西南财经大学刘璐：成都房价可能下降5%

　　今年两会期间，国务院总理温家宝在记者会上明确表示：“一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”调控将对我国目前房地产格局带来什么影响？所谓的合理价位红线在哪里？一时间，各行业内外猜测纷杂。

　　西南财经大学经济学院教授刘璐，长期致力于国内房地产形式研究，对于合理价位所涉及的社会问题、调控措施下的房地产走势，均有自己的看法。近日，他接受了本报独家专访。

　　|精彩观点|

　　合理价位在哪？

　　一种供需双方经过若干轮的反复讨价还价之后形成的一种“均衡价格”，但“均衡”只是理想状态。因而房价的均衡水平，最终还是要落脚到供给和需求的交互作用上来。未来房价如何？

　　就成都市场而言，整体价格下降5%是可能的，但成交量可能会出现较大幅度下跌。投资属性更强的郊区，下跌幅度可能会比主城区更大。从长期来看，只要城市化进程没有结束、居民没有比住房更好的投资渠道，那房价仍是看涨的。

　　合理价位：本身是个模糊概念

　　刘璐认为，“合理价位”本身是个模糊概念，因为“合理”是相对的，但这体现了我国中央政府对房价调控的坚定决心。房地产可以带动水泥、钢材等几十个相关产业发展，其本身又是大宗消费品，被认为是带动经济发展、保增长、保就业的利器，曾一度被当作是我国经济的主导产业之一。

　　“房价的上涨已经不是一个单纯的经济问题，它演变成了一个社会问题，是一个全社会共同关注的热点问题。”刘璐说，从2010年4月起，我国政府连续出台了多项地产调控政策，概括起来就是：限贷、限购和保障房建设。从中可以看出，中央政府可能很难在短时期内放松楼市调控。甚至，在整个“十二五”时期内，这种偏紧的预期都可能持续存在。

　　在他看来，“合理价位”应该是指一种供需双方经过若干轮的反复讨价还价之后形成的一种“均衡价格”，但“均衡”只是理想状态。因而房价的均衡水平，最终还是要落脚到供给和需求的交互作用上来。

　　投资购房：居民投资需要合理引导

　　随着我国经济的不断发展，居民手里的钱从整体上看多了起来。在股市变化莫测，自主创业也不容易的情况下，楼市成为最佳的投资渠道。很多老百姓习惯将购房产作为一种投资手段，至少心理层面上会更加踏实和保险。一旦炒房时代终结，老百姓往哪投资会成为问题。

　　“对我国的普通居民来说，当前市场中的投资渠道是非常匮乏。”刘璐说，对民间资金的引导是宏观调控的难题，国家应避免投资资金进入涉及到国计民生的重要行业(如炒房、炒农产品等)，能引导资金去投资实业最好，但操作难度大。

　　“尽快发展起一个完善的金融投资市场，妥善地解决居民存款的保值增值的投资渠道，可能对控制房价来说是一个更治本的办法。毕竟，限贷也好，限购也好，都只是治标的办法。”他认为，随着城市化加速发展、人口向城市集中，城市里住房资源的稀缺性日益提高，决定了其内在价值的持续走高。同时，投资住房的技术含量低，不需要炒股和创业所要求的那些专业知识和技能，而普通投资者也缺乏更多的投资渠道。再加上住房的耐用品属性及人民币升值等因素的共同作用，最终使得住房完成了从普通消费品到金融投资品的华丽转变。

　　未来房价：长期内看涨

　　调控政策连续出台，合理价位不知定向，未来的房价究竟去向何方？

　　刘璐分析认为，楼市好的时候，很难辨别开发商之间的差别。现在潮水逐渐褪去，我们就知道谁是在裸泳。几年前盲目高价拿地、又盲目上马高端项目的开发商，现在的日子就会越来越难过，但是追求利润最大化的企业是没人愿意主动降价。“当前的状态就是拼谁的融资成本低，谁就更耗得起。”

　　就成都市场而言，整体价格下降5%是可能的，但成交量可能会出现较大幅度下跌，这让作为“乙方”的代理行业可能会非常难做。就区域来说，投资属性更强的郊区，下跌幅度可能会比主城区更大。

　　刘璐进一步从供需状况分析了我国房价的当前局势。

　　从供给来看，我国土地资源是有限的，人均可利用的土地资源本来就很少，同时面临着经济发展很不均衡等问题。急剧的城市化进程当中，人口向着城市、特别是大型城市集中，从而产生了对住房的次生需求，这是必然现象。

　　“从长期来看，只要城市化进程没有结束、居民没有比住房更好的投资渠道，那房价仍是看涨的。”刘璐说。

　　房地产格局：地产开发模式需调整

　　在这样的大格局中，开发商需要调整开发模式。

　　“开发商拿地热情一旦下降，反过来也会影响政府的供地计划，事实上，“卖地难”的现象已经在全国范围内出现。”刘璐说，地产企业要对当前的形势有着正确的判断。中央政府用大力发展保障房的办法来拉动投资，同时，又主动把今年的经济增长速度下调到了7.5%，足见其对调整经济结构的坚定决心。笔者认为，往严重点说，房地产(主要是商品房)在我国经济中的地位有“失宠”的可能。

　　他认为，往年的好年景怕将难以继续上演，开发商对这一点一定要有清醒的认识。收缩开发战线、尽量压缩成本，对中小开发企业来说绝对是王道。对大型开发企业来说，除了规避风险，也可以抓住这里面的机会。对资金充足、融资成本低的企业来说，紧缩的房地产市场反而可能是一个进场建仓的机会。

　　而目前，在一线发达城市，资本边际效益下降、要素成本快速增加等现象已经出现，因而可能出现一线城市向二、三线城市的产业转移，因而其相对一线城市来说可能会享有较大的发展空间。但另一方面，当前中国城市化发展中出现的极化效应非常明显，导致发达城市会集聚人才和资本等各种资源，而中小城市则面临“失血”。