中介租多买少难以支撑 入不敷出或掀关门潮

　　新华社记者魏宗凯、叶锋 “1月份八成以上的业务都是租赁，再这样下去只有关门大吉了。”上海一家二手房中介门店经理告诉记者，春节后二手房买卖异常低迷，而缺少买卖业务的佣金支撑，仅靠租赁业务中介门店难以为继，预计将有更多的中介裁员、关店。

　　二手房买卖跌至冰点

　　记者春节后在上海走访多家中介门店时看到，前来咨询的人络绎不绝，但大都是来租房的，购房者寥寥无几。一些店里业务员只来了1/3左右，据介绍，有的业务员已经离职，有的可能觉得节后是成交淡季，索性在家多休息一段时间。

　　上海中原地产人士告诉记者，今年刚性需求集中区域的分行在正月初三、初四便开业了，而市中心区域开业时间稍晚，但都是租多买少。上海中原宝宸分行从正月初四开始营业，到目前为止，平均一天约有3组至4组的租客前来看房，但仅成交了一单租赁。在买卖方面，平均每天也有1组至2组的看房客，但观望情绪浓厚。前来挂牌的房东，也主要以租赁为主。德佑地产研究主任陆骑麟称，整个春节期间，德佑上海门店二手房买卖成交量粗略统计为零。

　　据介绍，根据往年的成交情况，在二手房买卖交易相对低迷的时期内，受季节性因素推动，房屋租赁成交量可能占二手房租售成交总量的约七成比例，且租赁成交的高峰期往往会出现在春节以后的一两个月，因此二手房“售冷租热”的状况还将持续一段时间。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申称，按照目前的成交情况来分析，保守估计1月二手房买卖的成交量将比去年12月下滑20%，不足6000套，预计2月份的成交量也不会有明显反弹。

　　而在北京、广州、深圳等一线城市，二手房成交量同样低迷。据机构统计，1月北京市二手房住宅成交量为2808套，同比2011年1月份下降了87%，创下2007年以来的最低值。成交均价为20619元/平方米，是自2010年4月份调控以来月度成交均价首次回落至21000元/平方米以下。

　　中介难以为继

　　受调控政策影响，2011年以来各地楼市普遍低迷，新房市场和二手房市场均遭受重创。但由于信贷紧缩、业主惜售、一二手房价格倒挂这三大因素，二手房市场的低迷程度超过新房市场。

　　统计数据显示，去年北京二手房住宅交易套数约为12.1万套，较2010年和2009年分别下滑38%和55%。全年二手房经纪机构共关店约1400家，超七成为中小经纪机构。上海从去年9月份以后二手房市场开始显著下滑，9月份当月成交8930套二手房，随后连续4个月低于8000套。中介公司满堂红在去年底也关闭了其在上海的18家门店，结束其在上海的二手房业务。这也是继美联物业之后，又一家退出上海的大型连锁房产中介。

　　据业内人士介绍，目前二手房业务对中介来说是赔钱买卖。以上海为例，粗略估计，月成交12000套二手房才能让中介行业保本，而目前月成交量只有6000至7000套，一些中介难以承受店铺租金、职员底薪等运营成本，只能关闭门店或缩减员工。

　　多家中介机构表示，去年已是全行业亏损，一些大的中介公司如果不是靠代理一手房业务弥补损失，可能也撑不下去。2012年二手房中介市场依然难以乐观。汉宇地产总经理施宏叡则认为，去年已经有部分中介关掉了效益不好的门店，缩减规模，2012年大规模的关门潮出现的可能性不大，但对于门店布局可能会有调整。

　　上海中原研究部咨询总监宋会雍告诉记者，已有不少中介业务不仅仅局限于二手房买卖或租赁，也将触角伸向一手房代理业务。据介绍，市场好的时候，一些大的开发商通过售楼处直接销售的方式就可以消化掉房屋存量，无需房屋中介公司代销。而现在市场不好，很多开发商会主动与大的中介公司寻求合作。对于开发商而言，通过中介的多网点共同分销，也能用较小的宣传成本招徕意向客户。

　　而据陆骑麟介绍，目前中介的一二手业务结构在变化，以德佑地产为例，2011年一手代理带来的业务量占到五成，今年应该仍会维持这一规模。今后一手房二手房联动的业务模式将更为清晰和成为主流。

　　期待以价换量打破僵局

　　机构认为，随着新房市场降价的铺开，二手房有价无市的局面将会逐步被打破，价格下降的幅度和范围都会有所扩大，成交量也会因此而有所回升。由于政策面和信贷没有放松的迹象，2012年一线城市二手楼市将呈现量价交换的缓慢回升之势。

　　中原地产研究中心认为，目前二手房市场的有价无市以及同一区域的一二手房价格倒挂现象均属于短期的非平衡状态，市场将通过其自身的调节来回归平衡。但由于调控影响的持续性，价格下调以重建平衡的过程将会较为缓慢。中原报价指数数据显示，自2011年2月以来，北京、上海、广州、深圳、天津、成都六大城市二手住宅报价指数一路下滑，截至2011年底已基本回落至2009年初的水平，显示出二手房业主报价松动幅度和范围均在扩大，二手楼市正在由“量跌价滞”向“量价交换”过渡。

　　另外，二手房成交量的低迷，也将激发市场的进一步价格调整。汉宇地产市场研究部分析指出，成交的不济有可能会成为挂牌价格进一步下调、降价房源进一步增加的直接诱因，或将激发更多急于出手的房东对房价进行下调。

　　宋会雍认为，上海、北京、武汉等地近日相继宣布调整或将要普通住房标准，在营业税、契税方面给予购房者更多优惠，在一定范围内可以节约买卖双方交易成本。估计这将进一步刺激刚性需求，对缓和冷清的二手房市场有所帮助。