒挂幅度在10%以下。

　　在新盘集中的外围区域，品牌开发商的楼盘纷纷打出降价优惠等促销活动的影响下，二手房市场虽然议价空间加大，但购买二手房税费较重，这也变相抬高了成交均价，从而拉大一二手房价格倒挂幅度。但目前尚未出项大幅度大范围的降价抛售现象，一二手房倒挂现象最直接的影响是，看房客户购买意愿下降，成交量继续萎缩。成交量的持续低迷也给二手中介的生存带来很大压力。

　　(以上数据内容来源：汉宇地产市场研究部 仅供参考)