北京北三环二手房遭低价抛售

　　近日，北三环出现了近百套单价20000元/平方米的二手房！

　　这一价格仅相当于大兴枣园区域在售楼盘均价，或东四环外的二手房。那么，这近百套二手房又为何如此便宜呢？

　　价格 单价跌破19000元

　　地处北三环附近的安华小区目前在售的二手房单价一直保持在27000元/平方米左右。但从2011年11月底开始，一批价格低廉的房子涌入了市场，使得这一区域内的二手房市场变得越发混乱。

　　记者走访了该区域内多家中介公司后了解，这批价格低廉的二手房在安华桥与安慧桥附近及北三环周边地区，户型面积在56平方米至87平方米之间，单价从18000元/平方米至23000元/平方米不等。如其中安华西里一套年代为1988年的60平方米的二室一厅一厨一卫房屋，售价为100万元，折合单价仅18667元/平方米，而且还是精装修。比该区域内同年代、同户型27000元/平方米左右的均价，便宜了将近10000元/平方米。

　　记者走访该区域内链家、我爱我家、中原地产等门店了解到，此次低价上市的该批房源接近100套。据上述门店工作人员介绍，这批房源的销售情况十分理想，尽管这批房源多数要求全款支付，却仍有不少购房人凑齐了钱买走这批房源中的70%。

　　截至发稿前，这批低价二手房中，20000元/平方米的以下的全部房源更是被中介员工“组团”看房后，便当场成交。目前还有不足20套单价在23000元/平方米左右二手房源在售。但这些房源均要求全款购买。尽管房屋产权均为70年，但部分房屋却属于民水商电。

　　中介 承认压低报价

　　“这类房屋的价格存在一定的偏差，但也就在两三千元之间。”中原地产一位工作人员表示，“价格低一点是想吸引更多的购房人，但实际价格与挂牌价格相差并不多。”

　　尽管这批“低价房源”虽然在报价上存在一定水分，但与区域在售房屋价格相比，每平方米至少有着3000元至4000元的优惠。

　　“这批‘低价房源’的共同特点——出租房。”曾经一天接待过10余位卖房房主的另一位中介人员告诉记者，“这批房源75%以上都是一直出租的房子。此外，这批房源并非是突然出现，而是房主逐渐调低价格，在去年底前进行了一次更大幅度的调价。这批房源上市，对市场的搅动非常大。不光是这个区域内二手房首次出现了大幅度降价现象，更可怕的是，从目前来看，这个情况并非是个例。”

　　对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，该区域内推出的20000元/平方米以下的房源可能存在中介公司为吸引购房人而作假的行为，因此并不一定可信。

　　区域 一个月下跌3000元

　　虽然低价房源的出现能直接带动二手房市场的成交量，但大多数中介人员还是有些担心，怕这批房源的出现使区域内二手房价格大幅缩水，导致更多购房人“持币观望”。

　　“以前超低价售房的情况有过，最多也就不过两三套房，但这次一下来了100套左右，足以搅乱市场。我们也劝过房主，但房主总是答复说‘着急用钱’，为了使这个大单不至于跑到其他人手中，我们只有加快出售。”我爱我家的一位中介人员说道。

　　尽管该区域内不少中介公司表示，这批房源的出现并未让同区域内二手房价格直接发生了变化，但就目前的二手房市场走势的数据来看，虽然三环以内区域的二手房价格及成交量依然胶着，但整体市场量涨价跌的趋势已逐渐呈现。

　　据搜房网数据显示，该区域去年2月二手房成交价格在30423元/平方米，而现在的成交价格仅在26161元/平方米。仅今年2个月时间内，区域二手房成交价就下跌了近3000元/平方米。

　　房主

　　据该区域内中介公司统计，这批房源中，40%的房主来自山西，15%的房主曾在房地产公司工作，25%是因子女想享受首套房待遇或改善居住品质购买新房而出售。

　　而“低价房源”也分成了两档：16000元/平方米至20000元/平方米，20000元/平方米至23000元/平方米。虽然该区域中介公司没有办法通过二手房销售价格将这些房源房主进行区别，但仍有一些中介人员表示，价格定得比较低的房主一般都是外地口音，且委托中介卖房的现象比较常见。

　　山西炒房团抛售

　　记者电话联系了一名黎姓山西房主，据她介绍，从去年10月份，她委托中介公司以不低于19000元/平方米的价格出售该区域的10套房子。她告诉记者，出售房子的原因是：“房子为我带来的投资价值已经达到，打算将钱投到其他行业。”

　　黎女士介绍，这批房子当时的购买均价为8000元/平方米左右，每套房每月的租金在三四千元左右。这些房子每年给他带来36万元以上的收益，将近10年时间，360万元的租金收益和此次出售房屋带来的收益，已经达到1500万元左右。

　　黎女士告诉记者，这批低价房源都是山西人买后出租，觉得赚得差不多了后集中出售的。

　　据她介绍，山西人“倒腾房”与温州炒房团有很大区别。“他们炒房只炒新区域的新房，且更多的是短期持有。而我们山西人买房很‘踏实’，我们看中的是房产的保值程度，买房是为了自用，也为了解决自己居住、子女的教育、老人养老等问题，再者，如果有亲戚朋友或生意伙伴到北京旅游也能方便他们住宿。”

　　记者问她，是否因限购政策打算撤离京城房地产时，她表示：“我们买房更多的是选择长期持有，只有当一套房赚够了它能赚够的钱，就足够了，没必要用炒作来促使价格快涨，更不会因一时的涨跌而选择购房或抛售。”

　　换取首套房资格

　　这批房源的业主另一类，是因子女购房想享受首套房待遇而出售的群体。

　　“当时这套房是我父母给我买的，房产证署了我的名字。但现在结婚几年了，我想换套大点的房子。但是政策变动，如果不将这套房出售，那么则将按照二套房缴纳50%首付，并且贷款利率要执行基准利率的1.1倍。”北京房主耿先生介绍，“这显然很不值。”

　　耿先生表示，由于自己想购买金茂府，因此，如果按照二套房标准购房，则自己要亏将近50万元利息。“与其这样，还不如把房子卖了，按照首套房标准买新房。”

　　与山西人抛售房源不同，这类改善现有住房条件的房主并不是急于把房子销售出去，有些房主更是为自己的房源设置了一个价格底线。

　　记者在安华桥附近一家链家地产公司的内部联网数据中看到，一套标示80平方米、总价为170万元的房源已经在备注后标明“房主低于170万元不卖”。而据该中介公司人员介绍说：“该房主卖房初衷就是改善现有住房条件。但与山西房主抛售不同，这类房主提供的价格虽然便宜，但心里仍有一个底价。”

　　无论是山西人的抛售还是北京人的改善升级，京城二手房降价已经成了普遍现象。

　　据链家地产数据显示，今年1月份，北京市二手房住宅成交均价为20619万元/平方米，环比下降了6.6%，同比降幅达16%。这也是自2010年4月份调控以来，月度成交均价首次回落至21000元/平方米以下。

　　值得一提的是，目前的二手房价格水平已经与2010年3月份时相当，无论新房或是二手房，房价回归的步伐正在加速。

　　对此，我爱我家市场研究中心预计，北京二手房房价下跌的势头还将进一步延续，整体房价有望回落到2010年初的水平。部分着急出售房屋的二手房业主，为了避免后市房价继续下跌带来更大的损失，进一步降价销售的意愿也将更加强烈，这也使得二手房议价空间将进一步增大。

　　本报记者 徐楠