巴曙松：解决房地产市场供需矛盾是当务之急

　　据经济之声两会特别专题《十大评论员看两会》报道，2009年12月，时任国家统计局副局长的全国人大代表贺铿说，作为副部级官员，靠自己的官员买不起房子。如今再次谈到房价问题，他依然说“靠工资现在仍然买不起房。”

　　贺铿说，他的收入在北京肯定不算低，连他都买不起房，普通老百姓怎么办呢？居有定所，这只是解决生存之道的一个方面，如果连最基本的生活需要都难以保证，何谈发展？

　　应加大保障房建设力度

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松为您评说两会热点，洞察财经大事。

　　巴曙松：近年来，一线城市房价上涨过快，确实已经受到广泛的关注，这也是引发更为严厉的房地产调控的直接原因。正因为房价涨得快，才有这么严厉的调控措施出台。但是也不能狭隘地理解房地产调控，因为房地产调控是一揽子的政策措施，不能仅仅把它理解为打压房价，实际上它还包括一些制度建设。

　　我的理解是几个方面：一个是要把该由市场解决的和该由政府解决的分开，政府要解决是一部分中低收入阶层的保障房建设。2010年我们开始进行房地产调控的同时，整个保障房的建设规模明显加大，“十二五”期间提出的目标是3600万套，2011年开工了1000万套，今年是700万套，两年加起来就是1700万套。在2010年的时候，整个保障房占整个住房存量里面的比重只有10%，但是到2015年3600万套建完，整个保障房的存量就占到了30%。

　　关于保障房建设，很多代表委员都会提出来，包括资金怎么筹措、怎么保证质量、怎么合理分配、怎么在保障房和市场房之间隔离，这都是很重要的问题，也包括一些公务员住房问题的最终解决，比如说北京政府机关，可能最终还是要靠政府保障房性质的房子来解决。

　　打造以刚需为主导的房地产市场

　　每年两会，很多代表委员都会谈到保障房的话题，在2010年全国“两会”上就曾经明确指出开“奔驰买经济适用房是政策的漏洞”的全国政协委员、上海市静安区副区长朱成钢，今年提出一个建议：把中国的保障房扩展成类似新加坡那样平价国民的住宅，让80%的中国人都能够住进这样的保障房。巴曙松对此表示，保障房的建设还要考虑到当前的发展阶段和整个国家财力上承担的比重。

　　巴曙松：实际上“十二五”期间3600万套能够建成的话，已经是一个非常了不起的成就了，再加上新增的每年城市的市场化这部分住宅还在发展过程中，这也是房地产调控另外一个很重要的方面。

　　住房不是用来做投资的、不是用来炒的，它是用来满足实际需求、满足刚性需求的，这是这一轮调控非常重要的重点，所以对于投资性的买房，各种政策有严厉的限制，这个限制在整个2012年甚至更长的时间内可能都不会取消。

　　在哪些方面可能会做微调呢？陆陆续续也有代表委员建议，对于真正的刚性需求，比如年轻人要结婚的，不能卡得太紧。对这部分人群的刚性需求，还是要用市场化的手段降低成本，能够让大家买得到房子，这也是调控里面很重要的一个方面。从这个方面来考虑，一方面房价要合理地回落；另一方面特别是对刚性需求，要降低他们的成本，包括税费的成本、土地的成本、银行贷款的成本，让我们的房地产市场变成一个刚性需求占主导的市场，而不是一个由过分的炒房投资占主导的市场。

　　实现房地产行业“软着陆”是当务之急

　　房价必须合理回归，这不仅是中央的决心，也是大多数人的心声和共识。但是回落到一个什么样的程度？这种回落又会带来多大的冲击？还存在很大的分歧。在今年年初地方召开两会的时候，就陆续传出了呼吁微调的声音，一些地方陆续推出了涉嫌“救市”的新政。还有人说房价如果继续下跌，经济就会完蛋。巴曙松指出，利用调控的手段使房地产行业实现“软着陆”，不是一件可以“一蹴而就”的事情。

　　巴曙松：一方面房地产调控的基调要坚持，另外一方面房地产又是国民经济里面一个带动面很广泛的产业，它的调控不可避免地也会影响到建筑工人的就业、装修建材家电的销售，所以怎么在调控同时使房地产行业“软着陆”，既让房价出现一定的调整，又不会导致整个投资出现急剧下滑，这是下一步我们面临的很大挑战。

　　加大市场供应是重中之重

　　巴曙松表示，供求关系是目前中国房地产市场的主要矛盾，政府需要从两个方面着手。

　　巴曙松：一个是在房地产投资回落的情况下，加大保障房的建设来对冲投资下滑，使它对整个产业的冲击不至于太大；第二，采取一个比较灵活的“有保有压”的措施，“保”是保刚需求，“压”就是压投资性需求。总体上来看，中央经济工作会议上也讲到，中国的房地产市场在这个发展阶段，供求关系还是主要矛盾，需求很大，供应不足，所以还是要加大供应。怎样根据城市化的需要、城市化的布局加大供应，使房子供应量满足居民的实际刚性需求，这是很重要的。

　　2010年，中国城市每户对应0.74套住房，而在城市化比较充分的经济体国家，一个住户至少要对应一套房子才有调控的回旋余地。一个家庭只有0.74套住房的话，我们先要把这个缺口补上，加大供应，先要做到供求大致比较平衡，这个非常重要。

　　巴曙松进一步指出，截至到今年1月份，我国的土地溢价率还不到2%，达到历史低点。下一步房价会不会继续调整，还要取决于一个重要因素，那就是土地供应是否还能继续加大。

　　巴曙松：要督促地方政府加大土地的供应，不能说因为溢价率只有2%，而不是20%、30%就减少对土地的供应，那反而会减少房地产市场的供应。同时我们也要看到，适当地降低刚性需求的成本，让这部分人群能够入市购房，引导一部分需求平稳地释放，要避免刚性需求积累忽然又进入入市场，形成一个阶段性的冲击，从而加大市场波动。

　　巴曙松认为，在目前这个阶段，中国的房地产市场刚性需求还是非常大的，能够把这一部分满足好，房地产仍然有巨大的发展空间。

　　巴曙松：除了一线城市可能房价调整的幅度会大一点之外，从全国情况看，中国及早地进行房价调整，还不至于出现像日本、中国香港那样房价跌去50%、60%的状况，总体来看将是一个比较温和的、价格下降幅度有限的调整。