地产调控政策多地出现放松

　　海易居房地产研究院副院长杨红旭最近的一篇文章名为“奶牛病了，地方急了”，可谓一语道出玄机：最近全国各地接连出现各种形式的地产调控政策放松的“尝试”，而出现这种试探性放松的根源，可能还是因为地方政府暂时还离不开房地产，迫切地希望市场企稳、复苏。

　　本报记者 袁伟华

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　　多地楼市调控政策“各种放松”

　　最新的报道是有关浙江象山的，媒体调查称象山实际上在操作层面限购令已经取消了，但是当地有关部门否认取消了限购政策。并表示已经开始对房产机构进行了检查，并称二手房产中介只是为了招揽生意而做出相关承诺。

　　实际情况如何仍在争论过程中，但不可否认的是，最近一段时间不少地方开始“蠢蠢欲动”，对楼市调控政策进行各种形式的试探性放松。其中有的迅速被叫停，有的则仍以各种名义坚持。

　　北京中原市场研究部统计，自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

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　　地方频频出手因为“奶牛病了”

　　杨红旭认为，全国各地接连出现各种形式的地产调控政策放松“尝试”的根源，可能还是因为地方政府暂时还离不开房地产，迫切的希望市场企稳、复苏。

　　地方政府对于房地产业的依赖，主要体现在两个方面。一方面，是对地区经济的拉动作用，拉动作用又可细分为两点：一是行业本身的作用，当前全国房地产业增加值占GDP的比重平均超过5%，部分地区超过10%，房地产开发投资占固定资产投资比重为20%左右；二是房地产业关联度大，涉及50多个行业，可谓牵一发而动全身。

　　另一方面，房地产收入是地方收入的主干。同样体现在两点。第一，房地产税收。近日，国家财政部公布了2011年度财政收入情况。2011年全国税收总收入完成89720亿元，同比增长22.6%，与上年增速基本持平。分季度来看税收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走势，各个季度增速分别为32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。其中房地产相关的税种增速明显回落，房地产营业税和契税同比分别增长14.9%和12.1%，比上年增速分别回落17.5和30个百分点。

　　第二，还是土地出让金。按财政部口径，2010年全国国有土地出让金收入为28198亿元。当前，土地出让金并未列入财政预算，而是列入政府性基金，而且属于地方政府性基金。2010年全国地方政府性基金本级收入33609亿元，也即土地出让金所占比重高达84%，占全国政府性基金收入(36785亿元)的77%。由此可见，地方政府对于土地出让金的依赖度有多高。

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　　部分地区“刚需”又现

　　与此同时，各地政策频现微调，业内人士认为，压抑许久的“刚需”再次释放也是诱因之一。

　　记者走访石家庄市场发现，位于南二环某楼盘近来到访量和销量确有小幅上升，售楼员告诉记者，前来咨询项目的多为年轻夫妻，大部分考虑购买婚房。而为了把握住这部分人群，他们也特别推出了一个“浪漫婚房计划”，推出数套特价房。

　　石家庄资深地产分析人士赵猛介绍说，进入2月份，特别是正月十五之后，石家庄楼市确实迎来了一波回暖行情，多个楼盘的到访量、成交量均出现明显上升。这波回暖行情的特点是：低单价、小户型项目受到购房者热捧。特别是二环附近的一些单价在5000元左右的项目，如南二环外某现房项目，每日成交3-5套小户型；北二环某项目，正月十五后累计销售超过50套。而与之相对应的是，大户型的去库存化仍比较缓慢，库存严重。

　　赵猛认为，石家庄楼市之所以出现回暖，一是前期压抑的自住性需求的一波集中释放，二是针对自住需求的调控政策微调，首套房贷利率回归基准；三是目前石家庄房价比较稳定，不少楼盘都在打折促销。

　　但他同时认为，在政策没有明显松动的形势下，预计这波自住需求引发的回暖难以持续。开发商仍需理性面对，小阳春后可能还是寒冬。

　　根据石家庄市房地产业协会有关数据测算，2011年石家庄新增商品住房库存114万平方米。数据显示，2011年石家庄市商品住房上市面积442万平方米，同比增长7.4%；成交面积为328万平方米，同比下降22.5%。来自世联地产全国重点监控的40个城市潜在供应压力测试显示，石家庄2011年潜在供应量增速居首。石家庄楼市累积可售面积预计在400万平方米以上。

　　不过赵猛提醒说，这对今年开发商的销售思路应该有所借鉴，特别是调控政策的“差异化”下步可能更明显，包括首套房贷利率下调、税费优惠等。自去年下半年开始，一些先知先觉的开发商已经开始调整规划，增加中小户型的配比；还有一些项目调整推盘策略，率先推出小户型，还有一些项目大幅调低开盘预期价格。2012年，楼市两极分化将更明显，具有品牌优势、卖点鲜明、高性价比的楼盘将脱颖而出。

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　　调控未到松绑时

　　业内人士分析，作为打击投资投机性需求最为有效的措施之一，限购政策短期内难以放松，北上广深等一线城市更是如此。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，去年中国房价改变了单一上涨的格局，开始逐步回归合理水平。今年房地产投资增速将会下降，行业调整仍将继续，目前仍看不到限购政策退出的合适时机。秦虹表示，房地产宏观调控政策的方向是控制投资投机性需求，保护真正的居住性需求。目前市场正在向着调控预期的方向变化，而政策的关键就是要巩固调控成果。

　　链家地产市场研究部冯联联认为，部分城市楼市政策微调被误读，很可能会加大市场对于调控松绑的预期，对房企降价产生不利的影响。

　　北京中原地产研究总监张大伟认为，房价拐点出现的迹象已经相当明显，预期在6至12个月内房价还有可能出现10%至20%的下调，尤其是一线城市的房价下跌趋势将更显著，2012年全国楼市成交量可能延续2011年第四季度的趋势出现下调。

　　部分城市楼市调控放松“尝试”

　　马鞍山 2011-8月

　　税费优惠

　　常 州 2011-9月

　　公积金放宽

　　佛 山 2011-10月

　　放松限购条件(被叫停)

　　南 京 2011-10月

　　公积金放宽

　　杭 州 2011-12月

　　购房补贴

　　成 都 2011年11月

　　放松资格审核(被叫停)

　　吉林市 2011-11月

　　公积金放宽等

　　长 春 2011-11月

　　购房落户

　　北 京 2011-11月

　　住宅标准

　　重 庆 2011-11月

　　购房补贴

　　武 汉 2011-12月

　　税费优惠

　　合 肥 2011-12月

　　公积金放宽

　　中 山 2012年1月

　　调整住房限价

　　从 化 2012年2月

　　购房入户

　　天 津 2012年2月

　　调整普通住宅标准

　　芜 湖 2012年2月

　　购房补贴(被叫停)

　　上 海 2012年2月

　　普通住宅标准

　　二套房政策新解释

　　象 山 2012年2月

　　限购放松(官方否认)

　　(据中原地产统计资料)