媒体称上海摩天大楼需求大 单栋年吸金高达10亿

　　看完了上海的楼市新政，我们再来说说摩天大楼的话题。作为国际化大都市，上海现在可谓是摩天大楼云集，光陆家嘴地区就云集了环球金融中心、金茂大厦等上百栋高楼。目前正在建设的上海中心，建成后高度将达到632米，共有121层。

　　这些摩天大楼不单单是一种城市风景，还都是一个个的经营实体。据我们了解，摩天大楼最主要的营收方式，都是作为高档写字楼进行出租。2011年，整个上海的写字楼市场处于量价齐升的状况，租金同比上涨17%以上。有的甲级写字楼，一年吸金能力就高达10亿元。来看记者在上海进行的调查。

　　根据最新统计数据，上海仅152米以上高楼就云集了51栋，甲级写字楼的存量市场突破了500万平方米。但即便如此，租赁市场依然呈现了强劲消化能力。仅去年四季度，就有23.5万平方米的写字楼被出租。以陆家嘴为例，2009年年初写字楼的空置率达到20%，目前则下降至5%以下。有的写字楼刚刚交付不到一年，就已经出租一空。

　　新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪告诉记者，它(上海环贸广场)有一栋比较小一点的，6万平米，从去年年中交付，到现在已经租出去百分之九十几了。

　　DTZ戴德梁行 中国区企业服务部高级董事魏超英告诉记者，城中心的甲级写字楼，入住率非常高，现在整个南京路商圈，目前只有不到2%的空置率，非常低，淮海路商圈也是在2%、3%左右，非常低。我们讲进入5%就是一个非常良好的空置率水平。

　　快速增长的办公需求，让写字楼的租金也是水涨船高。甲级写字楼的平均租金上涨至每天每平米8.2元，环比增长2.5%。日趋逼近2008年全球金融危机前9.7元的历史最高水平。有的超甲级写字楼租金，则突破了每天每平米14元，堪称寸土寸金。

　　新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪告诉记者，大概我们IFC(国金中心)是14块人民币一天差不多。

　　这个价格是现在的价格？

　　现在的，现在的价格。早前当然没有了，两年前，可能大概10块钱差不多。

　　上海中心大厦建设发展有限公司副总经理陈超告诉记者，2011年，它就是一个量价齐升，虽然有新供应量，还是量价齐升，按照我们得到的统计的话，去年上海全市的甲级以上写字楼租金的升幅超过了17%。

　　10到14元的租金水平，让许多摩天大楼成为不折不扣的吸金机器。以位于浦东陆家嘴的新地标建筑上海国金中心为例，该大楼由刚落成不久的两栋260米左右的双子塔构成，拥有20万平方米的写字楼，以及20万平方米以上的商场、酒店和公寓，总投资为100亿元左右。以目前的租金水平，仅靠写字楼的收入每年就达到10亿元，10年就可以收回投资。而开发商新鸿基的看法则更为乐观。

　　新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪告诉记者，10年(回收)不能说是成功，一般是10年之前就回收好了，尤其是上海商业氛围这么大，租金可以慢慢拉高上去。

　　摩天大楼调查

　　上海：500万平米摩天楼将蜂拥入市 谁来接盘成疑问

　　上海写字楼租赁市场的火爆，好似给摩天大楼的开工建设注入了一针强心剂，大量资金开始蜂拥进入摩天大楼商业地产。仅今年，就将有100万平方米的写字楼竣工，未来5年，上海写字楼市场总量甚至将翻一番，届时，上海的商业需求还能消化这么高的供应吗？继续来看记者的报道。

　　上海的摩天大楼建设方兴未艾。统计数据显示，今年上海将有100万平方米的写字楼竣工，一般一个20万平方米的项目开发投资至少需要100-120亿元人民币，意味着这些写字楼项目沉淀了500-600亿元，对开发商和银行都形成强烈的资金压力。不过，业内人士表示，商业地产的资金链现在依旧保持平稳。

　　DTZ戴德梁行中国区企业服务部高级董事魏超英告诉记者，我们看到有一部分甲级写字楼的发展商，在有一些地段，以前是租赁，现在考虑买卖交易，这一点呢我们看到它有一定的资金回笼的想法，但是绝大部分发展商，我们没有看到好像因为资金链或者金融环境差受到影响。

　　兴业银行(微博)首席经济学家鲁政委(微博)告诉记者，从这一轮调控来看，商业物业其实发展的状况，就是它的市场行情还是很好的。尤其是一些投资客他不能投资住宅之后就开始转到商业物业上，所以这样使得商业物业在一轮当中的资金显得并不是特别紧张

　　今年的百万平米摩天大楼入市仅仅是一个开始。机构数据显示，未来5年，上海的写字楼市场还将在目前500万平方米的基础上实现供应翻番。届时，以金融业等高端服务业为租赁主力的写字楼需求，能否及时跟上，将成为疑问。因此，许多摩天大楼的招商战已经提前开打，将在2014年竣工的上海第一高楼“上海中心”项目，现在已经开始与全球潜在客户进行沟通。不过开发商表示，由强劲金融需求带动的租赁需求，将继续让摩天大楼的市场保持火热。

　　上海中心大厦建设发展有限公司副总经理陈超告诉记者，上个月国家发改委发布的上海国际金融中心建设的十二五规划，当中有一些很明确的(意见)，那么第一呢，比方说(金融产品)交易量从不到400万亿(元)，在十二五期间要增加到1000万亿，金融业的业务其实都是发生在商务区里的，业务的增加势必意味着对办公空间需求的增加。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委告诉记者，有的一线的城市租金同比上涨的幅度超过了40%，然后单位租金的价格也达到了历史的最高位。我觉得面对这种情况我们尤其要防范未来的商业物业上出现的泡沫，我觉得这个风险是要注意的。

　　摩天大楼调查

　　深圳：摩天大楼成商业综合体   高端物业服务高端客户

　　深圳是我国另一个摩天大楼集中的地方。从2005年开始，深圳摩天大楼的建造逐步进入了一个高峰期。据有关统计，目前深圳规划和在建的300平米以上的摩天大楼就有15座。其实每一座摩天大楼都不是一个简单的写字楼，还集中了商业、住宿、展览、餐饮、会议和娱乐等功能项目，从而形成一个多功能、高效率的综合体。记者在深圳调查发现，大部分高端写字楼都针对入驻的高端客户推出了高端物业服务，来看报道。

　　深圳市皇庭地产集团有限公司营销管理部总经理黄明晖告诉记者，像我们这座楼。除了甲级写字楼，还有超五星级酒店，还有服务式公寓，裙楼是一个大型的购物商场，有百货，顶级的餐饮，银行啊这些配套。还是比较齐全的，生活比较方便。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者，目前来讲，深圳这几年批准的50多个片区改造过程中，部分，超过百分之八十是带有综合体性质的高端建筑，而城市综合体中必有高层建筑，必有高端写字楼。

　　这些摩天大楼的目标客户群是一些高端客户，租金往往要高于普通商业地产的租金。

　　深圳绿景集团资产管理有限公司副总经理徐红星告诉记者，百分之五十是高科技公司，相当一部分是金融类公司，这两类公司加在一起达到了百分之八十。这两类公司也是整个写字楼市场的主要目标客户。这两类客户代表了高端。

　　深圳市皇庭地产集团有限公司营销管理部总经理黄明晖告诉记者，摩天大楼的硬件设施以及我们的服务都非常到位，这些五百强的企业都想匹配这样的物业吧。

　　记者了解到，这些摩天大楼在物业管理上也不同于普通商业地产的管理，除了设备配置精良外，尤其是针对一些高端客户也会有定制服务。

　　深圳市皇庭商业管理有限公司物业总监岳辉告诉记者，如果他到达的D区楼层，我们就选择D区电梯，然后指派我们的礼宾司将电梯调到司机状态，我们礼宾司就直接把指引客人送客人目的楼层。

　　而有些大厦，甚至会在办公室配备专门的行政洗手间。

　　深圳绿景集团资产管理有限公司副总经理徐红星告诉记者，高管层骑自行车上班，散步上班，到办公室可以冲冲凉，这样一个生活方式和工作方式的变化，专门开辟这样一个地方，把这个功能满足。

　　摩天大楼调查

　　日本：90年代建设高峰期远去 近期内难有新作为

　　看完国内的摩天大楼，我们再来看看国外的。如果您看了电影《碟中谍4》，相信一定会对世界第一高楼，迪拜的哈利法塔印象深刻。哈利法塔有160层，828米高，比台北101大楼足足高出了320米。而日本的建筑基准法规定，超过60米的建筑物就可以视为是摩天大楼，这与国际通用的100米的标准相比差异较大。那么，日本的摩天大楼都有什么特点？来看记者在东京进行的调查。

　　目前日本共建有摩天大楼510多幢，绝大部分集中在东京及其周边地区，整体数量位居世界前三。而在绝对高度上却略显逊色，日本最高的摩天大楼里程碑大楼座落于横滨市，共计70层、高296米，世界排名仅在90位前后。

　　另据统计，日本10大摩天大楼，大部分都建成于上世纪90年代初，正值日本泡沫经济鼎盛时期，高层商用写字楼被大量开发。例如建于1990年的东京都政府办公大楼高243米，该大楼建设耗资1569亿日元，约合人民币125亿元，曾一度被喻为日本泡沫经济的象征性建筑物之一，也是当时东京的第一高楼。

　　日本东京财务局建筑部门股长笹本真司告诉记者，东京都政府楼内的工作人员现在已达13000人。在建成当时成为了东京第一高楼，但这只是一次偶然，并没有意识过要争取做第一。

　　东京都政府办公楼一年的维持费用约为40亿日元，约合人民币3.2亿元。其顶层楼面免费向公众开放，游客们可在此饱览到东京的全貌。在过去的20年内，从这里眺望出的东京市貌没有过多的变化。

　　东京财务局建筑部门股长笹本真司告诉记者，主要原因在于土地资源有限，同时结合当前的经济发展状况，(建造新的摩天大楼的)可能性几乎没有。

　　摩天大楼调查

　　日本：注重多功能开发和统一管理模式

　　日本是一个地震多发的国家，对于摩天大楼的建造和结构有着较高的耐震标准和诸多限制，这也变相增加了摩天大楼的建设难度和成本。因此现在的日本高层建筑物较少单纯追求绝对高度，而注重多功能开发、有效使用、统一管理等环节。继续来看报道。

　　建立于2007年的中城大厦是日本的第二高楼，由日本三井地产公司单独持有和管理。由于建成后不久便遇上了全球金融危机，为了保证租赁租金等主要收入来源，三井地产公司决定吸引包括零售、通信、制造等各行业的龙头企业总部入驻，这一分散行业风险的举措也起到了不错的效果。

　　三井地产公司执行董事山本隆志告诉记者，整体收人的7成以上来自写字楼的租金收入，(2008年的)金融危机后，有2家公司从这里撤退，后来又有几家新公司马上入驻了自己的总部，建成5年以来，基本保持了100%的出租率。

　　在这里除了办公写字楼业务外，注重综合性多功能开发概念，聚集了包括购物饮食，宾馆住宅等多项商业设施。另外绿地绿化、美术馆等半公益场所也被纳入其中，通过构建吸引不同层次人群的运行模式，以此提升自身品牌并创造更多的商业价值。

　　三井地产公司执行董事山本隆志告诉记者，如何突出与其他地方的差异和增加城市的附加价值是一个重要的课题。通过组合宾馆、住宅、会场、购物等设施可以衍生和提供新的服务和价值，成为发展竞争力的根本所在。

　　中城大厦的物业后期运营工作由三井地产公司的全控股子公司三井物业统一管理。这种做法在有效结合内部现有资源的同时，降低了摩天大楼后期的运营成本，以起到加强自身综合竞争力的作用。

　　新闻背景：摩天大楼指数——劳伦斯魔咒

　　摩天大楼高耸入云，壮丽的景观确实令人惊叹。而且这摩天楼的建设是没有最高，只有更高。有消息说，目前沙特准备花费12亿美元建设世界第一高楼。建成之后将超过现有的世界第一高楼--迪拜的哈利法塔。世界各国对摩天大楼的钟爱，除了它的壮丽，还因为这些高楼将对本国的旅游、服务等行业产生重要的影响。历史上很多国家都出现过摩天大楼建设的高峰期。

　　恰恰是针对这些现象，1999年，著名的经济学家安德鲁·劳伦斯总结出一个“摩天大楼指数”，他发现，“摩天大楼立项之时，是经济过热时期；而摩天大楼建成之日，也就是经济衰退之时”。后来人们把这一现象称之为“劳伦斯魔咒”或者干脆就叫摩天大楼魔咒。这个魔咒虽然看似疯狂，但在历史上，却多次出现了应验的巧合。

　　我们来举几个例子。1908年，纽约胜家大厦落成，次年大都会人寿大厦建成，紧接着金融危机开始席卷全美，数百家中小银行倒闭。1920年代末至1930年代初，美国克莱斯勒大厦、帝国大厦相继落成，令人印象深刻的全球大萧条也正是发生在这段时间。1973到1975年，纽约世界贸易中心、芝加哥西尔斯大厦的拔地而起再次夺人眼目，但正是在此期间，石油危机爆发，这引发了战后资本主义世界最大的一次经济危机。1997年，吉隆坡双子塔楼夺得世界最高建筑的桂冠，随后亚洲金融危机爆发。

　　也许我们可以说摩天大楼的建成，与经济危机的发生只是一种时间上的巧合。2004年，当时的世界第一高楼台北101大厦的正式启用，就跳出了“劳伦斯魔咒”的怪圈，台湾经济平稳发展，世界经济也一路高歌猛进。但“摩天大楼指数”的确为我们提供了一种反常规的思维方式，这使我们能够更加理性的进行投资，审慎行事，避免经济过热、投资过猛带来的风险。