机构频预警房产信托兑付高峰 开发商称首季问题不大

　　2012年伊始，房地产行业频频被指可能出现债务危机。危机的源头是，信托。

　　机构频频预警房产信托兑付高峰 开发商称一季度可用“新贷款对冲掉”

　　早报记者 王齐

　　2012年伊始，房地产行业频频被指可能出现债务危机。危机的源头是，信托。

　　中金公司1月13日发布的《房地产信托专题分析报告》指出，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是今年2-3月。据不完全统计，2012年总到期规模1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元。

　　此前，国泰君安1月11日报告《房地产信托保兑付：2012年资金链第一场雪》也认为，房地产信托2012年进入还款高峰期，加上银行理财和银行贷款同时也将进入还款高峰期，预计部分中小开发商资金链将有断裂的可能。对于部分优质大型开发商来说，具有融资优势，手握大量现金，能够抓住有利的并购时机。

　　券商的报告危言重重，开发商的心态各异。

　　部分房企不做信托

　　一向以银行贷款作为主要资金渠道的国内开发企业，去年尝到了信贷紧缩的苦头。于是，部分企业缩减开发规模，以静制动。

　　而信托，对于他们，太“奢侈”了。“没做过信托，目前融资主要是通过银行贷款和集团拨款。”一位去年刚刚借壳上市的企业高管坦言，公司扩张得慢，而信托的融资成本太高、期限短、每年都要给回报。

　　“钱嘛，都是套来套去的。”上述人士透露，时下很多商业项目也是很好的融资工具，用其评估价贷款，然后再用这笔钱来做别的生意。

　　同样“没做过”的宝华集团副总裁杨健昨日表示，公司没有上市，不需要体现财报上涨的压力。而且信托的利息高，比正常银行贷款要高一倍。

　　“这个节骨眼，资金问题肯定有。但是，还看不清楚。”杨健昨日说，一方面，银行额度小、利息高。很多中小企业可能没机会再去续贷、续借。另一方面，若春节后存准率下调，货币政策松动，又会是一个机会。

　　加大房价调整压力？

　　不过，更多的上市公司加入了信托的队伍中。

　　“房地产行业的毛利率30%以上，而信托平均融资成本在15%至20%左右。信托是好渠道。”克而瑞分析师杨晨青如是表示。

　　国泰君安报告指出，从发行规模看，发行规模最大的万科达到90亿元，中华企业、首开股份、阳光城、福星股份也分别达到64、59、52、46亿元的规模。2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地(微博)集团、福星股份、阳光城等。分别为44亿元、43亿元、24亿元、20亿元、18亿元。

　　国泰君安报告指出，从信托占有息负债比例、信托占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业，分别达177%、1111%和89%、437%。

　　信托集中到期，被认为将会加大房价调整的压力。

　　中金上述报告认为，今年2500亿元信托还款主要集中在三季度，月均还款将达到360亿元，且其中六成是布局在一二线城市，二季度开始开发商将加快销售，回笼资金，一二线城市房价面临调整压力。

　　杨晨青认为，信托的融资成本高将会使得整个行业的盈利水平会下降，外来资金进来的热情也会减少。

　　不过，一些开发商并不认为信托兑付高峰会带来沉重的压力。

　　“我们经常做信托，包括REITS(房地产信托基金)。”一位港资开发商表示，“一季度，债务问题并不会很严重。因为新增贷款也在增加，可以对冲掉。银行都是在上半年赶着发额度，我了解到银行一季度贷款比较宽松。”

　　沪上一位开发商也表示，现在的形势也不用太在乎增量了，只要是增长就可以了。

　　“一季度放出多少，也都是大开发商拿额度。对中小企业而言，拉长还款周期。”中国指数研究院(微博)副院长陈晟认为，二季度，资金链和房地产投资增速都将面临问题。所以现在企业都在去债务化，赢得更多的现金流。

　　一位国企开发商则称，“去年就做了一单。因为信托行业去房地产化就不做了。手上的现金流还有几十亿元，也不急。”