各地频现短命楼市新政 凸显地方土地财政压力大

　　消解“权力型房托”需走法制化调控之路

　　● 由于房地产宏观调控政策停留在行政层面，因而当经济发展面临困难的时候，一些地方就放松了管 制，房地产市场调控政策调整难免发生

　　● 强调房地产宏观调控的法制化，是强调房地产宏观调控必须给社会各界以合理的预期，使房地产宏观 调控具有稳定性、强制性和可操作性

　　□ 视点关注

　　法制网记者 杜 晓

　　实习生 王静宇

　　连日来的房地产市场可谓“树欲静而风不止”，多地陆续传出了房地产调控政策“微调”的传闻，一时间各种分析和猜测不断。

　　毫无疑问，目前的房地产调控已经进入了一个十分微妙的时期，透过房地产市场博弈白热化的表象，业内人士认为，只有通过法律手段去平衡房地产市场各方错综复杂的利益，才能真正令广大人民群众满意。

　　救市新政频频“夭折”

　　近日，被称为“龙年救市第一枪”的安徽芜湖房地产市场“新政”，只维持了3天便宣布暂停。

　　2月9日，《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》发布，其中出现了诸如全额退税、购房补贴以及赋予户籍等消失已久的优惠政策，顿时引发了全国范围内的关注。

　　记者了解到，芜湖房产新政明确规定“2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。”

　　上述新政“救市”力度之大，可谓有“强心针”的效果。发布之后，立刻引发各界的激烈争论。

　　芜湖缺乏悬念地没有顶住压力。2月12日傍晚，很多媒体记者收到了芜湖市新闻办公室发出的短信通知，“芜湖房产新政因社会提出了有益的参考意见，决定暂缓执行”。

　　继芜湖房产新政被叫停之后，作为今年全国首个放松限价令的城市，广东省中山市明显“HOLD”不住了。

　　相比芜湖房产新政仅存在了3天，广东省中山市的新“限价令”已经存活了近一个月。

　　此前的1月22日，中山市悄悄上调了限价标准，从去年的5800/平方米提高到现在的6590元/平方米，上调11%。

　　而在芜湖房产新政被叫停的第四天，2月16日，中山市住建局、国土局连夜发文，对限价令标准上调进行解读。

　　根据解读，“中山市限价标准的更改是延续2011年的政策，全市的房价控制目标低于GDP涨幅，按照2012年全市GDP11%的升幅目标计算，把2011年全市均价5935.6元/平方米的均价也相应提高11%，为6590元/平方米。”

　　和中山、芜湖有着同样遭遇的城市还有佛山，这里曾经出现过“史上最短命房地产新政”。

　　去年10月11日23时24分，佛山市住房和城乡建设管理局发布“关于暂缓执行《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》的新闻通稿”，这离佛山市去年10月11日中午11时49分发布“限购松绑令”仅仅过去了12个小时。通稿中给出暂缓执行的理由是“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”。

　　“近年来，许多地方房地产市场发展都出现了过热的势头，一些城市房地产市场价格居高不下，普通居民难以承受。在这种情况下，中央制定了一系列房地产宏观调控措施，试图运用行政手段解决房地产市场发展中存在的问题。现在看来，不同时期制定的房地产宏观调控政策，虽然在一定阶段稳定了房地产市场价格，但由于这些房地产宏观调控政策停留在行政层面，因而当经济发展面临困难的时候，一些地方就放松了管制，房地产市场调控政策调整难免发生。”中南财经政法大学教授乔新生向记者分析。

　　“作为套在地方政府头上的紧箍咒，房地产调控政策，一直被各地政府想尽办法化解、突围，只不过有的办法太直接，霸王硬上弓，所以很快就被叫停。”中国社会科学院金融研究所研究员尹中立说。

　　各地政策微调深层原因

　　纵观当前的房地产市场，像芜湖、佛山这样敢于当“出头鸟”的并不多，但有相当数量的城市对房地产政策进行了“微调”。

　　以上海为例，针对近期市场传言上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房，上海市房管局于近日回应称，原来的政策中已包括持长期居住证满3年的人群，这一操作从限购政策开始时就已执行，不存在放松限购之说。

　　但记者查询发现，上海限购令的文件中并没有明确，持长期居住证满三年的外地户籍人口享有本地户籍待遇。

　　有媒体整理了目前全国17个城市房地产政策“微调”的名单，记者注意到，北京、上海、重庆等诸多大城市均名列其中。

　　举例来说，马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助；常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策，上调可贷款额度；重庆与杭州对购房者进行补贴，长春与从化对购房落户适当放宽条件，北京、上海、天津等城市放宽普通住宅标准。

　　目前，处于下行的房价通道已经令各方坐立不安。

　　2月18日，根据国家统计局数据，1月份我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有48个，持平的有22个。

　　“从2003年以来市场与政府政策经过了四轮博弈，前三轮的博弈结果都清楚地表明，当政府对房地产价格调控影响到经济增长速度时，调控政策就会转向保增长。”尹中立向记者分析，不管舆论如何分析，部分地方政府想放松政策，这是存在的。为什么这些地方政府在变着花样想放松调控政策？原因在于经济形势的快速变化。

　　尹中立认为，从刚刚公布的1月份经济数据来看，经济运行出现了诸多不好的信号，例如：电力消费出现罕见的负增长，同比增长-8%；进出口同比增长-7.8%；钢铁行业从去年11月份开始出现全行业亏损；工程机械1月份销售环比下降4成，同比下降50%；1月份新增贷款7381亿元，比去年1月份及前年1月份少30%左右。这其中有春节因素的干扰，但即使剔除春节因素，经济景气的下滑趋势还是十分明显的，尤其是与房地产相关的钢铁、建材、工程机械等行业的下滑十分突出。可见，正如2010年楼市调控政策出台之始市场预期的那样，调控政策要面临经济保增长的压力了。

　　芜湖市统计局数据显示，2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%。2010年、2009年和2008年的房地产开发投资增幅则分别为40.7%、37.7%和69.0%。芜湖当地的一位企业家告诉记者，房地产投资肯定是拉动芜湖经济增长的重要动力。

　　“每个来到芜湖的人都能看到大量的待开发土地和房地产广告。”这位企业家说。

　　换言之，通过土地财政来“保增长”，已经成为很多地方政府的“共识”。

　　中国房地产及住宅研究会一位负责人对此表示：“之前的佛山，现在的芜湖，无论经济基础还是GDP增速，都是非常有实力的地方。这样的地方冒风险制定自己的政策，更说明土地财政收入的减少给当地带来的资金紧缺的现实。”

　　乔新生认为，现在房地产市场已经成为许多地方政府的支柱产业，因此，在抑制房地产市场价格上涨的过程中，必须首先找到替代性的财政解决方案。所以，很多房地产调控政策有可能会进一步恶化地方财政，从而影响地方政府公共产品的供给。土地本身不是问题，土地商品化之后才衍生出许多问题。

　　房地产调控缺乏法律规范

　　正是由于地方政府频频给房地产调控政策“松绑”，使得深受高房价折磨的公众深感不满，一时间“救市”成为禁语，甚至出现了“权力型房托”的说法。

　　根据媒体的总结，“权力型房托”的三大特征是：第一，其主体为地方政府官员；第二，其真正目的是坚守以高房价为依托的土地财政，但却打着改善民生的幌子；第三，其操作策略是钻中央楼市调控政策的空子，通过投机式蚕食的伎俩渐进消解中央楼市调控政策的威力。

　　尹中立认为，这一轮的房地产调控政策在2010年初高调出台时，市场同样有这样的预期，认为“尽管这次房地产调控力度史上最严厉，但持续时间不会太久”、“在全球经济增长乏力的背景下，中国经济增长离不开房地产市场的繁荣”。在这种预期的支配下，开发商面对政府的政策调控就显得从容而淡定，它们宁愿通过高利贷融资也不肯降价销售，结果是房地产价格在政策出台后的一年多时间里都十分坚挺，直到2011年第三季度，经过政府多次表态“坚持房地产调控不动摇”后，房价才有所松动。

　　对此，乔新生认为，要想真正消除公众的疑惑，切实让调控落到实处，就应强调房地产宏观调控的法制化，这不是排斥市场经济配置资源的作用，更不是虚化政府的行政调控手段，而是强调房地产宏观调控必须给社会各界以合理的预期，使房地产宏观调控具有稳定性、强制性和可操作性。人们注意到，以往房地产宏观调控政策出台之后，社会各界反应不一，房地产宏观调控的效果往往很快就被消解掉。之所以会出现这种情况，就是因为房地产宏观调控政策缺乏稳定性，不具有法律约束力，也没有可操作性。

　　“当前我国在房地产市场调控领域已经出台了一系列法律规范。但我们还必须认识到，在房地产宏观调控方面，仍然缺乏基本的法律规范，无论是土地管理法、城市房地产管理法，还是物权法，都没有从完善住房公共产品供给方面制定具体的法律规范，立法部门应当制定住房保障法，把住房作为基本的公共产品，明确政府在住房保障方面的责任。只有这样，才能实现居者有其屋的梦想，也只有这样，才能建立更加稳定和健康的房地产市场。”乔新生说。