传清理小产权房政策初定 已售项目区别对待

　　先清理在建、未售和侵占土地项目

　　本报记者 王冰凝 北京报道

　　清理小产权房的行动多年来一直“雷声大雨点小”，但土地越来越稀缺却正将小产权“事业”逼上绝路。全国“两会”期间，国土部部长徐绍史表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。

　　3月15日，《华夏时报》记者从国土资源部相关人士处了解到，试点治理小产权房以及启动全面清理工作都在加紧进行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜绝小产权房的继续发展，再分情况治理已售的小产权房。

　　动刀小产权要分情况

　　杜南(化名)从2011年就退出了一直从事的“小产权房事业”，据杜南称，资本是逐利的，随着土地资源越来越稀缺，政策越来越严厉，楼市一直低迷，小产权房开发的生存空间和利润空间一再被挤压，越来越多的人在退出这个领域。

　　“清理小产权房的政策由来已久，但一直以来执行力度并不大，从2011年以来，业内明显感觉到政策越来越严厉。”杜南说。

　　不过杜南认为，小产权房涉及中国至少上百万户居民，政府治理小产权房，首先动刀的应该是在建和未售的，这一部分应该是“清理”，然后才是已售出的，但这部分只能是“治理”。

　　3月15日，国土资源部相关人士则向记者证实，对小产权房，政策会越来越严厉。大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，再分情况治理已售的小产权房，首要目的是杜绝小产权房的继续发展。

　　小产权房的发展在近几年可谓蔚为壮观。根据REICO工作室的初步估算，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

　　但截至目前，对于全国小产权房的具体数量，官方并没有给出过准确的数据。有媒体统计称，北京市的小产权房涉及超过30万个家庭，可能是全国小产权房规模最大的城市，主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等区域，约占北京楼盘总量的20%左右。

　　百倍暴利助长小产权

　　而庞大的小产权房事业的兴衰与楼市兴衰保持着统一步调。

　　北京西北旺的颐和山庄，堪称北京市地理位置最好的小产权房之一，该小产权别墅区已经实现与市政燃气等配套设施接轨，除了“小产权”的身份之外，配套与商品别墅不差分毫，房价也从10年前的1900元/平米涨到现在的19000元/平米，价格飙涨丝毫不亚于商品房。

　　据记者调查，像颐和山庄这样小有规模成形并且与市政配套接轨的成形小产权房住宅区，在北京并不在少数，可以想见，对于这些已售小产权房，除了“治理”之外，似乎别无他法。

　　2008年到2010年间，被杜南认为是小产权房的黄金时期也是暴利时期。

　　据杜南透露，2008-2009年间，他曾在昌平开发一处山林纯实木别墅，启动资金约为土地款50万，工程垫资，因为纯实木材质较高，建筑成本约为2200-2500元/平米，最终售价约为均价6500/平米，当时最早开发的一处大约180户，每户平均约250平米，基本上就是1个月清盘售空，最后去掉运营成本约赚1亿多。基本上50万的启动资金，一年净赚了1亿多。

　　杜南向记者介绍，一般小产权房的启动资金就是一笔土地款，以前的小产权房地价很低，约为3.5万元/亩，相当于52.5元/平米，100万元的土地款就可以买一大块住宅区的土地，建别墅的话能建约75套约为250平米的别墅，板楼和砖混别墅的建筑 成本2010年前也就是800元/平米，一般工期不超过1年，小产权销售走的是短平快，销售期基本上1-3个月，算下来100万启动资金拿到一块地后，按照2010年的小产权别墅售价，至少能到6000元/平米，全部售完的话最后能净赚1个亿。

　　“一般50-100万的启动资金，最后都能赚个几千万甚至上亿，不过小产权房开发期间，需要一大笔资金去摆平涉及到小产权房的国土、城管、森林、消防、林业等多个部门，但最后还是能赚个上千万，巨额的暴利，就是为什么小产权房屡禁不止，逐渐壮大的根源。”杜南说。

　　开发商退出小产权房

　　不过随着土地的日益稀缺和政策逐渐严厉，小产权房开发商的日子越来越不好过了。

　　“土地稀缺让乡镇也越来越意识到土地的价值，随着小产权的地价越涨越高，加上建筑成本和人工成本都在涨价，而房价却持续低迷，小产权房的利润空间逐渐被摊薄，加上政策越来越严厉，甚至已经出现了小产权开发商被送上法庭的事件，现在越来越多的开发商正在退出小产权开发。”杜南说。

　　据记者了解，就北京周边来看，之前3.5万/亩的小产权地价早已经不复存在，现在即便在很荒凉的郊区地段，动辄20万-30万/亩，而因为成本和人工涨价，现在的建筑成本也涨到了最低1200元/平米。

　　记者咨询多家中介公司发现，目前小产权房仍有在售，但是销售记录惨淡，价格低迷。

　　而据记者从怀柔一小产权开发商处了解到，因为国土、城管等部门都没有强制执法权，所以以前在建的小产权即使收到国土等部门的拆除令，涉及土地的村里也会出面保护，加上送礼，最终多会被开绿灯。但现在多部门联合执法，公安部门也会参与，加上现在政策比较强硬，小产权房确实已经快要无路可走了。

　　“现在的政策首先是要杜绝小产权房的继续发展，政策规定谁敢对小产权开绿灯谁下台。”一地方国土部门相关人士告诉记者。