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开发商称首季房产信托兑付问题不大

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-01-16 07:48 来源: 东方早报

  机构频频预警房产信托兑付高峰 开发商称一季度可用“新贷款对冲掉”

  早报记者 王齐  

  2012年伊始,房地产行业频频被指可能出现债务危机。危机的源头是,信托。

  中金公司1月13日发布的《房地产信托专题分析报告》指出,房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是今年2-3月。据不完全统计,2012年总到期规模1758亿元,其中7月为年度高峰,达504亿元。

  此前,国泰君安1月11日报告《房地产信托保兑付:2012年资金链第一场雪》也认为,房地产信托2012年进入还款高峰期,加上银行理财和银行贷款同时也将进入还款高峰期,预计部分中小开发商资金链将有断裂的可能。对于部分优质大型开发商来说,具有融资优势,手握大量现金,能够抓住有利的并购时机。

  券商的报告危言重重,开发商的心态各异。

  部分房企不做信托

  一向以银行贷款作为主要资金渠道的国内开发企业,去年尝到了信贷紧缩的苦头。于是,部分企业缩减开发规模,以静制动。

  而信托,对于他们,太“奢侈”了。“没做过信托,目前融资主要是通过银行贷款和集团拨款。”一位去年刚刚借壳上市的企业高管坦言,公司扩张得慢,而信托的融资成本太高、期限短、每年都要给回报。

  “钱嘛,都是套来套去的。”上述人士透露,时下很多商业项目也是很好的融资工具,用其评估价贷款,然后再用这笔钱来做别的生意。

  同样“没做过”的宝华集团副总裁杨健昨日表示,公司没有上市,不需要体现财报上涨的压力。而且信托的利息高,比正常银行贷款要高一倍。

  “这个节骨眼,资金问题肯定有。但是,还看不清楚。”杨健昨日说,一方面,银行额度小、利息高。很多中小企业可能没机会再去续贷、续借。另一方面,若春节后存准率下调,货币政策松动,又会是一个机会。

  加大房价调整压力?

  不过,更多的上市公司加入了信托的队伍中。

  “房地产行业的毛利率30%以上,而信托平均融资成本在15%至20%左右。信托是好渠道。”克而瑞分析师杨晨青如是表示。

  国泰君安报告指出,从发行规模看,发行规模最大的万科达到90亿元,中华企业、首开股份、阳光城、福星股份也分别达到64、59、52、46亿元的规模。2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等。分别为44亿元、43亿元、24亿元、20亿元、18亿元。

  国泰君安报告指出,从信托占有息负债比例、信托占现金比例看,相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业,分别达177%、1111%和89%、437%。

  信托集中到期,被认为将会加大房价调整的压力。

  中金上述报告认为,今年2500亿元信托还款主要集中在三季度,月均还款将达到360亿元,且其中六成是布局在一二线城市,二季度开始开发商将加快销售,回笼资金,一二线城市房价面临调整压力。

  杨晨青认为,信托的融资成本高将会使得整个行业的盈利水平会下降,外来资金进来的热情也会减少。

  不过,一些开发商并不认为信托兑付高峰会带来沉重的压力。

  “我们经常做信托,包括REITS(房地产信托基金)。”一位港资开发商表示,“一季度,债务问题并不会很严重。因为新增贷款也在增加,可以对冲掉。银行都是在上半年赶着发额度,我了解到银行一季度贷款比较宽松。”

  沪上一位开发商也表示,现在的形势也不用太在乎增量了,只要是增长就可以了。

  “一季度放出多少,也都是大开发商拿额度。对中小企业而言,拉长还款周期。”中国指数研究院副院长陈晟认为,二季度,资金链和房地产投资增速都将面临问题。所以现在企业都在去债务化,赢得更多的现金流。

  一位国企开发商则称,“去年就做了一单。因为信托行业去房地产化就不做了。手上的现金流还有几十亿元,也不急。”

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