国土部今年将试点清理小产权房

　　业内人士称开发商和渎职官员应对“小产权房”担责

　　2007年6月，原建设部发布风险提示，提醒城市居民不要购买“小产权房”，因为这种房屋不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，不受法律保护；

　　2009年9月，国土部发出通知，要求各地严肃查处占用农村集体土地兴建商品住宅；

　　2010年2月，国土部官员透露，已经完成针对“小产权房”的调研，争取年内出台解决方案……

　　□新闻分析

　　本报记者余飞

　　近日，国土资源部有关负责人表示，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。

　　消息一出，在社会上随即掀起轩然大波。因为，一个不争的事实是，备受争议的“小产权房”近年来有增无减。

　　何谓“小产权房”？国土资源部执法监察局巡视员王宗亚说，“小产权房”是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护。

　　据媒体援引住建部的统计数据，到2010年，国内小产权房建筑面积已高达60亿平方米。当年的另一个数字更让人吃惊，已售包括在建的小产权房面积，已占到全部住宅市场20%以上。

　　这一组数字意味着什么？有专家认为，一方面，“小产权房”面积的增长，意味着农村集体土地面积的减少，这对于以土地为命根子的农民来说，是一种根本性的利益损害；另一方面，对于善意购买“小产权房”的业主来说，他们的权益得不到保障。

　　“所以，国土资源部此次提出清理‘小产权房’,是一项应当得到支持的举措。”中国人民大学法学院教授刘俊海说，这一做法是进一步严格保护耕地、保护业主利益、遏制不良开发商、规范基层土地管理的集中体现。

　　但是，“小产权房”将如何清理，是坊间一直猜测的话题。因为，在“小产权房”问题的背后，涉及的问题太多。

　　据了解，“小产权房”成因复杂，有农民个人将宅基地自行出售形成的，有村委会与开发商签订开发合同修建的，也有的是由乡镇政府直接同意开发商建设的。尤其是开发商建设的“小产权房”，在各大城市郊区大量存在，如北京市的通州、顺义、怀柔、密云等远郊区县，不乏“小产权房”的身影，有的甚至被建为小区住宅。

　　对不同成因形成的“小产权房”，在清理过程中将面临不同的法律问题。

　　“清理‘小产权房’,原则上要将能够恢复原状的尽量恢复原状。”刘俊海说，但是，如果遇到比较复杂的情况，如购买某一“小产权房”项目的业主没有过错，而且人数较多，这时候就要考虑尊重业主的合法诉求、保障业主的利益，可以考虑将集体土地征为国有，按公平的价格由业主缴纳出让金，解决“小产权房”的性质问题。

　　“当然，清理‘小产权房’不能仅止于恢复农村集体土地原状，还应对不法开发商和存在土地管理渎职的官员进行责任追究。”刘俊海说。

　　据了解，“小产权房”之所以大量出现，除了部分农民受利益诱惑，将宅基地出让外，更大的原因在于，不法开发商与一些乡镇政府、村委会一起，以公益建设为名，非法占用农村集体土地进行商品房开发。

　　“所以，清理‘小产权房’不能只有国土部门参加，纪检监察等相关部门也应介入，对从‘小产权房’中获利的开发商进行处罚，对存在监管过错的基层土地管理部门负责人、村委会干部进行问责。”刘俊海说。

　　因此，刘俊海认为，在清理“小产权房”过程中，要把握依法清理。在实施这一工作前，相关部门应召集购买“小产权房”的业主代表、开发商、专家学者召开听证会，制定规范性文件，并将这些文件向社会公开，在此基础上进行清理。

　　不过，也有业内专家对此次清理的效果并不十分看好。

　　浙江师范大学农村研究中心主任王景新在接受《法制日报》记者采访时说，目前对于“小产权房”的定义比较模糊。“此次对‘小产权房’的表述，是指占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。但是，在一些地方，还存在一种情形，就是农民并没有将房子销售，而是出租。那么，这种情况是否属于‘小产权房’”？

　　“清理的范围如果难以界定，那么就很难说会取得什么效果。”王景新说，清理“小产权房”的警示作用要大于实际作用。