北大教授称炒房赚大钱时代已终结

　　●编者按    

　　日前，北京大学经济学院教授冯科在北大做讲座，解析如何实现土地改革与房地产市场共赢。

　　他认为，中国的房地产市场每年暴涨3倍，天上掉馅饼的事情终结了，你不要指望在房地产市场上挣大钱。

　　发展之路   低价工业化 亏待了农民兄弟

　　我们这30年的改革开放，跟其他国家的路径是不一样的，我们把它总结为我们有别人所不具备的特殊体制优势。这就是我们在发展经济的时候，长期压低了要素市场价格。

　　什么叫要素市场？经济学里面把一般的商品，吃喝拉撒睡(称为商品市场)：跟生产有关的，比如说土地、资金，还有劳动力市场称之为要素市场。

　　这也是为什么我们在2001年加入世贸组织以后，中国的出口贸易每年20%到30%的增长的原因。要素市场价格的被压制让我们整个出口产品在国外有很强的竞争优势。

　　深圳的工业区、东莞的工业区、上海的工业区就是我们的体制优势的体现。也就是说我们这一段，某种意义上是亏待农民，我们以对他们很少的补偿，换取了工业快速的发展，这个路径叫低价工业化。

　　我们的低价工业化是从深圳开始的。低价工业化是我们很重要的特征，所以我们现在仍然面临一个工业化跟城市化的关系问题。

　　高价城市化 房价让人受不了

　　与低价的工业化不同，我们最近10年出现了高价城市化，就是城市住房的价格，房地产市场上涨很快，而我们城市化的成本几乎是全球最高的，超过了欧美，超过了巴西。

　　而高价城市化下面的，有可能会出现产业空心化，这是值得我们警惕的。

　　最近的房价这么高，北京有什么产业能够吸纳人才？四五万元一平方米，你要做什么样的工作才能买得起这样的房子？有什么产业才能支撑？高昂的价格会逼迫一些产业承受不了这个成本而迁移。因为这个企业的老总，他的经理和员工在这个地方买不起房子，所以他会向二三线城市迁移。

　　关于房子

　　炒房挣大钱 不正常的时期结束了

　　我们现在所面临的矛盾，是房地产市场，也是我们宏观调控所要解决的问题：低价工业化和高价城市化的矛盾。

　　究竟工业化跟城市化哪一个更重要？在经济学上的排序毋庸置疑，肯定是工业化要优于城市化，我们要靠实体经济来支撑中国的发展。这也就意味着中国的房地产市场每年暴涨3倍，天上掉馅饼的事情终结了，你不要指望在房地产市场上挣大钱。

　　10年一个周期，30年前不管你做什么生意，只要开工厂、开餐馆，你就挣钱，只要你有要素投入，有土地劳动力的投入你就挣钱。20年前，1990年到2000年，只要你买股票就挣钱。10年前只要你买房子，2000年到2010年，你保准挣钱。

　　但是这种天上掉馅饼的东西再也不会来了。中央政府意识到不能够靠房地产的泡沫来支撑中国的经济，工业化才是我们的出路，我们必须要把工业化完成到底，以工业化进入发达国家行列，这才是真正的目标。

　　迈过发达门槛  不能靠房地产泡沫

　　我们看到，在经济学界没有人对“退二进三”(从第二产业出来，进入到第三产业)表示怀疑。欧洲、美国、日本，走的是这条路，可却出现了危机，为什么呢？典型的退二进三，放弃了制造业，只重视高端服务业，而导致了产业空心化，而它的后果就是金融危机。

　　2011年北京市的GDP增长率靠后，这意味着北京市的第二产业，工业制造业不到20%，第一产业也就是农业只有百分之几，而第三产业达到了70%。这说明北京市实现了退二进三，是典型的后工业化的特征。这就意味着北京也存在产业空心化，高端制造业没有及时跟上，导致GDP增长下沉。

　　但是中国增长速度能不能慢？不能慢。中国要保持这样的增长速度，再干10年到20年，争取在2030年的时候迈入发达国家行列。在这个时候我们需要中国经济的再工业化，而不是房地产泡沫。

　　有没有再工业化的优势呢？有。我们要相信中国人的能力，哪怕中国的技术创新主要是靠模仿得来的。中国的工业其实就是通过模仿起步的，无论是科龙、格力、海尔都是如此。可是谁发明的并不要紧，就像这一道菜是谁发明的不重要，只要我们学会做就行了。

　　中国优势 

　　缺乏安全感

　　给中国发展最大动力

　　中国最大的体制优势是什么？最近大家热谈的话题是安全感，而这种缺失的“安全感”恰恰是中国经济发展的最大优势。

　　学生也没有安全感，也不好好学，老师讲课你们听完就算了，然后一天到晚去考托福、会计师。我老举例我有一个学生，已经保送研究生了，还去考托福，我问他为什么？他说每个人都在考，我不考没有安全感。

　　所以正是这种没有安全感才是中国经济蓬勃发展的巨大动力，工农兵学商，都没有安全感。

　　在这个背景下面我们做工业化，一定能把工业化在中国进行到底。全球的工业化必将终结在中国，没有人可以替代。

　　为什么呢？我们放眼世界，欧洲人能够重新变好吗？欧洲失去10年，它已经没落了，特别是南欧。

　　世界上有很多病可以治，只有懒惰这个病是没有药治的。比如欧洲，太好的社会福利，让欧洲人越来越懒惰，他们因此就丧失了10年的时间。

　　中国劳动力

　　素质最高

　　我们要对中国制造有信心，国家现在已经很明确实业兴国的方向，谁要是挡住这个历史的车轮，谁就要注定做牺牲品。所以还是那句话，中国一定会把全球工业化终结在中国。

　　你去其他地方看看，不说欧美，说说我们附近的国家。越南体量太小，虽然工会势力很强大，但经常搞罢工。

　　再看印度，印度人不如中国人勤奋，而他们的宗教告诉他们要向往来生，中国人不信仰来生，信仰现世报。信仰现世报的人信奉的是天道酬勤的原则，只要你勤奋就能改变命运。

　　所以放眼全球，我们的劳动力素质很高，并且具有吃苦耐劳的精神，还有那种渴求富裕的欲望。

　　只要是我们小学三年级的学生，你问他白菜一块五一斤，一斤半是多少钱，他马上就能算出两块两毛五来。要是美国人，哪怕满头大汗按计算器也算不出来，然后他会说先生你能不能刷卡。

　　再工业化

　　恢复实业兴国

　　我们的国情也决定了中国必须再工业化。

　　我们的劳动人口，15岁到64岁的劳动人口占了总人口的70%，城市居民有户口的职工2.5亿，改革开放30年转移了两亿农民工，稳定在城里面了，还有4.5亿的农民，我们还有18亿亩耕地，按照大概一个人一天工作8个小时测算，一年能耕作10亩地，我们只需要1.8亿的农民。

　　从各种情况来看，我们现在整个经济的核心重点就是要解决低价工业化和高价城市化的矛盾。解决低价工业化和高价城市化的矛盾，我们要推动城市化，也要实现低价的城市化，为我们的工业获取更大的空间。

　　这是我们看到的整个大趋势。这个趋势就决定了房地产的走向，房地产市场不太可能出现前些年的走向了，天上掉馅饼，一年翻一倍、翻两倍，那可不行了。我们要把它给正过来，恢复到实业兴国，这个因素决定了国家的方向。

　　直面问题        

　　银行赚了很多钱   实体经济却很萧条

　　任务是中国未来5到10年，我们的核心要深化改革，其中农村的土地改革是一个非常重要的环节。

　　一个国家真正的强大靠什么？是靠内需强大来支撑的，而不是靠出口。我们要靠自己筑底式的经济，就得靠我们的农民兄弟。

　　我们城市化率达50%，有7亿农民，7亿农民的总人数比欧洲和美国的总人口还多，我们把他们的消费需求调起来，就能够拉动中国了。

　　所以我们现在就聚焦到要素市场改革，有三个。

　　第一步就是要做利率市场化改革。第二步就是要做土地改革，第三步就是要做劳动力市场改革。

　　我们现在还不能够做劳动力市场改革，我们还要保持我们的体制优势，还要跟国外竞争，如果你这个劳动力市场一天到晚起哄、罢工，中国的工业就很难完成了。

　　所以改革的秩序是把利率市场化，再把土地制度改革，再把劳动力市场改革，这是未来5到10年的重心，是绕不开的改革。

　　为什么要先启动利率市场化？

　　因为利率市场化就是要让银行的利润下降，银行现在的利润率是5个百分点的利差，但是全球只有0.25至0.4个百分点，这是平均水平，我们的利差是人家的10倍。银行赚很多钱，2011年实体经济都很萧条，但是我们的银行挣了2.5万亿的钱。

　　所以打破利率市场化的改革，就需要政府放弃对银行的控制，这块是相对容易的，毕竟利益受损的只有银行的两三百万人，政府改革可以做到。

　　第二个难度就是土地改革，涉及7亿人。第三个难度是劳动力市场，涉及9亿多人。属于劳动年龄的，15岁到64岁的人有9亿人。

　　改革的复杂程度是怎么样的？你涉及的面越广，涉及的人越多，就越难改革。我们要采取的是稳步的渐进式改革。

　　城市靠拆迁扩张  存在两个矛盾

　　中国土地市场改革有两个矛盾。

　　第一，近郊农民补偿过高，远郊农民补偿过低。现在越来越多的发达地区没有土地了，只有靠拆迁补偿来实现城市的扩张。

　　而在远郊地区，补偿费用又过低。现在内地有些城市的拆迁也很困难，就干脆把原来的城市中心放弃，到很远的地方重新搞，因为那个地区很偏僻，价格便宜。

　　第二个矛盾就是东部很多城市对农民的补偿过高，西部又补偿过低。

　　你会发现东部跟中西部城市的构建有很大的差别。东部热衷于在老的城区里面扩展，西部是放弃了老城区，重新建城实现扩展。

　　所以整个土地制度的改革牵涉的核心问题，就是制定政策化解这两个矛盾。

　　第一，应该全国试点，有的部分地区农民的宅基地可以进行流通流转。大学生买不起城里的房子，你可以到农村去买房子，可以流通一下。局部、紧张的地方，给予农民一定的自由和弹性，他的财产可以流转，有了钱他就可以消费。

　　第二步，可以把农村的自留地还有农民的开荒地，一部分拿出来流转、变卖，适度地拿出来流转。

　　第三步，可以把国家赋予你的土地拿出三分之一来，进入市场流通。(下转A19版)

　　主讲人简介

　　冯科：北京大学经济学院教授、北大经济所副所长、房地产金融中心主任

　　本版摄/记者 张雷

　　讲座整理/记者 张雷

　　校园观察员 刘同坤