资金荒或引爆温州楼市变局

　　开发商融资有意无门 投资客套现有价无市

　　周文天

　　地王模式失效 房企幻想破灭

　　2月11日，周六，阴雨，温州楼市春寒料峭。

　　京都城楼盘售楼处十分冷清。该楼盘开发商副总经理徐寅秋向中国证券报记者表示，楼盘还有100多套在售，每平方米售价在3.5万元到4万元之间。而该项目二手房市场去年报价高达5万元到6万元。

　　“高端楼盘的售价即使打个对折，普通购房者还是买不起。那些有实力购买的却被限购，现在资金紧张，楼市进入下行通道，豪宅销售更是雪上加霜。”温州一开发商张君(化名)称，“不仅在温州，我们在外地开发的楼盘也遇到类似问题，在杭州开发的楼盘，半年也没卖出一套。”

　　温州置信广场开盘时，写字楼起价是2.48万元/平方米，一次性付款能享受8折优惠，折扣下来最实惠的户型单价不到2万元/平方米。优惠程度让购房者意外，但市场还是“买涨不买跌”。

　　温州的标杆写字楼绿城·鹿城广场，350米超高层被称为浙江省“第一高楼”。去年价位最高时单价8万元，现在着急抛售的业主愿意开价5万元，仍有价无市。据中介介绍，鹿城广场的二手房从来就没成交过。温州地产商中传鹿城广场可能要转让，因为绿城中国资金链紧张。

　　瓯江公馆、中梁橡树湾、中梁·首府等曾经底气十足的豪宅楼盘如今都硬撑着。“炒家主要买别墅，现在的问题是，别墅卖给谁？谁能拿得出数千万现金来？”温州资深炒房客陆生(化名)说，高端住宅在温州已经卖不动了。温州楼市现在最大的问题是资金紧缺。

　　开发商之所以敢于竞购地王以及地王生存的关键市场“逻辑”在于囤地升值，以时间换空间。而目前在房价下行、地价下行的趋势下，“地王模式”开始失效。

　　温州一地块2010年被置信房地产公司以37.02亿元竞得，溢价92%，折合楼板价3.7万元/平方米，成为当时全国单价最高的地王。业内人士预计，其销售单价在7万到8万元。2011年该地块动工后，定名置信原墅，原计划开盘日期为2011年12月，因为房地产调控，开盘日期一再推迟。业内人士认为，该楼盘可能降到6万元/平方米出售，加上财务成本，基本无利润可赚。

　　进入2012年，温州土地市场持续低迷。温州国土资源局提供数据显示，2012年1月全市共推出4宗地块，土地面积23万平方米，环比下降42.4%，只成交1宗地块，流拍率高达75%，成交额14294万元，成交金额环比上月下降83.6%，溢价率仅0.08%。

　　“今年的日子最难熬。”张君表示，温州有关部门曾找过部分开发商，准备给他们优惠价格，希望开发商拿地，但开发商均无兴趣，也无资金实力，甚至有的开发商萌生退地念头。

　　张君称，现在市场变化太快，开发商无所适从。去年不少开发商还预计今年上半年市场会回暖，但现在看来，远没想像地那么简单。

　　芜湖出台救市政策，一度在温州开发商中引发热议，他们本来预计地方楼市进入松动期，但芜湖突然叫停了楼市新政，打破了开发商的幻想。眼下，温州当地开发商再一次将市场回暖的预期推迟到2012年下半年或明年，甚至更长时间。

　　“2012年将延续2011年的‘极寒’态势。”业内人士普遍认为在限购令的作用下，今年楼市不会好转。

　　严厉的房地产调控，加上去年爆发的民间借贷危机，令温州楼市风雨飘摇。今年以来，渐趋干涸的民间资金流，导致当地开发商及炒房客资金链极度紧张，一度被温州人引以为荣的民间借贷信用体系濒临破产。开发商融资无门，楼盘销售低迷，温州房地产市场跌入冰点，楼市变局似难避免。

　　投资客被深套 信用濒临破产

　　2月12日，中国证券报记者在温州采访时发现，不少中小企业主因急需流动资金而降价抛售早年买进的房产，却无人接盘。有价无市的温州房产市场也让曾经赚得钵满盆满的房产中介难以为继。

　　2012年元宵节已过，温州部分房产中介还没开张，二手房市场异常惨淡，成交量直线下降。

　　据新浪乐居温州站监测统计，2011年温州市区二手房成交量为7220套，环比减少42%。进入2012年，温州二手房市场再次降温，1月成交量为277套，环比下降44%，同比暴跌75%。

　　在温州小南路的一家房产中介，20多平方米的办公室只有4名业务员。这里原来有7名业务员，过年后来上班的只有4名了。

　　“去年3月，每平方米单价还有八、九万元的楼盘，现在报价五、六万元也没人要，价格越跌，越没人买。”一位业务员说，平时春节前后会有一批“海归”回乡置业，但今年市场上基本看不到他们的身影。

　　温州民间借贷危机不断发酵，一些中小企业资金链断裂，随着新年开工季的到来，不少温州中小企业老板抛售投资楼盘，以维持主业正常经营。

　　之前温州人买房子，都充分利用银行贷款杠杆。“我的一位朋友前年手里有2000万元，本来可以买一套300多平方米的房子，但却被销售人员忽悠，将2000万元作为首付，一下买了4套房子。现在房价由每平方米6万元跌到5万多，卖都卖不出去。”张君说，他的朋友每天都要打电话给房产中介，询问挂售的几套房源是否有人接手。前几年温州楼市火爆的时候，大家都抢着买房子，但调控开始之后，这些闲置房源突然从投资的“金矿”变成了套在脖子上的绳索。

　　“有的业主并没打算卖房子，但过完元宵节厂里就要开工了，原材料、招工都要钱，银行一时又难以贷到款，只有‘割肉’卖房。”房产中介业务员说，业主也给出了议价空间，但还是没有人接盘。

　　“我们店内有好几套房源都是资金链断裂的企业老板急于套现降价抛售的。”温州黎明西路一家房产中介经理说，这些急售的房子价格比周边楼盘低近10%，但仍然卖不动。

　　温州炒房客陆生认为，一些企业老板抛掉楼盘，盘活资金，去救实业可以理解。如今房价难以再涨，企业运作资金紧张，抽身楼市也是明智之举。

　　温州市政府一位官员告诉中国证券报记者，之前温州人一个电话，次日就可以调拨几千万元的资金，现在连几十万元也借不到。温州民间借贷信用体系已经濒临破产，这是最大的“灾难”。

　　一位银行信贷部门人士称，温州房价持续下降，市场不能得到支持，连绵不绝的阴跌会把温州市民的不动产和现金流全部套住。

　　民间借贷萎缩 楼市迎来拐点

　　温州购房者观望情绪由来已久，从去年下半年开始便蔓延至全城，成交量跌入冰点。业内人士认为，目前温州楼市拐点已经到来。

　　去年10月温州二手房成交量为346套，是2011年成交量最低的月份。而今年1月，温州以277套的成交量再创历史新低。

　　业内人士认为，2012年温州楼市预计将继续低迷。在房价下行通道开启的情况下，1月成交量再次创新低，只能说明2012年的温州楼市不只是低迷，甚至有可能更加恶劣。

　　如今进入“买方市场”的楼市，开发商似乎唯有降价、再降价，方能在萎靡的市场中杀出一条血路。然而种种数据却显示，“以价换量”在温州行不通，这是温州楼市面临的严峻问题。

　　天浩置业副总经理陈鸿认为，资金决定楼市走向。长期以来，温州民间借贷资金很大一部分通过房地产企业的融资、集资炒房等进入到房地产市场。

　　“民间借贷市场只要稍有波动，楼市也将会受到较大影响。而近期温州民间借贷市场出逃事件频频发生，这对房地产行业来说无疑是一个噩耗。”陈鸿说。

　　平安易居副总经理缪茂争则认为，目前二手房这些“急售”房源多因房东在其他领域资金困顿而选择卖房救急，不能仅以“降价急售”这一现象来判断温州房价将大幅下跌。缪茂争认为，这种抛售现象不会一直持续，市场将在未来一段时间内逐渐企稳。