上海最贵豪宅开盘首日 买家多为境外人士投资居多

　　楼市新观察

　　记者探访：上海最贵豪宅开盘首日

　　联播头条，首先是我们的系列报道楼市新观察。房地产调控政策实施以来，不少的高端楼盘都遭遇到了销售的寒冬，我们的节目也多次报道了高端楼盘打折促销的消息。但是日前，上海新鸿基滨江凯旋门豪宅开始销售，楼盘的最高价格达到了每平方米26.4万元，这一价格也刷新了上海公寓类物业的最高价格。此前上海汤臣一品给出的最高网上参考价格是每平米21.38万元。我们的记者在开盘的第一天进行了实地探访。来看记者从上海发回的报道。

　　在提前1天预约后，记者按照约定的时间来到上海浦东陆家嘴中心区域的国金中心，在地下停车场根据指示牌记者看到了看房的专用车位，这里已经停了好几辆豪车，一位奔驰车主正好也是来看房的。见我们到来，一位开着电动车的司机迎了上来。

　　滨江凯旋门 电动车的司机

　　你有预约了吗

　　(我们有预约的)

　　先生你的这个车牌号是多少？

　　在确认预约的车牌号后，司机开着电瓶车把我们带到走路也就两分钟的车库电梯入口处，并领着我们上到通往售楼中心入口的一楼大厅，这时记者再次被拦下核对身份，一名保安牵着一只防暴犬警惕的注视着每一位来往的人。

　　售楼中心保安： 这个犬是 搜爆用的

　　再一次确认身份后，记者被一名工作人员领到了18楼，只见这里金碧辉煌，按动开关，一扇扇鎏金色大门缓缓打开，原以为那位联系好的销售员会出现，没想到工作人员首先带领记者参观新鸿基各个地标性建筑的水晶模型；而后又进入一个观影厅，观看制作精美的新鸿基地产的形象宣传片；整个过程差不多15分钟后，记者被领进建筑沙盘和户型展示的售楼大厅。购房客户都被层层分隔，有专属接待，联系好的那位销售终于出现了。

　　滨江凯旋门售楼处工作人员

　　我今天太忙了，不好意思，早上到现在已经20多个客户了。

　　(记者：你那么多客户？)

　　你不要就看售楼处这里，其实里面很多的房间，到大房间里面去谈贷款这种东西。

　　记者见到，售楼大厅里熙熙攘攘，不断有参观者走进来，售楼人员表示这个价格已经比预想中低很多了。

　　滨江凯旋门售楼处工作人员

　　(记者：我看最便宜的有9万)

　　3楼。

　　(记者：最高是多少？)

　　你说普通层还是？

　　(不是，就是所有的楼。)

　　20几万。

　　(26万是最高？)

　　26万左右就是最高的，，

　　售楼人员表示和上海最著名顶级豪宅之一汤臣一品相比他们的楼盘有很多优势。

　　滨江凯旋门售楼处工作人员：汤臣要比我们早7年、8年。(我们)今年刚刚开始造，用的设备、设施全部是今年到去年最新的品牌，我在中国上海这边没看到有人用的橱柜，它是英国王室用的 性价比肯定是我们的房子，实话实说

　　记者表示现在楼市调控得厉害，有可能买了以后房价就会下跌。

　　滨江凯旋门售楼处工作人员：价格的话我觉得这个已经是蛮低的，我觉得调控的话也不会调成普通住宅多一点的，毕竟这个作为商品来说的话，也是属于特别的商品，它比较稀缺。这个房子你其实根本连样板房都不用看，其实就知道，他们造的东西是不会辜负你的希望的。

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　　豪宅买家多为境外人士   投资比例居多

　　每平米9万到26万，这个数字听起来确实让普通的老百姓想都不敢想，从记者在当天的探访中看到的情形，貌似来看房的人不少，那么在调控的背景下到底是谁在买这些顶级豪宅呢？他们购买顶级豪宅是自住还是投资呢？继续来看记者的调查。

　　(记者：1：从广东来还是从香港来？)

　　看房者：香港。

　　(记者：你从哪里来 )

　　看房者：我从澳大利亚

　　滨江凯旋门售楼处工作人员：这个楼盘客人层次蛮高的 我觉得这个楼盘的客人全是港澳人士、境外人士为主

　　而购买这些顶级豪宅的所谓境外人士也和内地有着千丝万缕的关系，不少是拥有国外身份的华人，而相对于上海对本地户籍家庭限购2套，外地户籍限购一套的限购定，限外令的操作空间要宽松许多。

　　滨江凯旋门售楼处工作人员： 境外谁给你开结婚证，境外又没有结婚证这样东西的，只有法律的那个那个纸，就是有文件，没有结婚证。( 记者：那境外实际上一家还可以买两套了？)你们两位境外人买两套房子，跟我没有关系，我不知道你们结不结婚，你懂我意思吗？

　　上海财经大学公共经济与管理学院 教授 胡怡建：境外人士是不属于限购范围的，但是属于限外范围的，没有纳税证明要求，有一些境内人士的子女在境外的，他回来以后就好买了，那么有些境外人士在中国大陆或者是上海工作的，他也能买了

　　而对于银行贷款问题，工作人员介绍，豪宅买家多数有能力一次性付清房款，但他们普遍不会放过使用贷款的机会。 记者在采访中也了解到，这部分人群购买这些顶级豪宅的目的主要还是投资为目的。

　　看房者：以前可以在香港去办贷款的。是投资的，还是投资吧，先收租。

　　(记者你觉得现在适不适合投资呢？)

　　看房者：这种房子是不会往下走的。

　　21世纪不动产上海区域分析师 黄河滔：相对于来说现在的一个投资渠道是比较窄的，选择不多，那至少跟股市相比，楼市还是好很多

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　　同一豪宅楼房价差数倍  销售不被看好

　　过去几年，市场一度传言滨江凯旋门单价将超每平米30万元，此次最低能到9万的定价让不少业内人士也感到意外，而在同一幢楼内价格从9万到26万，价格相差几倍，这个价格的制定又有什么样的标准？业内是否看好滨江凯旋门未来的销售业绩呢？继续来看报道。

　　滨江凯旋门售楼处工作人员：最上面的复式，它是特别单元，你不要去想它了，它就是贵，但是比较特别，它和下面不一样，贵有它的道理、有它的原因，它普通层是这个价格很稳定的上升的，景观越好价格越贵就这么简单。

　　记者了解到，滨江凯旋门附近云集了世茂滨江花园、财富海景、汤臣一品等豪宅。从均价来看，汤臣一品价格比滨江凯旋门略高，财富海景价格比滨江凯旋门低，对于制定最高26万的价格，业内人士认为很大成分是开发商的投资策略。

　　(当时预想是开多少？)

　　滨江凯旋门售楼处工作人员：电视上说我们预想要开25万-35万。

　　上海财经大学公共经济与管理学院 教授 胡怡建：它是个定价策略，是一个品位的保证，是要它能够使价格按照他这个价格，他不但是不希望今后的二期、三期降价，而且还希望在现在的价格基础上，还要有所上升的空间。

　　业内人士认为，滨江凯旋门的策略是常见的“低开高走”的开盘方式。不排除未来滨江凯旋门价格进一步走高，根据网上房地产数据统计，在上海10万元/平方米以上的顶级豪宅的需求量，仅占版块内豪宅需求量的1-2成。而2011年全上海的单价超过10万元一平方米的住宅销售总套数加起来只有124套，平均每个楼盘每年只能卖出4套房子。

　　上海德佑地产营运中心区域总监 林俊权：目前它一个中小户型这一块，我还是比较看好的，12、3万的话目前应该在它所处商圈的板块来讲的话，它属于还是比较有竞争力的。我觉得对它的26万的，它目前定价应该会超出了目前的市场

　　21世纪不动产上海区域分析师 黄河滔：持悲观态度，目前在调控之下，我们整个市场的成交价主要以刚需为主，包括即使不是在刚需的情况下，你以前的这些在10万以上的豪宅 这样的成交也是比较不理想

　　上海财经大学公共经济与管理学院 教授 胡怡建：我们看到这个楼盘的拿地是很早的，我们看到他的一个地板价只有2万块，那么如果是26万的话，如果从地板价的角度来讲，它是一个24万的利润，当然它也有一个建造成本，那么同这个现在去拿地再去造的比，它这个是暴利当中的豪华暴利的、或者是顶级暴利的。

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　　专家：房价报复性反弹的主客观条件都不具备

　　看完刚才的片子，相信这样的豪宅对于大多数的观众来说都只是“海市蜃楼”。但我们在节目中却发现，如此高价的豪宅却有很多的购房者前去看房，加上最近一段时间以来，多个城市的成交量呈上升的趋势，一时之间，楼市已经见底，房价可能出现报复性反弹的说法开始出现。未来楼市走势究竟如何？我们采访了相关专家，一起来听听他们的观点。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵：政府的工作报告里面表述的非常非常明确，就是两个关键词，一个是严格执行，严格执行他的政策，逐步完善这个政策，逐步完善抑制投资性投机性的需求的房地产调控政策，那么严格执行就表明这个房价不可能出现报复性的反弹，这政策已经如此严厉了，还怎么反弹呢，能买房子的还有谁啊，人不可能像以前那么多了

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹：今年房价上涨的主观和可观条件都不具备。主观上我们会高度关注房价的动态，如果上涨就坚决要抑制，为什么要抑制房价的上涨？因为过去几年，房价的确是涨得太快了，连续几年高于城镇居民收入增长的速度，才导致了房产市场的一个畸形。我们10年的4月5号出国十条，然后11年1月26号出了国八条，就是需求受到的抑制，约束，所以到目前为止，房地产目前生产的库存量还在增加，消化库存的状态，你涨价不可能有人买，这是第一个，消化库存，今年不存在房价上涨的客观理由，

　　财经链接

　　房地产抗压能力强   政策退步或将致价格全面反弹

　　虽然专家坚信房价不会出现报复性反弹，但是房价在严厉的调控政策下并没有出现百姓所期望的大幅下降，而房地产企业的抗压能力也大大超出了之前的预期，房地产价格回升的趋势是否已经显现，我们一起打开今天的财经链接，通过数据来分析一下。   

　　数据显示，今年1到2月份，虽然房地产销售在持续的房地产政策调控下出现了明显的回落，但房地产价格并没有出现整体回落的局面。同时，包括投资、施工面积、土地购置以及资金来源等相关参数依然正常。例如1-2月，房地产开发投资同比增速为27.9%，比2011年全年仅低0.1个百分点；房屋施工面积同比增长35.5%，增速比2011年全年提高10.2个百分点；土地成交价款1044亿元，增长5.8%；资金来源同比增长16.2%，增速比2011年全年提高2.1个百分点。

　　再来看房地产龙头上市公司的财务状况，从目前公布的财务数据看，大部分收支状况好于2008年最低迷的时期。例如“中海地产”2011年全部净利润为125.5亿元、净利润率达到31%，现金额度153.6亿，资产负债率仅为33.3%。

　　地产龙头万科2011年更是逆市实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。2011年，万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。同时净负债率继续保持在行业较低的水平，为23.8%%。

　　另外，在香港上市的恒大地产的业绩同样不俗。在最新公布的三季报中，恒大地产销售额为692.6亿元，销售面积达1045.8万平方米，几乎赶上万科全年的销售面积。

　　中国人民大学近日发布的2012年一季度《中国宏观经济分析与预测》认为，房地产抗压能力很强，在近期出现“硬着陆”是没有可能的。如果不继续严格实施房地产调控政策，必定意味着房地产价格的全面反弹。