南昌楼市阶段性回暖 连续两周成交增长

　　某研究机构发布最新数据显示，上周被监测的40个城市中，33个城市楼市周均成交量同比下降，占比超过八成。14个城市成交量降幅在50%以上。其中泸州同比降幅最大，达93.64%。其次为舟山，同比降幅达85.22%。重点城市中，仅重庆、上海楼市上周成交同比上涨，其余城市皆下跌。

　　而上周(2月6日~12日)，南昌楼市成交量上升，新建商品房成交超过300套，达到春节前的水平，经历了春节假期的低迷之后，南昌新房市场连续两周出现增长，楼市成交呈现阶段性的回暖。虽然市场周成交量在上升，但从整体楼市环境来看，随着安徽省芜湖市购房“免契税、发补贴”松绑楼市的新政夭折之后，国家楼市调控政策依旧从严从紧，楼市市场成交量放缓，房价下降压力依然巨大。

　　此外，目前南昌新房库存量接近1.5万套，在存量的压力下，开发商必须加快“以价换量”步伐。另外，全国大型开发商纷纷调整今年营销任务和营销战略，看低市场，这将引发整个开发商行业调整2012年营销战略，现金为王成为目前市场下所有开发商的主要战略目标，而以价换量将是开发商抢占客户的重要途径。在市场观望中，市场会将迎来新一轮的降价潮。

　　上周新房共成交413套

　　龙年南昌楼市继续显现复苏迹象。据南昌房地产信息网数据显示，上周(2012年2月6日~2月12日)，南昌市新建普通住宅共成交413套，日均成交约59套，环比上涨46%，周总成交面积为4.47万平方米，环比增长54%；新建商品房住宅共卖327套，环比增长58%，住宅总成交面积约为3.8万平方米，环比上涨65%。同时上周南昌市区非住宅产品周成交总套数为86套，成交总面积约为0.66万平方米。与前一周成交量相比都出现了较大幅度的增长。从上周\(2月5日~2月11日\)的项目销售排行榜来看，品牌项目和价格较低的项目依然受到市场的欢迎，阳光嘉苑以成交均价3000元/平方米的的价格，引领上周新房市场成交，同时品牌开发商绿地集团下的绿地海域香廷和保利地产的保利香槟国际依然是购房追逐的热点，分别以35套和25套的周成交位居二、三位。从区属来看，上周青山湖区新建住宅以91套的销售套数夺魁。高新区、红谷滩新区的销量则都超过50套。单从房源多少来看，高新区楼盘数量较多，房源较多，一直是南昌区域成交重点。

　　“春节期间南昌楼市无论是新房还是非住宅产品成交都出现惨淡状况。进入2月，南昌楼市回暖，这主要是由于整体市场的价格出现转折。多数项目降价促销，导致价格达到部分持币客户预期，所以纷纷出手。”平安地产营销总监陈秀平认为。而业内人士则称，从楼盘的销量就能看出，排名第一的楼盘并不是最贵的，但更多地是许多项目的价格和项目本身价值比较契合，市场客户购买房产看重的是项目的预期价值，这样一些地段较好的品牌项目受到市场的认可，在保持成交量的同时，在价格上没有出现较大的波动。但在整体趋势来看，房价下跌态势没有改变。

　　地方松绑政策叫停 调控政策依然趋紧

　　2月9日，安徽省芜湖市发布楼市新政，为满足一定条件的买房者提供免契税、发补贴优惠，并被大多业界人士解读为地方救市新政，甚至冠以“龙年变相救市第一枪”的称号。从2011年年底佛山、成都修改限购条款，到最近芜湖发布楼市新政，这些看似毫无联系的偶然事件接连出现，在遭到舆论质疑的同时，反映出一些地方欲救楼市心切。但12日晚，安徽省芜湖市政府发文通知暂缓执行楼市新政，被业内视为变相救市的楼市新政夭折。说明政府对楼市宏观调控依然趋紧。

　　芜湖楼市新政打着引导合理住房需求，改善居民居住条件的招牌，但在出台仅仅三天之后即迅速夭折，主要原因不外乎碰触了楼市调控“高压线”，与中央调控背道而驰。随着楼市继续降温，地方政府卖地收入势必进一步减少，这就将使得一些地方财政告急。当前尽管中央在楼市调控方面态度坚决，一再强调坚持调控不动摇，在这种高压态势下，地方明目张胆地放松调控几乎不可能，但并不排除一些地方“打太极拳”，想别的办法暗地里“救市”，架空楼市调控。对于地方政府来说，还可在延迟支付购地款，放宽产品规划限制等方面对开发企业进行支持。

　　在土地财政收入缩水情形下，地方政府采取各种途径救市有足够的冲动。但从中央态度来看，抑制房地产市场投资，促使房价回归理性的总体思路没有改变。紧缩的宏观调控态势没有改变。中央之所以一再叫停地方对楼市的“放绑”政策，是担心一放价格就反弹，而从目前的市场反馈来看，调控效果已初步达到，而要房价真正下跌，调控则不能半途而废。时间进入2012年，全国城市房价下调幅度再度增加，下调现象普遍，调控效果愈加明显，全国房价已进入下行区间。预计未来一阶段成交量和价格将继续稳定在低位盘整，但是想要有更彻底的改变还需要更进一步的措施。

　　新一轮促销潮或将悄然来袭

　　本轮房地产市场调控，重点是抑制投资投机需求，限购、限贷、限价等限制性政策措施叠加，严厉程度空前。从目前调控效果来看，投资投机需求得到抑制，房价上涨过快受到遏制。房地产调控的限制性政策已见顶，但从巩固调控效果的角度出发，抑制投资投机需求的政策不会改变。在调控政策持续之下，楼市成交难有大改观。从房企面临的销售业绩、资金回笼、融资环境等情况来看，房企资金压力趋紧，货存持续上升，如何在2012年理性定价，消除库存，缓解资金压力，将是房企2012年面临的主要课题。

　　在整体市场低迷情形下，销售压力骤增、市场的悲观预期使得房企纷纷下调2012年的销售目标。去年频频遭遇危机的绿城中国，将销售目标由2011年的550亿元下调至2012年的400亿元。中海地产销售目标与2011年持平，为800亿港元，恒大地产只在2011年的基础上分别提高14.3%，达到800亿元。实际上，恒大地产2011年已经实现销售金额804亿元人民币。

　　在谨慎制定全年销售目标的同时，不少房企开始悄悄进行新一轮的降价促销。记者在南昌市场发现，品牌房企在南昌旗下楼盘或实行团购、或促销、开始再度下调价格，价格较2011年四季度有所回落。恒大地产启动15周年大庆10亿元大优惠活动，恒大绿洲项目推出精装修户型，价格下调且享受周年庆95折优惠。同时受大开发商促销影响，本土一些开发商也开始调低价格，在2月14日情人节，伟梦清水湾赶在情人节期间推出8888元的优惠，九仰梧桐公寓也适时推出新房源促销。

　　从另一方面可以看到，不少年前获取了预售许可的项目至今仍未开盘，从目前的市场情况来看，大部分开发商并未加大促销力度，都在观望市场走向，或许3月暖春到来，楼市新一波促销潮也将出现。

　　文/记者 廖林立