2月楼市成交攀升 媒体称楼市回暖言之尚早

　　“2月成交攀升，楼市迎来春天？”如此命题成为近期市场热议的焦点。随着北京市住建委关于“成交上涨”的环比统计结果，加之部分开发商酝酿涨价的行动，“楼市回暖”一说成了市场各方最为关注的话题。本期楼宇周刊展开深度调查发现，无论从数据统计还是从市场一线反响来看，“回暖”恐怕言之尚早。

　　“楼市回暖”的最大争议来源于对统计数据的剖析，随着各大专业经纪公司对于2月市场的统计告一段落，更多数据背后的真相被分析得出，“成交上涨”实际别有水分，并非想象中的“回暖”。

　　价格分析

　　远郊区县房价跌回一年前

　　亚豪机构统计数据显示，2月份商品住宅成交均价为18528元/平方米，环比上月基本持平。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，购房者的购房需求已经压抑了近一年时间，开发商为了实现保现金流，保在建项目的施工，控制经营风险的目的，不得不降价保量，大量项目已经开始降价，通州区甚至出现了40%~50%的区域在售项目价格的整体跳水，房山窦店地区也比房价高峰期回落了30%以上，北京16区县中，海淀区、石景山区、大兴区、通州区、昌平区、顺义区、房山区、平谷区8个区的房价水平已经跌破去年同期的价格，2011年一年的房价涨幅已经被抹平，通州区甚至已经与2010年2月的价格水平极为接近。

　　2月份北京住宅市场成交主体以单价15000元/平方米以下的项目为主也能够印证这一点。数据显示，2月份成交价格低于15000元/平方米的项目共售出1370套，占当月扣除保障房后，纯商品住宅2975套销量的46.05%，这一比例环比上一月增长了12个百分点。从成交排行中也可以看出，成交套数前十位的项目当中，有五个项目位于这一区间。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，在市场整体惨淡的状况下，低价刚需盘成为成交主力。究其原因，一方面，由于限购政策使得目前北京市场当中资格购房群体多为首次置业，这部分客群所能接受的价格区间也多低于15000元/平方米，总价不超过150万元；另一方面，这一价格区间的楼盘多位于五环以外，存量基数较大，而前一阶段的整体降价也多集中在这一环线区域，降价之后大量原售价高于15000元/平方米的楼盘也跌落至这一价格区间，使得该价格段的项目存量基数加大。

　　数据辨伪

　　住宅成交量环比“伪”涨48.8%

　　根据北京中原市场研究部统计，2月北京住宅成交量11029套，环比上涨48.8%，同比继续下降，降幅为7.4%，其中新建住宅成交5514套，二手住宅成交5515套。北京住宅成交面积98.72万平方米，与去年月均175.3万平方米相比，下降43.7%，北京住宅市场成交依然处于低位。

　　根据北京中原市场研究部统计，2月北京新建住宅成交面积为52.2万平方米，环比上涨23.9%，新建商品住宅成交5514套，环比上涨23.3%，同比上涨60.5%，其中，期房成交3875套，环比下降3.51%，现房成交1639套，环比上涨258.6%。

　　剔除保障房，2月份纯新建商品房住宅签约仅2800套，维持了上月的低成交走势，4年来成交量末3名。

　　对此，北京中原市场研究部认为，虽然年后新建住宅市场逐步开始活跃起来，项目逐步进入销售期，供应量小幅增加，带看量也增加很多，政策逐步倾向于首置刚需，再加之购房者以观望为主，期望房价仍有下探的可能，这直接导致购房者“看得多，买的少”。比照二手房成交与带看比为1:60，即60个客户看房仅成交1套，新建住宅也面临相似的情况。

　　成交真相

　　2月成交半数为保障房

　　伟业我爱我家研究认为，2月北京一手住宅成交量环比上涨23.3%，为假性回暖。

　　伟业我爱我家一手事业集团市场发展部研究数据显示，2月份北京一手住宅成交量约5500套，环比1月上涨23.3%，比去年同期上涨56.0%。2月份一手住宅均价为18536元/平方米，环比1月上涨1.1%，比去年同期下降25.8%。

　　分阶段来看，2月一手住宅成交量呈现先低后高的特点， 20日到29日大量成交，日均成交量达322套，而1日到19日日均成交量仅为121套。

　　伟业我爱我家一手事业集团市场发展部总经理袁阳表示，2月份成交量攀升主因为保障房大量成交。虽然2月成交量环比、同比均有增长，但不能理解为楼市回暖。北京市住建委网站数据显示，截止到27日，2月新建住宅成交5242套，其中包括限价房在内的保障性住房成交2727套，占比52%。

　　伟业我爱我家研究认为，刚需、商住项目将持续为成交主力。从项目来看，由于“限购”只限制住宅立项产品，而商住项目为商业立项或办公立项，不在限购之列，所以很多不具有购房资格的人选择购买商住项目，另外目前信贷政策向刚需倾斜，刚性需求有释放趋势，所以刚需产品、商住项目将为成交主力。

　　从政策来看，继佛山、芜湖之后，上海的“旧政新解”也已被叫停，伟业我爱我家认为，以此来看楼市政策松动的可能性很小，在严厉的政策环境下，在“限购”利刃下，楼市短期内难以回暖。

　　本报记者 陈静思