深圳住房维权活动增加 房闹频现暗指买楼亏本

　　私入工地查验楼房质量、买房学位未兑现意欲“跳楼”、改不成两房要求退房……随着3·15国际消费者权益日临近，深圳业主维权活动最近明显增多。这些被业界称为“房闹”的住房纠纷，开始进入公众视线中。

　　据记者粗略统计，发生业主维权的深圳楼盘至少有七八个，而且不少是大型楼盘，被“挑刺”的不少是全国知名的品牌开发商。

　　■ 深圳特区报记者 谭建伟

　　维权总在房价下跌后

　　业主维权，深圳房地产龙头企业万科、招商地产等首当其冲。

　　深圳最新一轮业主规模较大的维权活动可以追溯到去年11月初。当时，万科清林径数十名业主挂起横幅，聚集在万科销售厅。业主认为，开发商在销售中存在价格欺诈，要求换房退房、补现金差额、赠送固定车位或者减免适当年限的物业管理费。

　　3月3日，金地上塘道十几位业主反映，售楼员承诺的两房一厅收楼时变一房，感觉被骗，要求退房。

　　3月4日，招商地产旗下的雍景湾楼盘业主聚集售楼处抗议称，先前承诺的育才二小学位子虚乌有，提出退房等诉求。

　　不少维权业主表示，他们不是冲着房价下跌来的，而是楼盘确实存在这样那样的问题。不过，仔细观察可以发现，维权事件总是发生在房价明显下跌之后。清林径推出10套特价房，降幅接近一成，维权事件随即发生；金色领域降价两成左右后，“质量纠纷”变得更加激烈；招商雍景湾尾盘售价据称每平方米低于前期1万元；金地上塘道目前均价比去年3月降幅接近两成。

　　避谈降价索赔讲策略

　　“和2008年房价大跌，业主堵路、砸售楼处，直接反对降价不同，此轮业主维权更加理性、成熟、专业。”深圳市阳基房地产开发有限公司总裁张梧峰发现，当前的业主维权一般不会以房价下跌为由，直接要求退房或补差价，而是找出楼盘存在缺陷或其他问题，进行集体投诉，以达到获得补偿的目标。

　　从几单知晓度较高的业主维权事件看，业主们挑的都是房屋质量、虚假宣传、价格欺诈等方面的“刺”。即使像清林径业主那样诉求直指房价，也不是说房价跌了要赔，而是指责开发商未统一开盘统一定价，有违“商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定。

　　“从纯法律的角度看，有约必守，业主买房必须承受房价的波动。”中国社科院法学研究所教授张翔表示，房价下跌时，开发商没有补差价或退房的义务；正像房价上涨，开发商不能与业主分享收益或原价收回房子一样。

　　经历2008年房价大跌之后，业主明白了“房价下跌法律不支持补差价”的道理，他们采取迂回战术，通过挑开发商违约违法的“刺”，实现得到赔偿甚至退房的要求。墙体裂缝、学位不兑现、会所被卖、价格欺诈等问题都与降价没有直接关系，但直指开发商违法违约的“软肋”，如果属实，无论在道义层面还是法律层面，都会获得支持。

　　知名房地产律师颜宇丹表示，业主通过对楼盘本身或售房行为的方方面面“挑刺”进行维权，大方向是正确的。如果证实开发商违反法律或严重违约，就可能达到退房目的。比如说，出现小区改变规划未经业主同意、延迟交楼或办证超过一定时限、房屋主体结构存在质量问题等情况，将构成退房的法定理由；出现学位房不兑现、公共会所被卖给个人、架空层变商铺等情况，虽不能退房，但业主可以得到金钱赔偿。

　　业主较真促行业规范

　　面对业主近乎“挑剔”的维权活动，有的开发商可能颇感“委屈”：在房价大涨时，这哪会算一回事啊。

　　最近十来年，中国地产业经历了持续上升的“流金岁月”。市场疯狂时，一房难求，楼盘的一些小问题确实被消费者忽略，开发商也不用着意在质量、服务、规范上下功夫，整个地产行业处于粗放经营状态。偷工减料、面积缩水、随意改规划、公共空间私用、虚假承诺等问题时有发生，后续服务跟不上，小区整体建设水平不高，堪称行业通病。

　　深圳市都会城市研究院执行院长高海燕表示，房价下跌时，房屋存在的一些小问题可能被业主放大，这对开发商是一个重要提醒：质量、服务过硬是房企的生存之道，不能在市场好时，就放松要求。“不能像过去那样将房地产质量、服务与市场好坏动态挂钩，这是一个教训。如果开发商确实存在问题，付出成本也是应该的。这有助于他们汲取教训，推动行业更规范、更有质量地持续发展。”

　　“业主的监督，是房地产行业健康发展所必需，没有哪一个品牌房企会拒绝业主监督。”深圳市阳基地产总裁张梧峰赞同万科的观点：在投诉中完美，在质疑中成长。

　　专家

　　观点

　　业主维权应合法守约

　　深圳特区报讯(记者 谭建伟)业主维权很正常，但希望以合法守约为基础。昨天，受访的多位业内人士表示，相比2008年，当前的业主维权活动更成熟、更平和，在理性的博弈中，各方正当权益都将获得公正维护。

　　中国社科院法学研究所教授张翔分析，业主们不太愿意走法途径维权，更愿意聚集游行，可能与前者成本较高，实际所得不划算有关。他说，业主如果找出开发商一些轻微违约行为，打官司有望获得一些赔偿，但数额有限，减去律师费、诉讼费、检测费等开支，最终可能是赢了官司输了钱。“建议遇到相同问题的业主结合起来进行集体诉讼，这样可以分摊成本，获得官司钱财双赢的效果。政府部门可以指导业主委员会发挥协调、组织作用，以减少单个业主走法律途径的经济与时间成本，达到以讼止争、促进社会和谐的作用。”

　　“合法守约，政府、开发商、业主都应当遵从，这也是业主与企业有效解决争议的底线。”深圳市阳基地产总裁张梧峰说，在此基础上，开发商应主动与业主沟通，给房子价值缩水的业主以情感上的安慰，并找到双方都能接受的平衡点，妥善处理争议。

　　针对房价下跌，深圳已有开发商采取补差价的做法。不过，更多开发商强调的是遵守契约精神。万科的做法具有一定的标本意义：面对客户的诉求，愿意在合理、合法的前提下进行对话沟通。但同时，将严格遵循国家规范，遵守契约精神，不会支持任何违反合同契约的行为。