石家庄商品房备案1周环比增45% 刚需疑全面爆发

　　本报讯(记者 袁伟华)“刚需”这个中国楼市特有的名词再次回归了。一方面高层表态楼市调控仍将持续，直至房价回归合理价位，另一方面，以刚需名义迅速回升的成交量进入3月份之后在国内各大城市屡见不鲜。记者了解到，上周(3月19日-25日)，石家庄商品房共备案 896套，环比前一周增长45.9%，这是否意味着，石家庄楼市也面临刚需的全面爆发？

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　　石家庄一周备案涨45.9%

　　据“石房在线”楼市行情数据显示，2012年3月19日至2012年3月25日，石家庄商品房共备案896套，环比前一周增长45.9%，备案面积为82439平方米，环比前一周增长56.5%。

　　石家庄楼市成交量上的回暖出现的似乎更早一些。进入2月份以来，石家庄楼市回暖迹象明显，不少楼盘到访客户明显放大，成交量稳步上升。据“石房在线”楼市行情数据显示，2012年2月份，石家庄商品房共备案1505套，环比1月份上涨45.5%，备案面积为131128平方米，环比1月份上涨7.9%。

　　按照这一态势，预计3月份石家庄全月楼市备案量仍将呈现环比大幅上涨之势。

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　　不全是“刚需”带的头

　　对于今年春天各地楼市的回暖，业内更多给出的是“刚需”支撑的理由。

　　事实上，按照业内对“刚需”的解释，这实际上是个中性词，意指真正有购房自住或改善需求的人群之需求。不过回顾过往几次楼市调控，往往都是因为“刚需”的强硬支撑最终效果打折。

　　那么回望最近两个月以来的成交量回升，是否全部是“刚需”诱发？

　　从分类数据上来看，上周石家庄住宅类商品房成交368套，住宅备案368 套，环比前一周下降17.1%，备案面积37492平方米，环比前一周下降10.9%。商业服务类房屋成交315套，前一周仅为35套。

　　而2月份石家庄各物业类型商品房备案量环比上涨中，商品住宅环比上涨22.8%；商业服务用房环比上涨62.8%；其他用房备案量涨幅最大，环比上涨177%。

　　如果仅从数字分析，对成交量上涨贡献最大的，仍是商业服务用房的增加。虽然备案数据有部分个别项目集中备案造成数据分布不均衡的可能，但商业服务用房增幅较大，符合楼市调控以来，石家庄楼市整体变化趋势。

　　当然，住宅增加确有刚需支撑，新浪乐居房产相关人士分析，在限购影响下，现如今更多是刚需选购住宅，而被限购人群势必会将目光投向商业地产。

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　　刚需难以支撑楼市全面回暖

　　纵观石家庄目前的楼市，打折促销仍是主流。而且个别楼盘折扣力度还在持续加大。据了解，某楼盘通过征集经纪人的方式促销，卖一套经纪人可提5000元。“这波回暖主要还是释放去年以来的购买力。”在接受本报记者采访时，新浪乐居石家庄主编赵猛表示，“目前据我们了解，还是二环附近的一些性价比较高、中小户型受宠。市内的项目还是比较艰难。”

　　赵猛认为，中小户型、低价位楼盘将成为今年持续的热点，在政策有保有压的情况下，仅靠刚需是难以支撑楼市全面回暖。但对于开发商打折促销力度的增大以及信贷政策向首次购房人群倾斜，业内人士认为，其意义更多在于减轻购房者负担，成交量能否有效上升还是要看地产商能不能真正把价格降到合理价位。

　　而究竟什么才是合理价位，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房价回归合理标准，应以房价收入比为主。国外发达国家的房价收入比，一般在3-6倍之间。囿于国情和楼市的发展阶段不同，我国维持在6-10倍之间，可算做合理。然而，房价收入比的回归，不可能一蹴而就，只要房价增幅持续低于收入增幅，几年后全国大部分城市都能回归到合理区间。