上海龙年地块首拍遭冷遇 新房库存逼近历史高点

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　　上海：龙年地块首拍只有一家企业竞拍

　　时隔近一个半月，上海土地市场终于再次迎来普通商品房用地的成交。不过申请过程中却发生了戏剧性的一幕，这一地块从挂牌到截止日，领取申请书的人数有10人，但最终递交竞买申请的却只有1个人。本来按照该幅土地原来的出让流程，要2月15日才出让成交，但鉴于仅有青晨房产一家竞拍，最终挂牌人宣布提前竞拍，上海青晨房产以2.15亿元的底价摘得青浦金泽镇练西路南侧地块，折合成交楼板价约为3000元/平米。为什么上海龙年的第一块地块拍卖如此惨淡，来看记者从上海发回的调查。

　　记者从上海市区出发，驱车40多公里来到紧邻淀山湖的青浦区金泽镇练西路南侧地块，地块上长满了高高的芦苇，一部分还被当地村民自行开发成菜地，种上了各种青菜，中间靠近练西公路还有一家家庭作坊式的工厂等待拆迁。

　　地块附近村民：(空置)最起码有20年了 

　　记者了解到拍地的开发商与紧邻地块的涵璧湾小区同属一个开发商，实际上作为开发商的青晨房产一直在等这块地块挂牌拍卖，而且志在必得，他们甚至习惯把刚刚拍下的这块地称为涵璧湾2期，因为在地理位置上这块地跟涵璧湾一期紧密相连。再算上计划中涵璧湾3期地块(尚未挂牌)，青晨房产意将获得囊括整个40万平米的白鹭湖周边的土地用做商品住宅的开发权。青晨房产执行总裁蔡程告诉记者，对于这块刚刚拍下的地块，他们公司还在规划中。

　　青晨房产执行总裁蔡程告诉记者，我们主要做一些不是小户型，不是90、70，但是属于普通住宅，建设标准比较高的，我们更想通过开发，把土地的升值，否则我们地价很高我们再投入很高，那么成本我们就承受不住，市场也接受不了。

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　　上海龙年首拍地块选择余地小  升值前景堪忧

　　事实上，早在去年，上海开发商拿地的热情就已经降温，2011年年末，上海赵巷16号地块拍卖，以14.087亿元的底价拍卖，折合楼板价仅为9559元/平方米，与一年前和黄所拿赵巷17号地王的21436元/平方米的楼面地价相比缩水55%。那么进入2012年拍出的、这块同属外环以外的青浦地块，它每平米3000元的地价，对于开发商来说，究竟还有多少剩余的盈利空间呢？ 

　　记者了解到在金泽镇仅有青晨涵壁湾花园一处商品住宅，周围生活配套服务设施也还没有，网上房地产显示，青晨涵壁湾花园，为独栋别墅，2009年至今推出20套房源，已售出7套，累计成交均价为48140元/平方米。目前仍在售独栋别墅面积为760平方米至2000平方米，总价最高达到2亿元。

　　中国房地产信息集团上海事业部研究总监付琦称，整个销售情况应该是非常不好，很难说有什么销售。

　　青晨涵壁湾花园楼盘代理客服告诉记者，如果比10年买的话一定是贵的 但是比去年(2011年)的话 优惠还是蛮大的 按照3000万比例的话便宜300万左右 按照4000万就便宜了400万左右

　　业内人士认为，由青晨地产现有的这个地产项目来看，尽管打了不少折扣，但销量依然萎靡。所以这次新地块的利润前景不乐观，按测算，在上海如果建造一个普通的商品公寓住宅，建安、管理、税收等资金成本也要每平方米4500元，再加上楼板价3000元，最终这个新地块的商品房每平米至少需要卖7500元才能平衡成本。

　　中国房地产信息集团上海事业部研究总监付琦告诉记者，

　　它只要不处于这个区的核心位置，基本上也都在一万块钱以下，我们看奉贤柘林、奉贤的凤城，嘉定的外港，这些区域的房价也都只有在8500到9500这样一个水平，//所以开发商的利润不会很高。

　　据了解，刚刚过去的1月份，上海土地市场普通商品住宅用地零成交。截止到1月31日，2012年1月上海土地市场共成交7幅经营性用地，合计面积为25.8万平米，比上个月减少了42.2%，成交总金额26.3亿元，较12月减少了56.3%。值得注意的是，1月份，上海仅有商办类及保障房用地成交，其中成交商办用地22.7亿元，成交保障房用地3.6亿元。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉记者，从去年下半年，甚至说从去年四季度开始，上海的一个土地市场基本上可以概括为一个推地谨慎、竞买冷清、 底价成交，这三个特点是很明显的 这可以表明限购限贷从源头上控制了房地产市场的局部过热的一个情况。

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　　上海：二手房卖不动  新房库存逼近历史高点

　　对地块拍卖热情不高，已经透露出上海楼市的低迷状态，而另一方面是上海新房的库存已经逼近1000万平米的历史高点，这也意味着要消化这些新房库存，至少需要每天卖出2.74万平米的房产。

　　上海房地产交易中心“网上房地产”今天下午的数据显示，上海新房库存余量达到948.25万平方米，其中嘉定区以125.10万平方米的库存余量占据首位，约占全市13%的份额。在二手房方面，上海二手房挂牌可售量达到168994套，较去年1月中旬增加了近两万套。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉记者，如果按套数去算我们现在的新建商品住宅的一个去化时间按照四季度的速度是需要16个月，如果是说二手房我们需要25个月。

　　业内人士认为，目前投资投机需求几乎退出市场了，而对于很多自由性需求而言，预期房价会跌，暂时还处于观望状态。

　　中国房地产信息集团上海事业部研究总监付琦告诉记者，开发商方面而言，因为我们的库存量在不断的积压，他们的资金压力也会很大，所以开发企业应该说日子是非常难过的。

　　而高库存也促进了楼盘的销售，部分区域的开发商开始竞相降价。上海部分区域一手房的价格已经下将了30%左右。业内人士认为紧接着这种传到作用也将影响了到一直坚挺的二手房市场。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉记者，二手房的市场上接下来未来可能会有一个首先是降价面的扩大，其次就是说在降价幅度上应该还会有所突破，会有更大幅度的一个加深，我们在此基础上追加一个5%，10%的一个降幅也是可以期待的。