房企少量分批推已感个贷放松

　　早报记者昨日从万科尚源售楼处了解到，该项目此番加推的约60套房源，开盘两天后“大部分已经销售出去”。

　　沪上某上市房企副总裁称，现在开发商已能感觉到购房按揭贷款的审批、放款速度加快，但尚未感到开发贷明显放松。

　　进入3月，沪上楼市升温的迹象愈发明显。

　　早报记者昨日从万科尚源售楼处了解到，该项目此番加推的约60套房源，开盘两天后“大部分已经销售出去”。据该楼盘售楼处一位销售人员称，位于青浦的万科尚源此番推出的是79、89平方米的精装修房源，优惠后均价在1.3万元/平方米左右。这一报价较其累计成交均价有近10%的降幅。

　　网上房地产显示，截至昨日发稿，万科尚源已累计销售房源682套，累计合同均价为14012元/平方米。

　　中房信分析师薛建雄认为，开发商一次只推出几十套房源，将短期内积累到的少量有效客户迅速消化，其实是一种争抢客源的做法，“这样做可以避免有限的客源被其他楼盘或二手市场分流掉。”

　　“少量分批”推盘重现

　　在业内人士看来，大型房企少量分批推盘属无奈之举。

　　“近期某大型房企在沪多个项目，一次的推盘量都只有几十套房源，这与以往该房企一次推盘两三百套的做法大相径庭。”沪上某房企总经理称，这说明市场仍处于低迷状况，买卖双方的观望气氛仍然较浓，一次几十套的推盘量说明，一方面是开发商在试探市场，一方面也与开发商积累不到大量有效客户有关。

　　某大型房企华东区高管直言，在以前，这种刚需楼盘每次推几十套房源的方式，是无法想象的，“别墅、高总价楼盘倒有可能，刚需盘几十套都卖不掉，不具备推盘条件，何必推？”

　　该高管也认为，开发商采取小步快跑，分批推盘的方式，与客户量有限，推盘太多消化不了有关。

　　据搜房网截至3月1日的统计，上周末沪上确定入市的项目仅万科尚源头一个。

　　沪上某上市房企副总裁认为，进入3月第一个周末，上海只有这一个楼盘加推房源，可能跟目前市场存货积压较多有关，“很多楼盘之前推出来的房源，还有很多没卖掉，再推新房源只会无谓地推高库存。”

　　网上房地产显示，截至昨日发稿，沪上新建商品住宅的库存量约933万平方米，仍处近期高位。

　　“定价高没人买是白定”

　　虽然3月首周末的新增推盘量有限，但在多位受访开发商看来，3月沪上楼市的成交量仍会上升。

　　前述某上市房企副总裁预计，3月市场还是会比较微妙，多空双方仍在博弈，开发商会加大供应，成交量会比2月好，价格则受成交结构影响，会较2月略低。

　　“策略上，3月份开发商不敢轻举妄动，还是会维持平稳，‘少量多批’推盘是肯定的，不然风险很大。”上述房企副总裁介绍，3月其所在公司也会有楼盘加推房源，价格会和去年年底持平，“定价已经贴近市场了，今年的价格不会像去年那样再往下降了。”

　　不过，上述房企副总裁也提到，那些前期销售任务完成得很好、后期没有降价压力的楼盘，今年还是会选择降价，比如保利叶语。

　　旭辉集团总裁助理张伟峰同样认为，3月沪上刚需楼盘的销量会上来，价格还是会维持下行，“我觉得下行是正常的。”

　　该观点也得到了某大型房企华东区域高管的认同。

　　“3月沪上楼市的成交量会放大一点，价格会稍微下探一些。”该高管说，他们公司在浦东的一个新盘，预计会在4月开盘。选择此时推盘，纯属该项目的建设进度原因，“定价还是会贴近市场，定得高没人买也是白定。”

　　开发商：开发贷

　　预计一个月内松动

　　让开发商对3月楼市稍有期待的一个因素，是工农中建四大商业银行对于房地产信贷政策的最新表态。

　　前述沪上上市房企副总裁称，现在让开发企业有感觉的，是购房按揭贷款的审批、放款的速度加快了；开发贷方面则没有明显放松的感受，“因为一方面会议刚开，不可能立即产生效应；另一方面开发贷不比个人贷款，需要开发商在很长一段时间前，就把申请资料都报给银行，然后排队等候审批。”

　　在该房企副总裁看来，未来有反应是肯定的，预计开发贷会在一个月内有松动。

　　据新华社3月1日报道，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行日前在京召开座谈会，分析当前房地产市场形势，会议提出了首套房贷款利率要“在基准利率之内”合理定价，且要“积极支持资质良好的开发企业，进行有市场需求的普通商品住房建设”，会议还要求“改进房地产金融服务，提高贷款审批效率”。

　　“按照上述会议精神，加强对普通商品住宅建设的信贷支持应该是认项目，但操作过程中应该是认企业，这样可以降低风险。”上述房企副总裁称，该公司在上海有多个刚需项目，如果符合条件他们会去申请开发贷，“看上去融资成本比信托低很多，但有很多费用、有很多限制”。

　　开发商：“利好”有限

　　不过，在张伟峰看来，四大行日前的房地产信贷政策表态“利好”有限。

　　“今年以来银行放贷比较少，现在要求加速贷款审批程序也属正常。”张伟峰说，利率标准下调，对于买房人来讲，相当于房价继续下降，而开发贷其实不存在松不松的问题，所谓“去年难”，是原来以为能贷出来的最终没贷出，因为当时银行是没钱的。(编注：据路透中文网报道，3月份开始，各大银行对首套房贷款利率正悄然回归至基准利率，甚至有部分银行对优质客户推出了首套房贷款打9折的优惠。房贷审批速度亦在加快。工行一位零售部经理表示，去年由于银行信贷额度紧张，很多购房者的贷款需要5-10个月不等时间才能获批，但今年年初，银行对于这类申请的审批已提速。)

　　“这个消息对企业是个利好，但利好的程度到底有多大，因为会议刚决定，还有待观察。”张伟峰说。

　　上海宝华集团副总裁杨健介绍，目前首套房贷已经出现9折、8.5折的优惠折扣。而关于开发贷，杨健称，年初银行的信贷额度比较宽裕，资金流出后，多少会缓解一部分房企的需求。

　　不过，杨健也强调，就他个人感受来说，目前房企申请开发贷虽然比去年年底要好很多，但还是从紧、难贷，“审核要求还是蛮高的”。