业内人士预测今年上海土地供应计划将微调

　　本报记者 万晶

　　2011年土地市场低迷，今年市场同样不容乐观。业内人士预计，2012年上海市总的供地计划变化不大，但保障房用地和商品住宅用地占比可能有所调整；2012年上半年土地市场或延续冷清态势，商品住宅和商办用地出让不容乐观，土地价格可能继续下跌。

　　土地供应计划或微调

　　2011年，上海市住宅供地规模创下历史新高，年初计划供地1200公顷，比2010年增加100公顷。在1200公顷的供地总量中，商业住宅类用地仅为360公顷，占总量30%；带有政府保障性质的“保障性住房”(经济适用房)、“棚户区改造”(动迁安置房)和“中小套型商品房”三类用地分别为200公顷、400公顷以及240公顷。保障房性质的住宅用地占供地量的70%。

　　不过，由于市场低迷，上海2011年的住房用地成交了1031万平方米，只完成了计划的85%。搜房网统计显示，2011年上海商品住宅用地成交面积481.51万平方米，同比减少16.97%，成交金额共计470.41亿元，同比减少39.54%，住宅用地呈现量价齐跌的态势。

　　中国房产信息集团研究总监薛建雄表示，2011年上海的供地情况完成得并不好，保障房供地计划完成情况较好，但商品住宅用地出让冷清。预计2012年总的供地计划变化不大，但保障房用地和商品住宅用地占比可能有所调整。保障房用地供应规模去年达到峰值，今年会下降一些。商品住宅用地的价格可能继续下降。

　　上海市投资学会副会长陈湛匀表示，上海土地供应中占较大比例的保障房用地对房价的下滑和市场降温起到了推进作用。在没有新的政策信号情况下，未来土地市场各方态度谨慎，开发商拿地理性，市场冷清。

　　此外，业内人士分析，2011年尽管土地市场不好，上海市仍能超额完成预算的原因，主要是2011年实际的土地供应量高于年初预期。2012年土地出让预算目标较为保守，已经考虑了市场因素，即便2012年房地产及土地市场依旧低迷，上海市预计依然能够完成预算。

　　理性评估地块起拍价

　　2011年12月初，上海黄浦江沿江7号地块出人意料地流标。这块位于浦东世博园和陆家嘴之间的纯住宅地块，以2.3万元/平方米的低价起拍，但仍无人问津。1月13日，原本是松江区“大学城商务广场N5号”地块进入现场竞拍环节的时候，在拍卖前突然终止出让，实际上是流拍了。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，由于新房销售受阻，库存大涨，目前开发商大部分能够利用的融资渠道几乎都已被堵死，预计2012年的土地出让市场形势更加严峻。各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价。

　　经过一年的严厉调控，2011年各地的土地出让收入已普遍缩水。据中国指数研究院统计，2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。而2012年1月全国主要城市土地成交量依然低迷，北京土地出让金减少三分之二，上海缩水了七成，广州缩水了九成。业内人士认为，对于严重依赖“土地财政”的地方政府来说，目前已到了需要转变发展方式的时候。