房地产业内人士：房价上涨主客观条件均不存在

　　南方日报讯 (记者/张西陆)变幻莫测的楼市，谁能预知市场下一步的变化？昨日，逾百名相关政府部门人员与本地地产界高层共聚深圳，对2012年楼市现状与前景各抒己见。与会业内人士普遍表示，今年中国经济不会大起大落，目前政府对楼市的调控态度依然坚定，楼市“小阳春”现象可能不会延续过久，在房价上涨的主客观条件均不存在的前提下，开发商如果降价到位，今年仍会是一个丰收年。

　　知名专家▶▶“绝不能再把住宅市场培育成另一个投资市场”

　　在2012搜狐焦点品牌服务年发布会现场，国务院国资委研究中心副主任彭建国分析了国内外2012年的经济形势。从国际上来看，大环境仍处于低谷徘徊，全球经济都出现了增速回落，经济复苏乏力，不确定因素在增加。而国内形势，“两会”期间已经定调——“稳中求进”。彭建国解释，7.5%的增长率虽然是8年来的最低目标，但在全球发展中国家中也算是相当高的。结合国内外环境，彭建国认为，今年中国经济还将是平稳发展，不会出现大起大落。

　　“绝不能再把住宅市场培育成另一个投资市场。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹发表主题演讲，谈论2012年房地产调控政策基调。她认为，目前政府的调控态度依然坚定而且非常明确，坚持两手一起抓，即一手控制投资和投机性需求，控制房价上涨，另一手抓大力建设保障性住房，满足市场的刚性需求。

　　秦虹表示，无论今后还会有怎样的政策出台，控制投资和投机性需求的大方向不会改变。“即使出一些新的政策，也仍会对投资和投机性需求进行控制，同时对初次置业的刚性需求有明显的保护。”

　　基于长期对国务院文件以及相关决定的研究，秦虹解释，中央政府已经认清了方向，就是绝不能再把住宅市场培育成另一个资本品市场、投资市场。“我国在1998年住房制度改革建立了房地产市场，目的绝不是说要在股市之外再建一个投资品市场，让大家投机炒房赚钱，更重要的是要通过市场配置资源满足丰富多样的住房需求。”

　　从上述政策趋势判断，秦虹认为，今年房价上涨的客观和主观条件都不存在。从客观条件上来讲，国内目前许多城市楼市还处在消化库存阶段，客观上市场的观望心态仍占主流地位。从主观上来讲，中央要求地方政府加强房价控制管理，因此房价上涨的主观条件也不存在。

　　地产中介▶▶“要让市场知道已降到位了”  

　　“我预计本次楼市反弹依然只是一个‘小阳春’而已。因为我们的债和中国房地产上市公司的股票虽在逐渐恢复活力，但依然后劲不足。”针对本轮国内楼市成交出现反弹的现象，世联地产集团董事长陈劲松如是评判。

　　在陈劲松眼中，评判中国房地产行业兴衰与否的指标主要依仗于研究在香港上市的房地产公司的债务状况。“此类公司的债是高是低，最能反映中国房地产的走势。”去年，香港上市的中国房地产股票已经跌到谷底，几乎所有公司所发的债打7折也只有极少成交量，而今年债市普遍回升，意味着市场对中国房地产上市公司的评价，从倒闭预期缓解成为不会倒闭，逐渐恢复正常。

　　陈劲松表示，时下中国房地产公司普遍运用的营销模式，如逼定、储客、老带新、开发商联合代理现场PK、压低营销费用等方式已经过时了，行业急需谋求未来的营销动作，“降价是必须的，但徒有降价是不管用的。我们需要一系列的营销创新给客户树立信心。”

　　陈劲松建议，房地产企业需要给客户一个信心：“让市场知道，我们降了，但是已经降到位了。”如果行业达成这样的共识，他认为今年仍会是一个丰收年。

　　“深圳有条件成为房产税试点城市”

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　　财政部部长谢旭人在两会期间透露，房产税去年初在上海、重庆两市开展试点后，今年将适当扩大试点范围。本次大会上，多位房地产业内人士对此方案提出了自己的观点。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，去年实际征收的房产税尽管没有公布详细的方案，据其所知，重庆和上海分别对应房地产税1亿元至2亿元，目前的试点方案无论是上海版还是重庆版，征税面比较窄、税率比较低，影响的居民规模非常有限。

　　但试点的意义恐怕不在于每一年政府能够从中收取到多少税，主要还是积累经验，探索房地产税能够做多大贡献。目前试点阶段的意义在于，探索如何征收房地产税以及征税机制。

　　关于深圳有无可能被纳入试点范围，他说，土地的招拍挂是从深圳开始的，1988年第一块地在深圳开拍，深圳可以说是土地财政的发源地，土地财政对于深圳城市的发展可谓功不可没。但到今天，去年深圳土地出让金是192亿元，这个数字不及上海和北京去年土地出让金的零头。

　　当年土地出让和土地财政发源地的深圳，作为4个一线城市之一，到今天可以说是率先摆脱了土地财政的格局，深圳的土地收益在当地的财政收入格局当中，大概测算了一下，占比不到20%，这个比例应该说和国外的一些成熟市场相比是比较健康的。

　　现在大多数城市的土地财政、土地收益占地方财政50%以上，所以在这方面，深圳应该给全国的其他城市树立表率作用——如何想办法培育更多的经济增长支撑，不过高地依赖于房地产行业，不过度地依赖于土地财政。现在深圳住房市场的格局应该说已经进入到一个比较领先的阶段，其形态、格局，包括当地一手房、二手房的比例关系，远远领先于内地的一些城市。

　　“我认为，深圳有比较好的基础和条件，深圳做试点或者是出台一个深圳版本的试点方案，有其意义所在。”陈国强说。

　　深圳诚品地产有限公司总经理罗雷认为，房产税或许是一个非常有可能取代当前土地财税的一项重要措施。“我最近看到重庆的房地产市场透露出来的数据，感觉不太乐观，1亿元对于城市来说太少了，起不到所设想的弱化土地财政的作用。从目前试行的结果来看，我觉得还远远达不到原来政府设想的目标，也就意味着，如果是现有试点的方案模式，房产税改革的意义不是太大。”

　　中国商业地产联盟联合主席、铜锣湾集团董事长陈智认为，房产税改革试点范围拟适当扩大，对房企而言，短期内效果应该会很明显。但对于房企销售长期不会有大的影响。房地产是一个伸缩性很大的行业，具有可创新性，从成本上、创意上获得利益的可能性会很大，因此，房产税对房地产行业不会产生太大影响。