机构统计上海二手房价格指数正在回落

　　中心降多量少外围降少量多一二手房仍倒挂

　　二手房打九折，你买吗？

　　记者 俞佳 报道 制图 任萍

　　如果说去年底是一手开发商掀起了一波打折促销高潮的话，如今二手房东们的降价则显得是细水长流、慢慢蔓延。

　　根据机构统计，上海二手房价格指数正在回落，而降价范围也从外围扩大至一贯坚挺的中心城区，并呈现“外围降得多，中心降得深”的态势，总的来说，降价10%左右的比较普遍。

　　降价一成你买吗？从成交数据来看，心动并且行动的购房者并不多。记者采访发现，在一片看跌声中，购房者期待在降20%甚至更低的点抄底。

　　【市场】

　　1 外围降得“多”中心降得“深”

　　上海中原地产近日公布的月度报告显示，2012年1月份全市二手住宅成交均价23847元/平方米，环比去年12月份基本持平。而从经过偏差修正的领先指数表现来看，2012年1月份环比上月继续下降2.33%，12个样本区域指数环比上月全线下滑。其中，静安、杨浦区域指数降幅最大。如昌平路板块的“静安晶华园”，新闸路板块的“上海壹街区”、“静安枫景”，1月价格降幅分别高达6.45%、9.49%、12.64%。

　　“从整个上海的二手市场来看，相比过去房价的最高点，现在的成交价格都有10%，甚至15%的降幅。 ”该份报告的主要负责人上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向记者表示。而降幅一方面是得益于房东心态的调整，主动调低挂牌价，另一方面，在实际交易中，议价空间也在变大，最后成交时房东一般还会在价格上有所让步。

　　对目前二手房的降价态势，宋会雍概括为外围降得 ‘多’，中心降得‘深’。 “外围区域在一手楼盘的带动下，二手房降价比较普遍，因面向广大刚需客户，少量的降幅便可以换取成交。而中心区域房源稀缺，价格扛得住，降价的数量有限，但面向改善型客户，小幅降价未必奏效房东要更‘深’得降价了。比如，外围区域可能是10套房源，有8个房东降了5%，而市中心的10套房源，可能只有2套降价，但这2套的降价幅度会在10%以上。”

　　2 只降一成“脱手慢”

　　张剑东是德佑地产中二区区域经理，主管北静安、常熟路、中远两湾城等区域的多家市区门店。他向记者表示，当前市场是毫无疑问的“买方市场”，房东的成交价格低于报价10%-15%是常有的事，只降一成？未必够用啦。

　　以“静安晶华园”为例，该楼盘均价在4万元/平方米左右，每套售价400-600万元。 “降价10%-15%比较普遍，不能说没有吸引力，但很难立刻成交，从挂牌到有人付意向至少也要一两周，但少量降价15%-20%的房源通常一两天就能出手了。 ”张剑东介绍道。

　　21世纪不动产政立路店经理夏琪表示，在杨浦五角场板块，约有三分之一的业主在春节期间主动降价，在原房屋总价上降低5-10万元。这类业主多为置换型，想购买中外环区域在售新盘，政策松动无望、且楼市成交低迷下，心态被迫放低，想通过降价快速回笼资金，而在售新盘打折促销，也为其降价提供空间。

　　而在普陀长寿板块，虽业主心态整体稳定、降价占比未有扩大，但春节期间也出现了部分特价房源。据21世纪不动产胶州路店经理刘奎介绍，在德怡苑、绿洲城市花园等小区，特价房业主的让价幅度多在8%-12%。

　　3 成交量惯性低迷

　　采访过程中，记者向部分市区门店中介经理了解二手房交易形势，一些经理直接坦言“没有成交”，现在仅靠租赁和一手代理“撑起一片天”，足可见二手市场的低迷情境。

　　而数据也印证了这一点。中原监测数据显示，2012年1月上海中原全市二手房成交套数较2011年12月份大幅减少42.26%，与去年11月份低位值相比也减少32.87%，10个行政区域成交套数环比上月下滑。

　　宋会雍解释，1月份的不景气是意料之内的，既是传统淡季的一贯表示，也是去年下半年开始的低迷行情的惯性延续。

　　另外，“上海普通住房新标准”还未正式发文，也使得二手房买卖市场交易量受到一定影响。春节前，上海市市长韩正透露今年上海将调整普通住房标准，内环线以内调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。而目前普通房优惠主要体现在税收上，非普通房契税按3%征收，普通房契税减半仅1.5%征收。这对某些接近新标准的业主来说，买卖成交价会有比较大的影响。

　　中原地产浦东新区张江汤臣分行的张书正经理介绍，该区域中热卖的房子在200万元-300万元之间，按照新标准，未满五年的房子可节省约5-6万元，已满五年的房子则可省10几万元不等，是个不小的数目，这也让一些客户暂缓了购房计划。

　　4 一二手倒挂仍存在

　　在一些一手楼盘的集中降价区，一二手倒挂现象依然存在，即便二手房交房快点，购房者自然会因价差更倾向于新盘，这也让二手房的买卖陷入僵局。

　　宋会雍表示，嘉定、宝山等区域，一手楼盘降价明显，但是很多二手房东却不为所动。这部分房东主要是低价得房的动迁户和早期投资客，无论未来降多少都有的赚，自然觉得没有必要低位抛盘。

　　他同时认为，从开发商的角度来看，无论是高端楼盘还是中低端，成交数字显示前期的降价幅度已经足够完成消化，20%已经是降价的底线，今年上半年加大降价幅度似乎没有必要也没有可能。这时，二手房东不妨将价格逐步往下靠，购房者们的心态也会随之平稳。

　　不过，也有不少中介经理表示，春节后，特价房的数量减少了。

　　中原地产浦东新区张江城市经典分行的孙经理介绍，节后房东心态相比年前淡定许多，议价空间有所缩减。年前急需用钱的房东较多，价格让步自然也大，议价空间不乏10%-15%的，但节后议价空间仅为5%左右。

　　【心态】

　　刚需客盼抄底

　　“只是降一成的话买房还是很吃力吧，我应该不会考虑的，至少三成才有足够吸引力吧。 ”面对记者的提问，在沪工作四年的“新上海人”曾先生表示。他向记者介绍，自己已经决定扎根上海，买房目前还非必需，但也是迟早的事。 “如果有适合的房子，价格也有吸引力，就把这件大事在今年解决了。所以现在开始要特别关注一些理想的区域，一旦房价真的降很多，大家蜂拥而至，没有准备怎么行？ ”

　　像曾先生这样寄希望于今年 “降到底”的人不在少数，而一些真正的刚需客也调整了购房周期，期盼“抄底”价买到心仪的房子。

　　德佑地产中二区张剑东经理告诉记者，现在一个明显的变化就是交易周期变长了。这一问题不只是表现在客户挑选的时间长、看的房源多，而是明明有了心仪的房源，还是迟迟不能决定，有的客户同一套房子看了三四次也没有决定，这在过去是很少见的。

　　他告诉记者，通过网络调查和实际接触了解到，不少购房者的理想价格是下降三成甚至更多，但在房源本就很有限市中心板块，这样的大降幅未必会出现，购房者看跌的心态可能会使自己错失现在这波下跌机会。

　　改善客被限贷“压力山大”

　　张剑东告诉记者，除了心理预期的影响，调整政策的影响更加直接，市中心区域的主要客户改善型需求者中，不少是被限贷政策挡在门外的。

　　记者从银行和中介处了解到，改善型购房者“卖一买一”，只要先卖再买，便不受限购令制约，但是贷款记录将成为买房过程中的枷锁，首付比例和贷款利率都会上调，冠上“第二套”后将承担更多的购房成本。

　　目前，首套房贷款利率有所松动，一般回归基准，有的银行还会有优惠，但二套房贷款政策还是坚挺无松动。

　　以一套单价4万元/平方米，面积100平方米的二手房计算，商业贷款五成200万元，20年期的等额本息还款法，如果是按照过去的基准利率，每月月供为16418.97，而现在至少上浮 1.1倍，每月月供至少17394.46元。更不用提几次调息的公积金贷款叫停的影响了。

　　张剑东介绍，至少80%的中高端房源购买者是无法享受基准利率的，这一定程度上让精打细算的购房者们望而却步。