北京二手住宅价格跌回1年前 成交量创历史新低

　　【财经网专稿】记者 王熙喜 2月6日，北京中原市场研究部发布信息，房地产调控政策依旧从严的政策基调使得房地产交易市场始终保持低位， 12月10日新版二手房最低计税价格标准开始执行，大幅上涨的交易税费加重了购房者的观望情绪，加上本月元旦、春节双节集中，使得本月二手住宅成交量大幅萎缩，二手房市场跌入冰点，预计2月楼市热度回升，成交量将有所提高，成交价格则将依旧维持小幅下调趋势。

　　节日长假造就市场冰点，二手住宅市场成交量深度下探。2012年1月二手住宅网签成交量为2934套(注：1月22日-1月28日春节期间，住建委网站系统暂停对外公布数据)，创2008年11月全面网签以来39个月历史最低，环比12月成交量跌幅达77.2%，同比去年2月(含春节)成交相比下降了65.4%。即便剔除节日对成交数据的影响，1月日均成交量也仅为122套。

　　据北京中原市场研究部对成交数据的统计显示：2012年1月北京二手商品房成交均价为22013元/平方米，环比继续保持下调趋势，降幅达3.00% 。北京二手商品房成交价继2011年4月以来已连续10个月环比下降，且已经低于09年底二手住宅22426元/平方米的价格，由此可见北京二手房市场已经回归至一年前的价格水平。

　　北京楼市调控执行最严格的限购、限贷政策，对购房者的限制性很大，因此多重效应叠加的作用也导致成交低迷。二手房业主受制限购，出售以后不能再买，使得部分房主不愿意下调价格。使得二手房成交量相比商品房的萎缩程度更大。

　　其次，购房者负担加重，交易税费大幅增长：去年12月10日二手房最低计税价格上调后，致使二手房交易的税费平均上涨了2-3倍，在目前市场情况下买卖双方都不愿意承担新增加的税费，这无疑是对二手房市场的沉重打击，税费的大幅上涨，相当于房价上涨，加重了购房者的负担。从而使购房者对于房价下降的幅度有了更高地期待，观望情绪愈加浓厚。

　　再次，房价下滑，租赁市场好转，最近几年租金高位运行，因此部分出售业主转售为租静观市变。

　　大部分区域特别是郊区二手房市场呈现买方市场，房价下降压力明显加大，挂牌价下降。石景山、通州等区域房价下降幅度持续放大，在短期之内这种情况不会有明显改变。而在城市中心区，新房供应稀少，二手房价格相对坚挺。东、西两城区及部分学区房区域价格较为稳定，抗跌性较强。

　　春节期间，北京楼市最近三年来第一次进入完全的休眠，因为意向购房者对房价的敏感度增加，观望情绪明显浓郁，虽然房价从11月开始有明显回落，但是价格的回落并未打破节日期间住宅交易市场的冰冷局面。

　　预期在2月份，随着春节假期的结束，部分新房项目和部分急于出售房屋的二手房业主，有可能进一步调低报价，降价出售的意愿更加强烈，在2月份房价将继续下探。

　　另外，北京租赁市场成交量大幅回落，租金价格环比微跌。2012年1月北京市中高档住宅的租赁指数为142.62，单位平均租金为52.14元/(㎡？月) ，同比上涨了1.21%，环比下跌0.09%，成交租金价格小幅下调。其中，一、二、三居室的租金价格分别为2450元/月、3622元/月和5154元/月，价格均出现不同程度下浮。根据北京中原市场研究部数据统计，1月北京租赁成交量环比下降幅度较大，达到23%，其中精装修一、二居室的成交所占比重较大，约为55%。

　　(证券市场周刊供稿)